Phát triển dự án bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn. Ảnh: Dũng Minh.
Chu kỳ mới của thị trường
Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng mạnh trong những tháng cuối năm 2025 và xu hướng này tiếp tục được duy trì khi bước sang năm 2026.
Cùng thời điểm, mặt bằng lãi suất huy động cũng tăng trở lại, vượt mức 7%/năm, gây sức ép lên lãi suất cho vay. Tuy vậy, nhận định của nhiều chuyên gia cho thấy, áp lực tăng lãi suất huy động có thể “hạ nhiệt” dần khi bước sang năm 2026, khi mà nhu cầu thanh khoản theo mùa vụ giảm bớt.
Công ty Chứng khoán VPBankS nhận định, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 10% trong năm 2026 và để hiện thực hóa mục tiêu này, chính sách tiền tệ cần tiếp tục điều hành theo hướng nới lỏng và ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng cho cả khối doanh nghiệp và hộ gia đình.
Do đó, xu hướng điều chỉnh tăng lãi suất dự kiến chỉ ở mức vừa phải, khoảng 0,25-0,5 điểm phần trăm cho lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà.
Theo đó, VPBankS cho rằng, các nhà hoạch định chính sách nhiều khả năng sẽ đẩy mạnh kích thích tài khóa và hạn chế tối đa các điều chỉnh lớn theo hướng thắt chặt chính sách tiền tệ.
Đồng thời, cơ quan quản lý được kỳ vọng ban hành thêm nhiều chính sách hỗ trợ tăng trưởng, đặc biệt là các chính sách nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản, tập trung vào nhóm các dự án bất động sản phục vụ nhu cầu thực, có pháp lý sạch và khả năng quay vòng vốn nhanh.
Lưu ý rằng, từ ngày 1/1/2026, Thông tư 26/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đánh dấu một thay đổi quan trọng trong khung an toàn thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước chính thức bị loại khỏi công thức tính tỷ lệ cho vay/huy động (LDR).
Sự thay đổi này ảnh hưởng lớn đến nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối, buộc các ngân hàng này phải cơ cấu lại danh mục tài sản, hạn chế cấp tín dụng vào các lĩnh vực thâm dụng vốn lớn như bất động sản. Điều này cũng phù hợp với định hướng của Chính phủ với mục tiêu kiểm soát đầu cơ, điều tiết cung - cầu thị trường, đảm bảo phát triển ổn định và bền vững.
Trong khi đó, Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý.
Dự kiến, 2 nền tảng này sẽ được triển khai thử nghiệm ngay trong năm 2026. Cùng với đó là tăng cường các chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích đầu tư, phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền, qua đó tạo thêm nguồn cung ra thị trường.
Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/10/2025, các ngân hàng đã cam kết cho vay các dự án nhà ở xã hội hơn 13.200 tỷ đồng, doanh số giải ngân đạt 5.618 tỷ đồng, tăng 97,5% so với cuối năm 2024 (gồm: 4.671 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 34 dự án và 947 tỷ đồng cho người mua nhà tại 31 dự án); dư nợ của chương trình đạt 4.297 tỷ đồng.
Tính đến nay, có 26/34 UBND tỉnh, thành phố gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình ưu đãi vay nhà ở xã hội với tổng số khoảng 121 dự án trên toàn quốc.
Việc gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội gia tăng tốc độ giải ngân, theo ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes, sẽ đóng vai trò là “vốn mồi”, giúp khơi thông thanh khoản cho phân khúc nhà ở bình dân, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến toàn thị trường.
Thích ứng bối cảnh mới
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, giai đoạn 2025-2026 là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường bất động sản. Tất cả các điều kiện vĩ mô đang tạo điều kiện cho thị trường phát triển trong thời gian tới.
Điểm đáng chú ý, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.
Điều này buộc các nhà phát triển dự án phải tái cấu trúc sản phẩm bằng cách tập trung vào phân khúc phù hợp với nhu cầu thị trường, phát triển các sản phẩm mới như bất động sản xanh, TOD… và hướng tới giá trị thực, bền vững.
 |
Thị trường địa ốc bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ảnh: Dũng Minh. |
Lưu ý thêm rằng, từ ngày 1/1/2026, một trong những biến số quan trọng nhất của thị trường vốn là việc Nghị định 08/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định 153/2020/NĐ-CP và 65/2022/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế) hết hiệu lực.
Nghị định này từng được ví như “máy thở” cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2023-2025 với các cơ chế hoãn, giãn nợ, thanh toán gốc lãi trái phiếu bằng tài sản khác và đặc biệt là hoãn thi hành các quy định khắt khe về nhà đầu tư trái phiếu chuyên nghiệp và xếp hạng tín nhiệm trái phiếu.
Việc quay trở lại áp dụng đầy đủ các quy định của Nghị định 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế), theo ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn “tái thiết”, nơi sự phục hồi là kết quả của quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Khi đó, chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, dự án rõ ràng và khả năng trả nợ được cải thiện mới có thể quay lại thị trường huy động vốn.
Ghi nhận thực tế cho thấy, trong báo cáo gần đây của nhiều công ty chứng khoán, ngành bất động sản thường nằm trong danh mục được khuyến nghị đầu tư nhiều nhất.
Luận điểm của giới phân tích đến từ động thái tái cấu trúc hoạt động của các doanh nghiệp để thích ứng với bối cảnh mới, tập trung vào việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, đổi mới mô hình kinh doanh và tái định vị thương hiệu.
TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận, với việc điều kiện huy động vốn được cải thiện cùng sự khởi sắc của thị trường chứng khoán và dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường sẽ giúp các doanh nghiệp gia tăng khả năng tái cơ cấu nợ trái phiếu bằng các phương án khác nhau.
Cùng với đó, sự phục hồi mang tính nền tảng của thị trường bất động sản đang giúp cải thiện doanh số bán hàng, qua đó bổ sung dòng tiền để doanh nghiệp chủ động hơn trong việc xoay vòng vốn và trả nợ.
Ở một góc độ khác, việc dòng vốn FDI vào Việt Nam năm 2025 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua với 27,62 tỷ USD vốn FDI được giải ngân, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,93 tỷ USD, cho thấy sức hấp dẫn bất động sản Việt Nam trong mắt nhà đầu tư ngoại, mở ra cơ hội tiếp cận các nguồn vốn rẻ thông qua hoạt động M&A dự án.
Tuy vậy, điều này cũng đòi hỏi sự minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững của dự án - là những tiêu chí quan trọng ảnh hưởng tới quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
