Tay chơi mới khó nhập cuộc
Được thành lập năm 2011, với ngành nghề chính là môi giới bất động sản. Năm 2026, sau hơn 15 năm hoạt động, Công ty cổ phần Bất động sản D.K tại TP.HCM quyết định sẽ “vươn mình” từ môi giới thành chủ đầu tư dự án. Để làm được điều này, doanh nghiệp đặt kế hoạch mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản tại khu vực TP.HCM, Tây Ninh để phát triển.
Sau thời gian tìm kiếm, Công ty D.K tiếp cận được khá nhiều dự án chung cư, trong đó có những dự án đã hoàn thiện pháp lý, chỉ cần điều chỉnh một phần thiết kế cơ sở là sẽ triển khai xây dựng và bán hàng. Đơn cử, cuối quý I/2026, Công ty D.K làm việc với một doanh nghiệp tại phường Lái Thiêu (TP.HCM) để M&A dự án rộng 10.000 m2 với hơn 1.400 căn hộ chung cư, đã có quy hoạch 1/500. Mức giá hai bên thỏa thuận là 235 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau khi D.K làm việc với ngân hàng để vay mua dự án, ngân hàng đã từ chối với lý do hết room tín dụng. Tìm đến các ngân hàng khác thì tuy có room, nhưng từ chối cho vay bởi doanh nghiệp chưa từng làm dự án nên không được ưu tiên. Có ngân hàng đồng ý cho vay song mức lãi suất là 14%/năm, cộng thêm 4% chi phí làm hồ sơ vay. Với mức lãi suất cao và thời hạn vay ngắn, doanh nghiệp đành bỏ ý định làm chủ đầu tư.
Trong thời gian tới, thị trường M&A bất động sản vẫn được đánh giá tích cực. Song, khác với những chu kỳ trước, sự cạnh tranh sẽ không còn nằm ở việc sở hữu nhiều quỹ đất nhất, mà ở khả năng tạo ra giá trị từ quỹ đất đó.
Mới đây, một tập đoàn tài chính tại TP.HCM quyết định thành lập công ty bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp này sẽ tìm kiếm các dự án để M&A, nguồn vốn sẽ được công ty tài chính “bơm” để mua và triển khai dự án.
Công việc tìm kiếm dự án M&A được giao cho ông Võ Văn Cường, Giám đốc Phòng Đầu tư. Chỉ trong vòng một tuần, ông Cường cho biết, đã nhận được 9 dự án chào bán ở khu Đông TP.HCM, trong đó có Dự án Khu nhà ở Phước Hợp A&B tại phường Thuận An. Tuy dự án nằm khá xa trung tâm TP.HCM, nhưng đã có quy hoạch 1/500, mức giá chào bán là 1.200 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất.
Hay như dự án Khu chung cư cao tầng Bình Dương (The Broadway) tại mặt tiền Quốc lộ 13, Thủ Dầu Một, với diện tích gần 8.000 m2. Cơ cấu sản phẩm gồm 1.022 căn hộ chung cư, nhưng giá bán được đưa ra là 8.000 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất.
Ông Cường cho hay, thực tế với mức giá chào bán như hai dự án trên, bên mua sẽ không thể “với tới”. Lý do là với mức giá mua cao, cộng thêm tiền sử dụng đất mà TP.HCM áp dụng tại khu vực hai dự án này ở mức từ 40-55 triệu đồng/m2, cộng chi phí xây dựng, chi phí đóng 20% quỹ nhà ở xã hội tại mỗi dự án, cùng các chi phí khác thì giá thành sẽ ở mức khoảng 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án quanh khu vực này chỉ giao dịch ở mức 40-70 triệu đồng/m2.
Không chỉ các doanh nghiệp mới thành lập hay những doanh nghiệp chuyển hướng làm chủ đầu tư gặp khó trong việc M&A dự án, nhiều doanh nghiệp đã chuyển mình sang làm chủ đầu tư từ trước, sau khi M&A được quỹ đất, thì từ đầu năm 2026 đến nay cũng không thể mua thêm dự án mới.
Điển hình như Tập đoàn K.H.L. Năm 2025, doanh nghiệp này thông báo M&A được 3 quỹ đất, trong đó có 1 quỹ đất tại mặt đường Quốc lộ 1, phường Thủ Dầu Một (TP.HCM) có đủ hồ sơ để triển khai dự án mới. Sang năm 2026, Tập đoàn đề ra mục tiêu là M&A thêm 6 quỹ đất để năm 2027 triển khai xây dựng, bán hàng, song đến nay chưa thể M&A thêm dự án nào. Lý do là bởi các chủ dự án đưa giá chào bán quá cao.
“Một dự án chỉ hơn 3.000 m2 đất với hơn 500 căn hộ chung cư tại khu vực tỉnh Bình Dương (cũ), cách TP.HCM tới 50 km, nhưng giá chủ dự án chào bán lên tới 420 tỷ đồng. Với mức giá cao như vậy, doanh nghiệp không thể xuống tiền mua dự án vì tính khả thi trong triển khai không có”, đại diện Tập đoàn K.H.L chia sẻ.
Giá dự án bị đẩy lên quá cao
Ông Nguyễn Văn Thủy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư bất động sản D.H.T - một doanh nghiệp chuyên tư vấn và phát triển pháp lý dự án bất động sản tại TP.HCM cho biết, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản chào bán dự án đưa giá cao hơn năm 2024 và 2025 lên tới 30, thậm chí 60 lần.
Nguyên nhân đến từ việc hiện các chủ đầu tư đều dùng quỹ đất, dự án để vay ngân hàng. Các quỹ đất, dự án này được thế chấp từ khá lâu nên chi phí lãi vay cao, nhất là từ đầu năm 2026 mức lãi suất vay tăng, vì vậy, chủ dự án sẽ cộng chi phí này vào giá bán, tạo ra mặt bằng giá mới.
“Với việc giá bất động sản hiện nay được đẩy lên khá cao, các chủ đầu tư sẽ căn cứ vào đó để đưa ra mức giá bán cao hơn những năm trước, nhằm gia tăng biên lợi nhuận của chủ đất”, ông Thủy nói.
Cũng theo ông Thủy, vì mức giá chào bán dự án, quỹ đất tăng cao so với các năm trước nên các giao dịch M&A thành công từ đầu năm 2026 đến nay giảm khá nhiều so với năm 2025.
Ở một diễn biến khác, theo Báo cáo Tổng quan thị trường M&A bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của JLL Việt Nam, hiện nay thị trường đang sôi động ở bên bán nhưng hạn chế bên mua. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng dự án thay vì tiếp tục triển khai do giá năng lượng tăng, chi phí xây dựng leo thang, cùng điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ. Điều này thúc đẩy xu hướng các nhà đầu tư tìm kiếm những tài sản đã hình thành, thay vì phát triển dự án từ đầu nhằm rút ngắn thời gian đầu tư và giảm thiểu rủi ro.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam cũng cho rằng, rào cản lớn nhất của thị trường M&A hiện nay không nằm ở thanh khoản hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Bên bán kỳ vọng bán được giá cao, còn bên mua kỳ vọng mua được giá thấp để phát triển dự án có lợi nhuận và an toàn. Khi mong muốn của hai bên không hài hòa, thị trường sẽ đứng yên và đây chính là nguyên nhân khiến thị trường M&A đang mất cân bằng.
Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Group, ông Võ Hồng Thắng thông tin, thực tế khi các dự án bất động sản trung tâm đang được chào bán với giá cao, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn hướng M&A mới. Đó là dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, tới các tỉnh, thành phố giáp ranh TP.HCM. Tuy nhiên, các khu vực này phải có kết nối giao thông như tuyến metro, sân bay Long Thành hay các tuyến cao tốc, vành đai để thuận tiện lưu thông vào trung tâm TP.HCM thì nhà đầu tư mới "để mắt" tới.
Minh chứng là, mới đây, hàng loạt doanh nghiệp đưa ra tiêu chí M&A dự án mới. Tập đoàn Khải Hoàn Land cho biết, ưu tiên mua dự án tại các khu vực như Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa, Cần Thơ, Vĩnh Long. Tập đoàn Bcons ưu tiên mua các quỹ đất, dự án có tuyến metro chạy qua...
Cũng theo ông Thắng, sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn tài sản kéo theo sự thay đổi trong cách thức thực hiện các thương vụ M&A. Thay vì mua đứt toàn bộ dự án, nhiều nhà đầu tư lựa chọn hình thức mua cổ phần, liên doanh hoặc tham gia từng giai đoạn phát triển nhằm giảm áp lực vốn và phân bổ rủi ro.
“Mô hình hợp tác giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước ngày càng phổ biến, với cơ chế thanh toán theo tiến độ và phân chia trách nhiệm phát triển dự án thay vì chuyển nhượng toàn bộ ngay từ đầu”, ông Thắng nói.
Nói về triển vọng của thị trường, nhiều chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, thị trường M&A bất động sản vẫn được đánh giá tích cực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện. Song, khác với những chu kỳ trước, sự cạnh tranh sẽ không còn nằm ở việc sở hữu nhiều quỹ đất nhất, mà ở khả năng tạo ra giá trị từ quỹ đất đó.
Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí hưởng lợi từ hạ tầng, khả năng triển khai nhanh và được phát triển bởi những doanh nghiệp có năng lực quản trị minh bạch sẽ tiếp tục là tâm điểm của dòng vốn M&A.
“Dù vậy, thị trường sẽ không còn nhiều cơ hội cho các tay chơi mới, những doanh nghiệp ít vốn muốn tham gia M&A dự án. Bởi với mức lãi suất cho vay bất động sản cao, doanh nghiệp mới cũng như doanh nghiệp thiếu vốn khó có thể liều mình mua dự án để gánh mức độ rủi ro lớn”, ông Võ Hồng Thắng khẳng định.