Doanh nghiệp địa ốc lại bí kênh gọi vốn

Vốn cho bất động sản rất cần là dòng vốn trung và dài hạn. Ảnh: Dũng Minh

Siết trái phiếu doanh nghiệp

Luật Doanh nghiệp sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 17/6 vừa qua đã chính thức "cấm cửa" các nhà đầu tư không chuyên mua bán trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ từ ngày 1/1/2021.

Là cơ quan đề xuất về quy định mới này, Bộ Tài chính cho biết, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp có sự tăng trưởng nhanh thời gian qua. Theo đó, nếu như cuối năm 2017, quy mô thị trường đạt 6,29% GDP, thì đã tăng lên 9,01% GDP khi hết năm 2018 và đạt 10,38% GDP vào cuối năm 2019 (tương đương khoảng 640.000 tỷ đồng). Riêng trong năm 2019, các doanh nghiệp phát hành trên 315.000 tỷ đồng trái phiếu.

Tỷ lệ thuận với chiều tăng của quy mô thị trường, là nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp tăng mạnh. Nếu như cả năm 2019, trên thị trường sơ cấp trái phiếu doanh nghiệp, tổng dư nợ trái phiếu mà nhà đầu tư cá nhân mua chỉ chiếm 8,8% giá trị toàn thị trường, thì 4 tháng đầu năm 2020, con số này đã tăng lên 26,8%.

Qua quá trình giám sát, Bộ Tài chính nhận thấy có hiện tượng “lách” quy định về phát hành ra công chúng thông qua phát hành riêng lẻ, sau đó phân phối rộng rãi trên thị trường thứ cấp. Sự gia tăng lượng nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường khi chưa tiếp cận đầy đủ thông tin về mục đích phát hành, tình hình tài chính, khả năng trả nợ của doanh nghiệp, đồng thời hạn chế về khả năng phân tích, đánh giá doanh nghiệp... sẽ là rủi ro cho chính các nhà đầu tư này. Trường hợp doanh nghiệp phát hành không thực hiện được các cam kết với nhà đầu tư, phạm vi bị ảnh hưởng sẽ lớn, gây bất ổn cho thị trường tài chính và xã hội.

Theo quy định tại Luật Chứng khoán năm 2019 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là nhà đầu tư có năng lực tài chính hoặc có chuyên môn về chứng khoán, bao gồm cả nhà đầu tư tổ chức và cá nhân. Về tổ chức gồm ngân hàng thương mại, công ty tài chính, tổ chức kinh doanh bảo hiểm, công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư chứng khoán, tổ chức tài chính quốc tế, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, tổ chức tài chính nhà nước được mua chứng khoán theo quy định của pháp luật có liên quan...

Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân được coi là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp khi thỏa mãn các điều kiện: Người có chứng chỉ hành nghề chứng khoán, cá nhân nắm giữ danh mục chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch có giá trị tối thiểu là 2 tỷ đồng theo xác nhận của công ty chứng khoán, cá nhân có thu nhập chịu thuế năm gần nhất tối thiểu là 1 tỷ đồng...

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, từ đầu năm 2020 tới nay, Bộ Tài chính có ít nhất 3 lần khuyến cáo nhà đầu tư, doanh nghiệp và tổ chức phân phối về hoạt động phát hành và chào bán trái phiếu doanh nghiệp.

Bộ này khuyến nghị doanh nghiệp phát hành trái phiếu không chào mời trái phiếu bằng mọi giá, mà phải có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ như tình hình tài chính của doanh nghiệp, mục đích phát hành, tài sản đảm bảo... Đồng thời, tổ chức phân phối cũng phải có biện pháp mua lại trái phiếu đúng hạn như cam kết với nhà đầu tư.

Trái phiếu doanh nghiệp là một trong những kênh huy động vốn hiệu quả của doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Shutterstock

Đối với nhà đầu tư, cần tiếp cận đầy đủ thông tin, phân tích và đánh giá kỹ các rủi ro có thể gặp phải đối với trái phiếu. Phải yêu cầu doanh nghiệp hoặc tổ chức phân phối cung cấp thông tin về tình hình huy động vốn, đặc điểm trái phiếu, quyền lợi, cam kết... để cân nhắc trước khi ra quyết định.

“Chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu và cân nhắc kỹ lưỡng về các rủi ro có thể gặp phải, nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân mới nên mua trái phiếu doanh nghiệp, không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, vì có khả năng không thu hồi được khoản tiền đầu tư trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) nếu doanh nghiệp phát hành gặp khó khăn”, Bộ Tài chính khuyến cáo.

Doanh nghiệp tính lại kế hoạch

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn chứng khoán cho biết, việc hạn chế nhà đầu tư cá nhân không chuyên nghiệp sẽ khiến việc huy động vốn của doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn do sức mua của thị trường suy giảm, có thể tạo hiệu ứng đột ngột giảm cầu, tác động không tích cực đến sự phát triển của thị trường.

"Vốn dĩ đã khó khăn bởi dịch Covid-19 và định hướng siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, nếu kênh huy động trái phiếu cũng bị siết thì doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều thách thức trong việc triển khai các kế hoạch của mình, bởi làm gì cũng cần vốn. Có những thời điểm room cho vay tín dụng của một số ngân hàng chạm trần cho phép, thì việc tìm cách huy động vốn từ nguồn khác như trái phiếu để đáp ứng nhu cầu kinh doanh là rất cần thiết", vị lãnh đạo chia sẻ.

Một số doanh nghiệp địa ốc niêm yết khác cũng cho biết, thực tế hiện nay, khi vay, ngoài việc lãi suất gần như không giảm so với trước giai đoạn dịch bệnh ở mức 11 - 12%/năm, mà điều kiện vay mới còn ngặt nghèo hơn trước rất nhiều, do các ngân hàng lo ngại độ rủi ro cao khi giải ngân vào bất động sản. Mặt khác, rõ ràng trái phiếu với kỳ hạn 5 - 7 năm sẽ là nguồn vốn dài hạn phù hợp với vòng đời phát triển dự án hơn hẳn vốn vay ngân hàng.

"Do đó, phát hành trái phiếu sẽ là kênh được doanh nghiệp ưu tiên trong giải quyết bài toán huy động vốn. Tuy nhiên, chính sách mới đã siết chặt lại kênh huy động vốn từ trái phiếu, nên đòi hỏi các doanh nghiệp phải tính toán lại chặt chẽ hơn trong các kế hoạch huy động vốn của mình", tổng giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ và cho biết, tại đại hội cổ đông vừa diễn ra, doanh nghiệp của ông cũng đã buộc phải điều chỉnh lại kế hoạch phát hành trái phiếu vì đánh giá điều kiện không thực sự thuận lợi.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, trong bối cảnh dịch bệnh, sức cầu nhà đất giảm mạnh, các ngân hàng sẽ thắt chặt việc cho vay lĩnh vực này. Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc cần tiền để nuôi dự án và họ phải tìm đến kênh khác. Khi nguồn cung tài chính hạn hẹp, nền kinh tế khó khăn, thì lãi suất là mấu chốt hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy, việc doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ còn tiếp tục gia tăng trong năm nay.

Thế nhưng, không phải bất cứ doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu cũng được các ngân hàng chọn bảo lãnh phát hành và phân phối cho khách hàng. Các ngân hàng chỉ chọn phân phối trái phiếu của những doanh nghiệp có năng lực và đầu ra sản phẩm tốt, hoặc có thể các chủ đầu tư đó đang có khoản vay tại nhà băng nhận bảo lãnh và phân phối trái phiếu.

Các chuyên gia cho rằng, nhìn ở góc độ thị trường, trái phiếu doanh nghiệp cũng hoạt động bình thường bên cạnh thị trường cổ phiếu, "lời ăn lỗ chịu" và quyền quyết định ở phía các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để giúp kênh này đi vào hoạt động ổn định hơn, cần xây dựng các tổ chức định giá độc lập, cũng như tăng cường việc giám sát thông tin công bố của doanh nghiệp. Hiện nay, bức tranh thông tin về kết quả phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang có sự phân tán, dẫn đến thiếu sự bao quát và tính tin cậy.

Trong đó, bất cập bộc lộ ở chỗ cùng là một doanh nghiệp, nhưng khi phát hành trái phiếu riêng lẻ thì thông tin về đợt phát hành được công khai trên HNX, còn phát hành ra đại chúng lại được công bố qua website của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước. Điều này khiến thị trường, nhà đầu tư gặp khó khăn khi muốn nhìn tổng thể về mức độ doanh nghiệp vay vốn qua kênh trái phiếu tăng hay giảm trong những thời điểm cụ thể so với tổng tài sản của doanh nghiệp, cũng như so với các kênh huy động vốn khác để dự liệu những rủi ro về khả năng trả nợ của doanh nghiệp…

Trang Việt
Báo Đầu tư Bất động sản