Dự án Lotte Eco Smart City đã được gỡ vướng tài chính. Ảnh: Lê Toàn.
Tiền đất tăng đột biến
Những ngày này, đi ngang qua khu chức năng 2A của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhiều người nhận thấy dự án Lotte Eco Smart City chuẩn bị khởi động trở lại sau hàng chục năm chờ đợi vì vướng nghĩa vụ tài chính.
Mới đây, UBND TP.HCM đã phê duyệt giá đất cụ thể với khoản nghĩa vụ 16.190 tỷ đồng, mở đường để Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) triển khai tổ hợp khách sạn, khu dân cư, trung tâm thương mại, áp dụng công nghệ thông minh.
Thực tế, thời gian qua, lãnh đạo TP.HCM đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc để các dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Việc phê duyệt giá đất lần này được xem là bước quan trọng trong quá trình giải quyết các khó khăn về nghĩa vụ tài chính cho nhà đầu tư, giúp dự án sớm được triển khai, mang lại nguồn thu ngân sách lớn cho Thành phố, đồng thời tạo thêm nhiều việc làm cho người lao động nơi đây.
Ngoài dự án này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, từ đầu năm đến nay, TP.HCM đã “mở khóa” cho 9 dự án, đem về 52.599 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Đồng thời, có 2 dự án chờ Hội đồng Thẩm định giá đất phê duyệt, dự kiến bổ sung thêm 4.168 tỷ đồng tiền đất.
Từ nay đến cuối năm, Thành phố sẽ tiếp tục đưa 23 dự án vào vòng thẩm định, trong đó 18 dự án dự kiến mang về 7.956 tỷ đồng, còn 5 dự án khác đang trong quá trình xác định giá đất theo kết luận của Bộ Chính trị. Nếu thuận lợi, hàng loạt khu đất từng im lìm nhiều năm sẽ sớm trở thành đại công trường sôi động trong thời gian tới.
Thực tế, trong thời gian dài, việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Khi đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được, khiến các đơn vị tư vấn từ chối tham gia xác định giá đất.
Tuy nhiên, nhìn vào danh mục các dự án được phê duyệt tiền sử dụng đất vừa qua cho thấy, chi phí tiền sử dụng đất tăng rất cao. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bảng giá đất tăng khiến chi phí thuê tăng mạnh, tạo áp lực lớn cho các nhà phát triển dự án, nhất là với những dự án cần quỹ đất lớn như logistics, kho bãi, khu công nghiệp… Việc giá thuê đất tăng đột biến kéo chi phí logistics đi lên, đẩy giá hàng hóa và dịch vụ tăng, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Đơn cử, một khu đất nhà kho rộng 11.000 m2 tại khu cảng Khánh Hội có tiền thuê đất năm 2025 lên tới gần 21 tỷ đồng, do đơn giá thuê đất tại bảng giá đất mới tăng lên gần 2 triệu đồng/m2. Con số này tăng 6,36 lần so với mức 3,3 tỷ đồng năm 2022 (đơn giá 300.000 đồng/m2) và tăng 2,7 lần mức 7,7 tỷ đồng giai đoạn 2023-2024 (đơn giá 700.000 đồng/m2).
Theo ông Châu, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trên địa bàn TP.HCM hiện được áp dụng từ 0,25-1,5% giá đất trong Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024. Sở dĩ đơn giá thuê đất bị đẩy lên đến gần 2 triệu đồng/m2 là do áp dụng tỷ lệ phần trăm cao nhất tại Thành phố là 1,5%.
Cần tạo sự chủ động cho doanh nghiệp
Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp. Thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan nhà nước ban hành, thông qua bảng giá đất điều chỉnh 5 năm một lần hoặc được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, hiện nay, việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất thực tế.
Việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch.
Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường thiếu sự chính xác, ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến việc tiếp cận đất đai, mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.
Tại cuộc họp về dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch. Các địa phương cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, quy định này nhằm bảo đảm quyền của Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp về đất đai khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất… để điều tiết thị trường, không để giá đất do Nhà nước quyết định “theo đuôi” thị trường, không có điểm dừng.
Đồng thời, để cho giá đất thứ cấp tự điều chỉnh theo cơ chế thị trường và điều tiết thị trường bất động sản thứ cấp thông qua nhiều công cụ, trong đó có công cụ thuế hiệu quả như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế bất động sản...
Ngoài ra, việc đề xuất áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại nếu được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn đối với công tác tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án này.
Cùng với đó là rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ pháp luật, loại trừ tình trạng “xin - cho” và rủi ro vướng trách nhiệm pháp lý đối với cán bộ, công chức, viên chức nhà nước khi thi hành công vụ và nhà đầu tư có thể dự đoán được chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để ra quyết định đầu tư.
Ông Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đề xuất, cần bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp tự tính tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Cơ quan thuế chỉ kiểm tra, quyết toán trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu nộp thừa, doanh nghiệp được cấn trừ sang dự án khác và ngược lại, nếu thiếu thì nộp bổ sung.
Theo ông Thuận, đề xuất này là khả thi vì doanh nghiệp hiện đã tự khai, tự nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nếu mở rộng áp dụng với tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính liên quan tới đất đai sẽ được rút gọn, giảm tình trạng nợ đọng hàng nghìn tỷ đồng tiền đất kéo dài vốn tồn tại bấy lâu nay.
Ông Thuận cũng cho rằng, trong bối cảnh còn nhiều dự án chậm tiến độ vì vướng thủ tục và doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất lớn như hiện nay, nếu được chấp thuận, đề xuất này không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động hơn về tài chính và tiến độ dự án, mà còn giảm áp lực xử lý hồ sơ cho cơ quan quản lý, góp phần thúc đẩy dòng chảy vốn vào thị trường bất động sản và cải thiện nguồn thu ngân sách.
