Thị trường M&A khi EVFTA có hiệu lực sẽ trở nên sôi động hơn.
Tác động tích cực
Theo Cục Ðầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Ðầu tư), riêng trong quý I/2019, Việt Nam đã thu hút 1,1 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn tiền đang đổ vào hai lĩnh vực chính là bất động sản công nghiệp và mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án.
5 tháng đầu năm tại thị trường TP.HCM, trong các lĩnh vực hút vốn FDI, hoạt động kinh doanh bất động sản có số vốn đăng ký nhiều nhất (chiếm 46,7% tổng vốn FDI đăng ký). Dòng tiền này chủ yếu đến từ các nhà đầu tư tại các khu vực như British Virgin Islands, Hàn Quốc, Nhật Bản,
Singapore…
Trong bối cảnh nhà đầu tư châu Âu vẫn còn “lép vế” so với các nhà đầu tư tới từ một số quốc gia trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản…, liệu việc EVFTA có hiệu lực có khơi thông dòng vốn từ EU vào thị trường bất động sản Việt Nam hay không? Trả lời câu hỏi này của Ðầu tư Chứng khoán, bà Trang Lê, Trưởng phòng Nghiên cứu và thị trường, JLL Việt Nam cho rằng, trong giai đoạn đầu, nhiều khả năng Việt Nam sẽ chưa ghi nhận sự thay đổi rõ nét về dòng vốn trực tiếp vào bất động sản. Thay vào đó, thị trường sẽ chứng kiến những biến chuyển mới ở dòng vốn gián tiếp đầu tư bất động sản công nghiệp thông qua việc mua cổ phiếu của các công ty bất động sản hoặc tìm đối tác phát triển các nhà máy tại Việt Nam.
JLL phân tích, việc ký kết EVFTA và EVIPA được kỳ vọng sẽ mang lại lợi ích lớn cho Việt Nam sau CPTPP. Trước mắt, tác động rõ nét nhất của Hiệp định lên thị trường bất động sản Việt Nam là góp phần tích cực vào việc xây dựng môi trường pháp lý và đầu tư minh bạch, từ đó giúp Việt Nam trở nên thu hút hơn trong mắt nhà đầu tư EU nói riêng và trên thế giới nói chung. Ðiều này rất quan trọng, bởi các nhà đầu tư châu Âu được đánh giá luôn cẩn trọng trong việc tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường đầu tư, không chỉ bất động sản mà tại tất cả các lĩnh vực khác.
Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh xuất khẩu của Việt Nam sang EU sẽ càng tăng cường vị thế của Việt Nam như một điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất, là một phần của chuỗi cung ứng hàng hóa trong bối cảnh toàn cầu hóa như hiện nay. Từ đó, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp cũng sẽ tăng tương ứng.
Nguồn vốn FDI được đẩy mạnh sẽ mang theo lượng chuyên gia đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam, tạo nguồn cầu đối với bất động sản văn phòng, cũng như bất động sản để ở như căn hộ, căn hộ dịch vụ…
Chưa kể, Việt Nam hiện đang cần nhiều vốn trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng và kỹ thuật. Việc khơi thông dòng vốn từ EU sẽ là tiền đề tốt trong việc thu hút vốn hỗ trợ, khi đó bất động sản được hưởng lợi theo nhờ hạ tầng chung phát triển.
“Việc đón nhận dòng vốn chất lượng cao tới từ EU sẽ giúp Việt Nam được tiếp nhận công nghệ mới, nâng cao năng lực cạnh tranh. Trong dài hạn, diễn biến này sẽ giúp môi trường đầu tư trong nước cải thiện và hấp dẫn hơn. Thị trường bất động sản theo đó cũng sẽ được hưởng lợi”, bà Trang Lê nhấn mạnh.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam chưa có nhiều gương mặt của các nhà đầu tư Tây Âu. Tuy vậy đã có một số tên tuổi của các nhà đầu tư Ðông Âu như Nga, Séc, Slovakia. Sau khi EVFTA được ký kết, thị trường kỳ vọng sẽ có nhiều hơn các nhà đầu tư Tây Âu như Hà Lan và Anh, hai quốc gia đang bày tỏ nhiều sự quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Chu Lê Trung, Giám đốc Kinh doanh và Marketing Dự án The Manor Central Park (Tập đoàn Bitexco) nhìn nhận, dòng vốn đổ vào sẽ kích thích chung nền kinh tế phát triển, tác động tích cực tới sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Dòng vốn cao cấp, hệ thống chuyên gia, các tập đoàn, công ty nước ngoài vào sẽ tạo đà mở rộng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
“Việc EVFTA có hiệu lực là thông tin tốt của nền kinh tế. Chắc chắn sẽ có dòng vốn cao cấp của EU đổ vào nhưng cần thêm thời gian. Dự án mà tôi đang phụ trách có liên doanh với Tập đoàn Mitsubisi Nhật Bản. Ngoài góc độ bất động sản, tập đoàn này cũng là nhà đầu tư lớn trên thế giới. Khi họ vào Việt Nam, hệ thống chuyên gia, đối tác của họ cũng tham gia thị trường, đây có thể là những đối tác đến từ EU”, ông Trung chia sẻ.
M&A sôi động hơn
Theo bà Trang Lê, hiện tại, do nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ EU vào thị trường bất động sản Việt Nam chưa rõ nét nên khó có thể nói loại hình nào sẽ được ưa chuộng, quan tâm hơn. Nhưng nếu xét đến tính cẩn trọng điển hình của nhà đầu tư châu Âu, những loại hình, tài sản như văn phòng cho thuê hạng A, dự án nghỉ dưỡng, khách sạn nhiều khả năng sẽ là những phân khúc được nhà đầu tư quan tâm.
Tuy nhiên, mỗi quỹ đầu tư, chủ đầu tư sẽ có chiến lược đầu tư khác nhau, tùy vào tình hình thực tế và bối cảnh thị trường vào mỗi thời điểm, nên không thể loại trừ trường hợp dòng vốn đầu tư từ EU ưu tiên các loại hình khác như bất động sản nhà ở, bán lẻ...
Trao đổi với Ðầu tư Chứng khoán, Savills phân tích, với các đối tượng nhà đầu tư ngoại, trong ngắn hạn, doanh nghiệp châu Á vẫn có lợi thế hơn trong phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là sản phẩm nhà ở bởi sự hiểu biết và quen thuộc với văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam. Doanh nghiệp châu Âu thay vì hướng đến phân khúc nhà ở sẽ định hướng tập trung vào bất động sản thương mại, bao gồm khách sạn.
Trong bối cảnh này, doanh nghiệp Việt cần chuẩn bị tâm thế ra sao để thu hút dòng vốn từ EU? Trả lời câu hỏi này, bà Minh cho biết, các doanh nghiệp nội địa nên nhìn nhận đây là một cơ hội lớn, bởi doanh nghiệp châu Âu sở hữu nhiều lợi thế. Sự góp mặt của họ đóng góp những giá trị hợp tác có lợi cho doanh nghiệp Việt.
Cụ thể, các doanh nghiệp châu Âu có lợi thế trong việc ứng dụng công nghệ tân tiến trong bất động sản. Thêm vào đó, chi phí vốn (lãi suất) ở châu Âu hiện đang thấp hơn thị trường châu Á, vì vậy, đây có thể là một kênh thu hút FDI, đa dạng kênh gọi vốn, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào thị trường châu Á như hiện nay.
Thị trường M&A khi EVFTA có hiệu lực cũng sẽ trở nên sôi động hơn. “Trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đang thắt chặt hơn, thị trường M&A dự kiến sẽ ngày càng sôi động do các chủ đầu tư phải tìm nguồn tín dụng thay thế, cụ thể là từ dòng vốn ngoại. Việc EVFTA và EVIPA được ký kết sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn tiềm năng vào thị trường bất động sản, bên cạnh những thị trường truyền thống như Singapore, Hàn Quốc…”, JLL Việt Nam nhận định.
Phân tích sâu hơn về cơ hội tới từ EVFTA, bà Minh cho rằng, doanh nghiệp Việt Nam vẫn luôn có lợi thế vì dễ tiếp cận với quỹ đất hơn cả. Hơn nữa, thị trường M&A hiện là thị trường của bên bán, doanh nghiệp Việt Nam có nhiều lựa chọn về đối tác nhà đầu tư và có thể bán cổ phần với giá cao hơn nhờ sự cạnh tranh của các bên mua.
