Từ “vệ tinh” đến “không gian đô thị mở rộng”
Nếu như trước đây, khu vực Bình Dương cũ được xem là “vệ tinh” của TP.HCM, thì sau khi mở rộng địa giới, khái niệm này không còn phù hợp. Thay vào đó, thị trường chuyển sang một cấu trúc đa cực phát triển trong một không gian đô thị mở rộng.
Sự thay đổi này kéo theo một dịch chuyển quan trọng của dòng vốn. Thay vì “chảy ra ngoài” trung tâm, dòng tiền bất động sản đang được tái phân bổ ngay trong lòng TP.HCM mở rộng, hướng về các khu vực còn dư địa phát triển, quỹ đất dồi dào và chi phí đầu vào cạnh tranh hơn.
Đơn cử, mới đây, Tập đoàn Nam Mê Kông đã đánh dấu sự hiện diện đầu tiên của mình tại thị trường địa ốc phía Nam bằng việc khởi công dự án Nam Mekong Grand Plaza.
Dự án tọa lạc tại khu vực trung tâm phường Bình Dương (TP.HCM) với tổng mức đầu tư gần 4.000 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành sẽ cung ứng ra thị trường hơn 1.600 căn hộ cao cấp cùng hệ thống thương mại dịch vụ.
Theo ông Văn Minh Thưởng - Trưởng Ban Kinh doanh, Tập đoàn Nam Mê Kông, thời điểm khởi công dự án không phải ngẫu nhiên, mà nằm trong tính toán dài hạn khi các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành và hệ thống metro kết nối khu vực dần hình thành, sẽ tạo ra lực đẩy mạnh cho các vùng đô thị mới.
“Chúng tôi nhận thấy cơ hội từ sự dịch chuyển dân cư từ vùng lõi ra các khu vực mới khi thời gian di chuyển được rút ngắn nhờ hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, biến các khu vực mới này trở thành một phần của không gian đô thị liền mạch”, ông Thưởng nói.
Còn ông Đặng Minh Huệ - Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Mê Kông cho hay, dự án Nam Mekong Grand Plaza không chỉ dừng ở việc cung cấp nhà ở, mà còn hướng tới kiến tạo một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, nơi các chức năng ở - làm việc - giải trí được tích hợp trong cùng một không gian.
Đáng chú ý, Nam Mekong Grand Plaza không phải trường hợp đơn lẻ. Khu vực Bình Dương cũ đang chứng kiến sự xuất hiện dày đặc của các dự án mới, với sự tham gia của nhiều nhà phát triển bất động sản lớn.
Đơn cử, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng đã khởi công dự án căn hộ cao cấp đầu tiên tại đây mang tên Phú Mỹ Hưng Harmonie. Dự án rộng gần 2 ha, cung cấp 1.490 căn hộ compound… Đây là dấu mốc quan trọng khi Phú Mỹ Hưng mở rộng phát triển dự án ra ngoài TP.HCM (cũ), mang mô hình đô thị kiểu mẫu đến khu vực trung tâm mới sau sáp nhập địa giới hành chính.
Tương tự, Gamuda Land đánh dấu sự hiện diện của mình tại phường Bình Dương với dự án mang tên Artisan Park, được quy hoạch đồng bộ với hệ tiện ích đa dạng như phố mua sắm, phố đi bộ, công viên cộng đồng, vườn nội khu, bãi cỏ… Song song với đó là hệ thống hạ tầng tiện ích như bãi đỗ xe và trạm sạc xe điện ngay trước nhà. Mỗi hạng mục đều được đầu tư bài bản, nâng tầm chất lượng sống cho cộng đồng cư dân dự án.
Dòng vốn hướng đến khu vực mới
Trong bối cảnh quỹ đất vùng lõi TP.HCM ngày càng cạn kiệt và giá neo cao, việc mở rộng sang các khu vực mới là hướng đi tất yếu. Song, không phải ngẫu nhiên mà những khu vực mới này trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư.
Khu vực Bình Dương cũ vốn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn nhất cả nước, với tổng vốn FDI lũy kế hàng chục tỷ USD và hàng nghìn dự án đầu tư cho đến nay. Sau sáp nhập, nơi đây trở thành “cánh tay nối dài” về phía Bắc của TP.HCM, dẫn đầu vai trò dẫn dắt xu hướng giãn dân đô thị với mạng lưới hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Các tuyến đường trọng điểm như Vành đai 3 (dự kiến thông xe trong năm 2026), cùng việc nâng cấp Quốc lộ 13 và Đường tỉnh 743, đóng vai trò là “trục xương sống” kéo gần khoảng cách giữa các khu vực lân cận với trung tâm TP.HCM.
| |
Dự án Nam Mekong Grand Plaza được khởi công vào giữa tuần qua. ẢNh: Việt Dũng. |
Ngoài ra, kế hoạch triển khai tuyến metro kết nối TP.HCM - Bình Dương cũng mở ra kỳ vọng về sự gia tăng mạnh mẽ của dòng chảy dân cư và nhịp sống đô thị tại khu vực. Khi khoảng cách không còn là rào cản, các khu vực từng “xa trung tâm” lại trở thành lựa chọn hợp lý về chi phí và không gian sống.
Theo PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa - chuyên gia đô thị học, sau khi mở rộng địa giới hành chính, cách hiểu về “trung tâm TP.HCM” đã có sự thay đổi căn bản. Nếu như trước đây, trung tâm chủ yếu được định vị ở các quận nội thành, thì hiện tại, ranh giới này đã được mở rộng, bao gồm cả những khu vực từng thuộc Bình Dương như Dĩ An, Thuận An - nơi đang hội tụ các điều kiện về hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế.
“Không gian đô thị TP.HCM hiện đã lớn hơn nhiều so với trước và theo đó, thị trường bất động sản cũng mở rộng hơn”, ông Hòa nói và cho rằng, sự dịch chuyển của dòng vốn về các khu vực mới là kết quả của quá trình tái cấu trúc đô thị theo hướng “đa trung tâm”.
Khi hạ tầng giao thông liên vùng dần hoàn thiện, đặc biệt là các tuyến vành đai và hệ thống metro, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn, kéo theo sự giãn dân và dịch chuyển hoạt động kinh tế ra các khu vực mới.
Giải bài toán hạ tầng
Cùng với cơ hội, quá trình mở rộng không gian phát triển cũng đặt ra không ít thách thức, đặc biệt là bài toán hạ tầng. Trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản đang đón đầu quy hoạch, tiến độ thực tế của các công trình giao thông sẽ đóng vai trò quyết định đến khả năng hình thành cộng đồng dân cư.
Thực tế cho thấy, phần lớn sức hút của các khu vực mới đều phụ thuộc vào kỳ vọng hạ tầng phát triển. Nếu những công trình này chậm tiến độ, khoảng cách địa lý sẽ trở lại thành rào cản, làm giảm sức hấp dẫn của dự án bất động sản đối với người mua.
Khi đó, nguy cơ xuất hiện những khu đô thị “chờ hạ tầng” là khó tránh khỏi. Điều này vừa gây sức ép lên doanh nghiệp phát triển dự án trong việc duy trì dòng tiền và tiến độ, vừa tạo gánh nặng lên hạ tầng xã hội.
Ở góc độ khác, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho rằng, điểm khác biệt của giai đoạn hiện tại là thị trường đang bước vào chu kỳ chọn lọc, khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn và ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác sử dụng.
Điều này đồng nghĩa không phải khu vực nào cũng trở thành “điểm nóng”, và không phải dự án nào cũng thu hút được dòng tiền.
“Tỷ lệ hấp thụ và số lượng giao dịch hiện nay cho thấy người mua chưa rời bỏ thị trường, mà trong trạng thái chọn lọc kỹ hơn. Savills nhận thấy người mua đang ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng đảm bảo, uy tín chủ đầu tư cao và đặc biệt là có mức giá phù hợp. Diễn biến này cho thấy, thị trường đang phân hóa mạnh hơn, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, nhất là ở ngưỡng giá dễ tiếp cận, vẫn có sức hấp thụ tốt hơn mức trung bình thị trường”, bà Hương nói.