Nhiều tiện ích tại Khu đô thị Golden Center City hiện vẫn chưa được triển khai xây dựng. Ảnh: Việt Dũng,
Khoảng cách lớn từ quảng bá đến hiện thực
“Bến du thuyền ngay trước thềm nhà”, “quảng trường nhạc nước”, “hệ sinh thái tiện ích chuẩn quốc tế”... là những cụm từ xuất hiện dày đặc trong các tài liệu giới thiệu cũng như lời tư vấn của môi giới khi chào bán dự án Khu căn hộ dòng sông Ngọc Lục Bảo (The Emerald River Park) do Tập đoàn Lê Phong phát triển.
Theo giới thiệu của môi giới và tài liệu dự án, dự án được quy hoạch với 5 tòa tháp cao 40 tầng, sở hữu hơn 80 tiện ích nội khu cùng điểm nhấn là bến du thuyền ngay trước dự án. Cùng với đó là các chính sách tài chính hấp dẫn như chỉ cần thanh toán trước 10% giá trị căn hộ, phần còn lại được giãn tiến độ hoặc vay ngân hàng với ưu đãi miễn gốc, miễn lãi trong 24 tháng.
Những thông tin này nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư kỳ vọng giá trị bất động sản sẽ gia tăng khi hệ thống tiện ích được hình thành. Tuy nhiên, qua tìm hiểu của phóng viên, một số hạng mục đang được quảng bá lại chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Cụ thể, theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, đến nay, cơ quan này chưa nhận được hồ sơ đề nghị thỏa thuận thông số kỹ thuật hoặc công bố hoạt động đối với bến thủy nội địa được giới thiệu nằm phía trước dự án Khu căn hộ dòng sông Ngọc Lục Bảo.
Trong khi đó, UBND phường Lái Thiêu cho biết, địa phương chỉ được giao phối hợp rà soát hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và sự phù hợp quy hoạch để phục vụ việc xem xét đề xuất của doanh nghiệp.
Đến thời điểm hiện tại, khu vực dự kiến xây dựng “bến du thuyền” đang trong quá trình được các cơ quan chức năng xem xét theo đề nghị của chủ đầu tư về việc giao hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng.
Hiện tại, các cơ quan chuyên môn vẫn đang tiếp tục rà soát điều kiện giao đất, cho thuê đất, đo đạc, xác định phạm vi và hiện trạng khu vực được đề xuất. Điều này đồng nghĩa, hạng mục bến du thuyền hiện mới đang ở giai đoạn đề xuất và thực hiện các thủ tục pháp lý, chưa phải là công trình đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận triển khai.
Trong khi đó, thị trường từng ghi nhận nhiều trường hợp tiện ích được giới thiệu khi bán hàng nhưng sau đó lại thay đổi.
Đơn cử, dự án Saigon Gateway (TP. Thủ Đức cũ) khi đưa ra mở bán, phần diện tích phía trước tòa nhà được giới thiệu là khu công viên cây xanh và không gian tiện ích phục vụ cư dân. Tuy nhiên, sau khi dự án đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thực hiện thủ tục tách giấy chứng nhận đối với khu đất thương mại - dịch vụ (rộng hơn 5.000 m2) và có kế hoạch chuyển nhượng cho đơn vị khác để tiếp tục đầu tư.
Không chỉ vậy, tranh chấp còn phát sinh từ lối đi chính của khu chung cư. Bởi khi bán hàng, chủ đầu tư sử dụng lối đi lớn từ trục đường Xa lộ Hà Nội (nay là đường Võ Nguyên Giáp), nhưng hiện nay, lối đi đó thuộc phần đất được cấp giấy chứng nhận cho khu thương mại - dịch vụ.
Tranh chấp kéo dài, hiện cơ quan chức năng đã yêu cầu chủ đầu tư nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu thương mại dịch vụ để cập nhật phần lối đi chung.
Không ít dự án từng được quảng bá với hệ thống tiện ích đồng bộ, nhưng nhiều năm sau khi bàn giao, các hạng mục này vẫn chưa được đầu tư như kỳ vọng. Như trường hợp tại Khu đô thị Golden Center City do Kim Oanh Group phát triển tại Bến Cát, Bình Dương cũ.
Khi giới thiệu ra thị trường, dự án này được quảng bá có hệ thống tiện ích đồng bộ, gồm trung tâm thương mại, trường học, công viên, khu thể thao, quảng trường và nhiều hạng mục dịch vụ khác.
Nhưng đến nay, sau khi bán hàng xong thì nhiều tiện ích này vẫn “nằm trên giấy”. Ghi nhận thực tế cho thấy, những căn nhà tại dự án dù đã xây dựng xong nhưng vắng bóng người. Một số chủ nhà để biển cho thuê, vỉa hè và những lô đất khác chỉ để cỏ mọc.
Thực tế này cho thấy, giữa quy hoạch được phê duyệt, tiện ích được giới thiệu trong tài liệu bán hàng và công trình thực tế đưa vào sử dụng vẫn tồn tại khoảng cách khá lớn.
Giá trị thật sẽ quyết định dòng tiền
Việc các chủ đầu tư ngày càng chú trọng quảng bá hệ thống tiện ích không phải là hiện tượng ngẫu nhiên. Theo các chuyên gia, đây là hệ quả của sự thay đổi trong hành vi và tiêu chí lựa chọn bất động sản của người mua sau giai đoạn thị trường điều chỉnh.
Ông Cao Thành Huấn, Giám đốc Công ty Quản lý tài sản FIDI cho rằng, thời kỳ thị trường được dẫn dắt bởi kỳ vọng “mua hôm nay, mai tăng giá” đang dần khép lại. Khi nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, các dự án muốn thu hút khách hàng buộc phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế thông qua quy hoạch, hệ thống tiện ích, khả năng kết nối hạ tầng và tiềm năng khai thác lâu dài.
Xu hướng này cũng được phản ánh qua khảo sát của Batdongsan.com.vn. Đối với thị trường sơ cấp, hệ thống tiện ích nội - ngoại khu hiện là tiêu chí được người mua quan tâm nhiều nhất, tiếp đến là yếu tố pháp lý, chất lượng sống và tiêu chuẩn xây dựng.
Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, môi trường sống, pháp lý, an ninh khu vực và chất lượng công trình lại là những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chính việc tiện ích trở thành yếu tố cạnh tranh đã khiến nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh hoạt động quảng bá. Đây là điều hoàn toàn bình thường trong kinh doanh, nhưng người mua cần phân biệt rõ giữa tiện ích đã hiện hữu, đã được phê duyệt và có lộ trình triển khai, với những hạng mục mới dừng ở mức đề xuất hoặc thể hiện trên phối cảnh.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trước khi quyết định đầu tư, người mua không nên chỉ dựa vào hình ảnh phối cảnh hay lời giới thiệu của môi giới, mà cần kiểm tra hồ sơ quy hoạch, tình trạng pháp lý, tiến độ đầu tư từng hạng mục cũng như các cam kết được thể hiện trong hợp đồng mua bán.
Đây mới là căn cứ quan trọng để đánh giá giá trị thực của dự án và hạn chế những rủi ro phát sinh khi các tiện ích không được triển khai đúng như kỳ vọng.
Ở góc độ thị trường, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Dat Xanh Services dự báo, nhu cầu bất động sản trong thời gian tới vẫn duy trì, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư trung - dài hạn.
Tuy nhiên, quyết định xuống tiền sẽ ngày càng thận trọng hơn, người mua sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, uy tín chủ đầu tư, chính sách tài chính phù hợp và khả năng khai thác hiệu quả.
“Dòng tiền sẽ tiếp tục dịch chuyển về những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng thanh khoản tốt. Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc quảng bá những tiện ích chưa được kiểm chứng sẽ ngày càng khó thuyết phục khách hàng”, bà Liên chia sẻ.
Đại diện Datxanh Services cho biết thêm, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng giá trị thực, thay vì những lời hứa về tương lai. Khi người mua ngày càng có nhiều thông tin và thận trọng hơn trong mỗi quyết định đầu tư. Theo đó, tính minh bạch sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng của doanh nghiệp, đồng thời là yếu tố quyết định dòng tiền sẽ chảy về đâu trong những năm tới.
