Khu nhà lưu trú cho công nhân của Công ty Showa Gloves, Bình Dương cũ. Ảnh: Lê Toàn.
Cầu lớn, nhưng cung ít
“Sau sáp nhập, trên địa bàn TP.HCM có gần 1 triệu công nhân, nhưng chỉ có 16 dự án nhà ở xã hội. Con số này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu ở phân khúc này”, ông Trần Việt Hà - Phó Trưởng Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM nói và cho rằng, rào cản không nằm ở chủ trương mà chủ yếu đến từ các thủ tục pháp lý.
Theo ông Hà, quy định hiện hành đang bó hẹp đối tượng có quyền đầu tư nhà lưu trú công nhân, trong khi đây là loại hình vốn đã kém hấp dẫn do đòi hỏi vốn lớn, lợi nhuận thấp và thời gian hoàn vốn dài. Việc quá ít nhà đầu tư có thể tham gia khiến thị trường không thể mở rộng.
Hệ quả là công nhân buộc phải tìm đến hệ thống nhà trọ tự phát, những nơi thiếu tiêu chuẩn an toàn, không gian sống chật hẹp và chất lượng thấp. Tình trạng này kéo dài khiến gánh nặng xã hội gia tăng, đồng thời làm giảm sức cạnh tranh của TP.HCM trong việc thu hút nguồn nhân lực chất lượng cho các ngành sản xuất.
Luật Nhà ở 2023 quy định, dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp phải được ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận, nhưng chưa có quy định về việc doanh nghiệp trong khu công nghiệp được tự đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân của mình.
Luật cũng quy định doanh nghiệp chỉ được phép thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho công nhân của mình thuê lại, chưa đề cập đến trường hợp doanh nghiệp có thể thuê nhà ở xã hội ngoài khu công nghiệp cho công nhân hay không.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM kể, năm 2022, công ty ông hợp tác với một hợp tác xã xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân trên khu đất rộng hơn 5 ha.
Theo kế hoạch, dự án sẽ xây dựng hơn 5.000 căn nhà đáp ứng cho hàng chục ngàn công nhân đang làm việc tại Khu công nghiệp VSIP 3. Dù lãnh đạo địa phương ủng hộ, nhưng đến nay dự án vẫn không triển khai được do pháp luật chưa có quy định.
Ông Jeong Ji Hoon - Phó chủ tịch Hiệp hội Thương mại Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) nhìn nhận, trong bối cảnh lực lượng lao động tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của công nhân còn rất hạn chế, nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội tại các khu công nghiệp đang trở nên cấp bách. Hiện cả nước có hơn 430 khu công nghiệp đang hoạt động với hơn 4,1 triệu lao động, nhưng 70-80% công nhân vẫn phải thuê trọ tự phát.
“Nhiều khu công nghiệp chỉ đáp ứng tối thiểu nhu cầu về giáo dục, y tế, sinh hoạt văn hóa, gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người lao động”, ông Jeong Ji Hoon nói và cho biết thêm, các nhà phát triển khu công nghiệp lớn tại Việt Nam như VSIP, Becamex, Deep C… có năng lực triển khai hạ tầng tốt, nhưng phân khúc hạ tầng xã hội vẫn còn kém hấp dẫn do lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm và thủ tục đầu tư phức tạp.
Theo ông Nguyễn Gia Huy Chương - luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, các dự án hạ tầng xã hội trong khu công nghiệp nhận được sự quan tâm lớn của cơ quan trung ương cũng như địa phương, nhưng vẫn kém thu hút nhà đầu tư do những bất cập liên quan đến pháp lý, lợi nhuận…
Đối với nhà lưu trú công nhân, phân khúc nhà ở này chủ yếu vận hành theo mô hình cho thuê, gắn trực tiếp với quan hệ lao động trong khu công nghiệp và không hình thành quyền sở hữu cho người ở. Hạn chế đó dẫn tới những thách thức đáng kể trong thu hút đầu tư, khi mô hình này đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ, hoạt động trong không gian quy hoạch chặt chẽ của khu công nghiệp và phụ thuộc nhiều vào khả năng phối hợp giữa doanh nghiệp hạ tầng, doanh nghiệp sản xuất và chính quyền địa phương.
 |
Nguồn cung nhà ở xã hội cho công nhân vô cùng ít ỏi. Ảnh: Lê Toàn. |
Ông Chương nhận định, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã ghi nhận khái niệm và có một số quy định điều chỉnh riêng về “nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp” nhưng còn thiếu hướng dẫn chi tiết, nên gặp nhiều khó khăn khi triển khai.
Một vướng mắc khác liên quan đến chuẩn bị hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư. Doanh nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu bắt buộc về quy hoạch, hạ tầng, an ninh, môi trường…, nhưng văn bản hướng dẫn giữa các cơ quan, ban ngành liên quan còn nhiều điểm chưa thống nhất.
“Các dự án nhà ở lưu trú cho công nhân là yêu cầu cần thiết để phát triển bền vững các khu công nghiệp. Để thu hút đầu tư và tạo niềm tin, địa phương cần phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư; các ưu đãi, thủ tục cũng cần khả thi và thuận lợi hơn”, ông Chương nhấn mạnh.
Chưa thể tận dụng các ưu đãi
Mặc dù Chính phủ đã triển khai các chính sách ưu đãi lớn, từ miễn giảm thuế, hỗ trợ tín dụng cho vay ưu đãi, đến việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp, thế nhưng các nhà phát triển dự án vẫn chưa thể tận dụng các ưu đãi này. Theo đánh giá của các chuyên gia, một phần nguyên nhân là do môi trường pháp lý còn thiếu ổn định và lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn.
Theo ông Nakagawa Motohisa - Phó chủ tịch kiêm Trưởng Ban Môi trường kinh doanh, Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP.HCM (JCCH), đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội cho công nhân là một hướng đi tiềm năng nhưng cũng đầy thách thức trong phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
Thực tế, loại hình nhà ở này chưa hấp dẫn các nhà đầu tư do biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài, cùng với thủ tục pháp lý phức tạp và chưa thống nhất. Ngoài ra, chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ cộng đồng tương đối lớn cũng làm giảm sức hút của các dự án.
Đại diện JCCH cho hay, sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật và thiếu thống nhất trong thực thi chính sách ưu đãi giữa các địa phương cũng là rào cản lớn, khiến việc triển khai dự án nhà lưu trú công nhân còn gặp nhiều vướng mắc, nhất là các dự án liên vùng hoặc trong khu công nghiệp tích hợp.
Thêm vào đó, các chính sách tài chính cũng chưa thực sự hấp dẫn đối với các doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Ông Jeong Ji Hoon nhìn nhận, sau hơn 2 năm triển khai, việc gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội chỉ mới giải ngân khoảng 2% đã phản ánh rõ ràng những vướng mắc về thủ tục và điều kiện vay. Bên cạnh đó, vấn đề bố trí quỹ đất trong ranh khu công nghiệp, thủ tục phê duyệt kéo dài và chồng chéo giữa các luật cũng gây cản trở tiến độ dự án.
Đại diện KOCHAM cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng chặt chẽ, cụ thể hơn, mà vẫn phải đảm bảo tính khả thi và hợp lý để triển khai, trong đó bao gồm các vấn đề về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch.
Đồng thời, tăng cường áp dụng mô hình PPP, ứng dụng chuyển đổi số trong xét duyệt và quản lý dự án nhằm thúc đẩy việc phát triển hạ tầng xã hội gắn với khu công nghiệp một cách hiệu quả và bền vững.
