Trong báo cáo mới nhất về thị trường nhà xưởng thế hệ mới tại Việt Nam, Cushman & Wakefield cho rằng, câu chuyện đa dạng hóa sản xuất ra khỏi Trung Quốc vốn không mới. Trong hơn một thập kỷ, chiến lược “China Plus One” đã định hình quyết sách của nhiều tập đoàn, nhằm giảm sự phụ thuộc vào “công xưởng của thế giới”. Chi phí nhân công tăng, quy định môi trường chặt chẽ hơn, cộng thêm thương chiến Mỹ - Trung, khiến các doanh nghiệp tìm kiếm điểm đến thay thế. Tuy nhiên, chính sách thuế mới của Mỹ đã trở thành chất xúc tác, tăng tốc xu hướng này.
Trong khi Thái Lan và Malaysia đầu tư mạnh vào hạ tầng khu công nghiệp, Indonesia khai thác lợi thế dân số trẻ, thì Việt Nam vẫn giữ được vị thế riêng biệt: chi phí nhân công thấp hơn Thái Lan và Malaysia, chi phí sản xuất - logistics cạnh tranh, và đặc biệt là vị trí địa lý thuận lợi, vừa giáp Trung Quốc vừa nằm trên các tuyến hàng hải trọng yếu. Bên cạnh đó, môi trường chính trị và chính sách ổn định cũng trở thành “điểm cộng” lớn trong mắt nhà đầu tư toàn cầu.
Điểm đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển không chỉ dừng ở khâu lắp ráp cuối cùng. Nhiều doanh nghiệp đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam, nhằm tận dụng sự ổn định chính sách, đặc biệt liên quan đến thuế chuyển khẩu. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, xu thế này đã tạo ra lực đẩy rất mạnh cho thị trường nhà xưởng xây sẵn cao cấp, vốn được xem là sản phẩm chiến lược của bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Cốt lõi cho làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng này chính là năng lực đáp ứng về mặt kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng của nhà xưởng Việt Nam - một yếu tố từng là điểm yếu trong quá khứ nhưng hiện nay đang trở thành lợi thế cạnh tranh. Về mặt kỹ thuật, các nhà xưởng xây sẵn hiện nay tại Việt Nam đã đạt được những tiêu chuẩn tương đối đồng bộ và phù hợp với yêu cầu sản xuất của phần lớn ngành công nghiệp nhẹ và trung bình.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng trưởng mạnh mẽ kể từ cơ sở đầu tiên được xây dựng vào năm 2017, đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy cao hơn 85%, tính đến quý II/2025. Trong đó, TP.HCM (3 triệu m2), Đồng Nai (2,2 triệu m2), Bắc Ninh (1,6 triệu m2) và Hải Phòng (2,2 triệu m2) là bốn địa điểm hàng đầu về nguồn cung nhà xưởng, tạo thành các cụm công nghiệp có sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, hầu hết nhà xưởng được xây dựng bằng kết cấu thép tiền chế, sơn chống ăn mòn, mái cách nhiệt, chịu được thiên tai. Chiều cao trần từ 4 - 13m, đáp ứng yêu cầu lắp đặt máy móc cỡ lớn và thông gió tự nhiên. Tải trọng sàn 1.000 - 4.000 kg/m2, phù hợp nhiều loại thiết bị công nghiệp phổ thông.
Các tiêu chuẩn quốc gia về điện (TCVN 9207:2012), chiếu sáng (TCVN 7114:2008), và phòng cháy chữa cháy (QCVN 06:2022/BXD) đều được tuân thủ. Hệ thống chiếu sáng đạt 100 - 750 lux tùy khu vực, kết hợp thông gió tự nhiên và quạt hút áp suất âm - yếu tố quan trọng đảm bảo chất lượng không khí trong nhà máy. Với những thông số kỹ thuật như vậy, các nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam hiện có các thông số tiêu chuẩn phù hợp với đại đa số nhu cầu sản xuất công nghiệp: từ phải đảm bảo tải trọng, chiều cao, hệ thống kỹ thuật cơ bản đến PCCC và điện – chiếu sáng. Ứng dụng của các nhà sản xuất phổ thông trong sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị bán dẫn, thiết bị công nghiệp và tự động hóa... nhìn chung được đáp ứng tốt.
Đối với các doanh nghiệp có yêu cầu đặc biệt như sản xuất trong môi trường sạch, kiểm soát bụi hoặc cần nền kỹ thuật cao để đặt máy móc nặng, một số hạng mục có thể cần được điều chỉnh hoặc nâng cấp. Tuy nhiên, đa số các nhà cung cấp hiện nay đều có khả năng đáp ứng các yêu cầu tùy chỉnh này trong thời gian ngắn, nhờ vào hệ thống thiết kế linh hoạt và nguồn lực xây dựng sẵn có.
Trong bức tranh toàn cầu, việc so sánh Việt Nam với các quốc gia khác cho thấy rõ lợi thế cạnh tranh. Trung Quốc, dù vẫn là “công xưởng thế giới”, đang phải đối mặt với chi phí lao động tăng cao và căng thẳng thương mại với Mỹ. Thái Lan có hạ tầng phát triển nhưng giá thuê cao và nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hạn chế. Malaysia cho phép sở hữu bất động sản công nghiệp đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng giá thuê tại các khu vực trọng điểm đang tăng nhanh. Indonesia có tiềm năng lớn nhưng hạ tầng chưa đồng đều, trong khi Singapore tập trung vào sản xuất công nghệ cao với chi phí thuê rất cao, phù hợp với doanh nghiệp quy mô lớn.
"Việt Nam đang đi lại con đường mà Trung Quốc đã trải qua đầu những năm 2000: chi phí thấp, lực lượng lao động dồi dào, và dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ. Nếu tận dụng tốt cơ hội, Việt Nam hoàn toàn có thể nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, từ sản xuất hàng tiêu dùng đến những ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử chính xác và tự động hóa", theo bà Trang Bùi.
Triển vọng thị trường Việt Nam trong 5 đến 10 năm tới được đánh giá đầy hứa hẹn. Một mặt, chính sách thu hút FDI ngày càng cởi mở, đi cùng với cam kết phát triển hạ tầng giao thông, cảng biển và năng lượng. Mặt khác, sự phổ biến của các nhà xưởng xanh theo tiêu chuẩn quốc tế giúp Việt Nam đáp ứng yêu cầu ESG ngày càng khắt khe từ các tập đoàn toàn cầu. Tuy nhiên, thách thức cũng không nhỏ: từ tình trạng thiếu hụt lao động kỹ thuật cao, áp lực về quỹ đất công nghiệp, cho đến cạnh tranh gay gắt ngay trong khối ASEAN.
"Có thể nói, mức thuế mới của Mỹ vô tình trở thành cú hích khiến chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, và Việt Nam chính là một trong những điểm đến hưởng lợi lớn nhất. Từ lợi thế chi phí, vị trí địa lý cho đến môi trường chính sách, tất cả đều đang hội tụ để biến Việt Nam trở thành công xưởng chiến lược của châu Á", Cushman & Wakefield nhấn mạnh thêm.