Hàng trăm dự án nhà ở trên khắp cả nước đang chậm tiến độ do vướng pháp lý. Ảnh: Dũng Minh
Gỡ pháp lý, tạo niềm tin
Một trong những động thái chính sách đầu tiên trong năm mới là ngày 30/1/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 270/QĐ-BTNMT thành lập Tổ công tác thực hiện Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo đó, các tổ công tác sẽ tham mưu cho Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện Công điện 1376, đồng thời tổng hợp, xây dựng báo cáo định kỳ hoặc đột xuất để giải quyết các khó khăn, vướng mắc và xử lý ngay các vấn đề vướng mắc thuộc thẩm quyền, hoặc đề xuất cấp có thẩm quyền xử lý những vấn đề vượt thẩm quyền; xây dựng kế hoạch tổ chức triển khai thực hiện theo Quyết định 270; đôn đốc, tham gia kiểm tra việc thực hiện tại địa phương, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…
Nhiều địa phương cũng đã chủ động ban hành các văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành phối hợp tìm cách tháo gỡ cho các dự án chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý tồn tại từ những năm trước.
Lãnh đạo TP.HCM cho biết, trên địa bàn có khoảng 12 dự án nhà ở nằm trong diện rà soát giai đoạn đầu năm 2024, bên cạnh những dự án đang trong giai đoạn gỡ vướng từ cuối năm 2023 như NBB Garden III, Moonlight Centre Point, Metro Star… Nhiều dự án nhà ở khác như Khu đô thị Tân Tạo, Khu đô thị Long Tân, Izumi City, Gem Riverside… có hướng dẫn mới từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính.
Tại Hà Nội, một số dự án sau nhiều năm chậm triển khai như Khu đô thị Dịch Vọng, Vinhomes Wonder Park Đan Phượng, Thành phố thông minh Bắc Hà Nội, FLC Premier Parc Đại Mỗ… đã hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch cũng như hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng… để đi vào triển khai.
Ngoài ra, các địa phương khác như Đồng Nai, Khánh Hòa, Hải Dương, Lâm Đồng, Hòa Bình, Vĩnh Phúc… cũng có các văn bản chỉ đạo tương tự. Chẳng hạn, UBND tỉnh Lâm Đồng mới ban hành văn bản gửi các đơn vị liên quan về việc giải quyết kiến nghị của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tại dự án Khu dân cư số 5, phường 4, TP. Đà Lạt.
Tại văn bản trên, lãnh đạo tỉnh Lâm Đồng yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương phối hợp các đơn vị có liên quan thực hiện các quy trình, thủ tục tham mưu UBND tỉnh xem xét, phê duyệt giá đất cụ thể để xác định giá thuê đất, giao đất tại dự án Khu dân cư số 5 trước ngày 15/3/2024 làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định.
Ông Lê Văn Bình - Vụ phó Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, với những dự án chuyển tiếp qua 2 thời kỳ thi hành luật, sẽ có quy định chuyển tiếp về công tác quy hoạch, giao đất cho thuê đất, các dự án đang thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, tài chính, giá đất…, bao gồm cả các dự án đã giao cho thuê lâu nhưng chưa xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Cụ thể, Chính phủ sẽ quy định áp dụng phương pháp và quy định khoản tiền mà người sử dụng đất nộp thêm cho thời hạn chưa thu tiền thuê đất, sử dụng đất. Điều này sẽ giúp xử lý các trường hợp giao đất trước đây mà các địa phương e ngại, trong đó có trường hợp giao đất nhiều năm nhưng chưa xác định nghĩa vụ tài chính để người sử dụng nộp.
Còn theo GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, Luật Đất đai năm 2023 có nhiều điểm mới, song từ nay đến lúc chính thức có hiệu lực (từ ngày 1/1/2025) vẫn còn những băn khoăn về việc những dự án đang triển khai thì ứng xử ra sao, hay các dự án đang triển khai theo quy định cũ dù không hẳn vướng mắc nhưng nếu chiếu theo quy định mới có thể sẽ khác đi thì cũng cần cách ứng xử phù hợp.
Thực tế, điều khoản chuyển tiếp cũng nêu rất rõ trường hợp nào áp dụng ra sao, trường hợp nào cần thay đổi, trong đó nhấn mạnh tinh thần của Luật là “cái gì sai mà của doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải chịu, nhưng cái gì sai do cơ quan nhà nước thì Nhà nước phải chịu, chứ không bắt doanh nghiệp chịu”.
Nền tảng cho sức bật 2024
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu tích cực từ cuối năm 2023. Trong quý IV/2023, đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, có 29 dự án được hoàn thành (khoảng 13.600 căn), tăng 38% so với quý trước đó; 20 dự án được cấp phép mới (khoảng 11.500 căn), tăng 33%; 47 dự án (khoảng 14.500 căn) đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tính cả năm 2023, cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.900 căn; 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.600 căn và 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), niềm tin với bất động sản sẽ được vực dậy khi các cơ chế, chính sách hỗ trợ thẩm thấu sâu hơn vào thị trường. Bên cạnh đó, lãi suất huy động của ngân hàng hạ thấp kỷ lục trong năm 2023 cũng khiến một lượng tiền không nhỏ tìm đến các kênh đầu tư hấp dẫn hơn, trong đó có bất động sản.
Ngoài vấn đề vướng mắc pháp lý cho các dự án đang có hướng giải quyết từ các quy định mới, việc quy hoạch chung của nhiều địa phương được phê duyệt trong năm 2023 sẽ tháo gỡ một số nút thắt pháp lý, tạo điều kiện để các dự án có cơ hội được thông qua. Kết quả thực hiện các dự án đầu tư công trên cả nước, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông lớn, cũng sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản.
Từ những cơ sở trên, VARS đưa ra nhận định, tần suất ra mắt các dự án trong năm 2024 sẽ đều đặn hơn so với năm 2023 và cuối quý I - đầu quý II /2024 sẽ là thời điểm khởi phát nguồn cung mới ra thị trường. Trong đó, Hà Nội dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông, còn TP.HCM dự kiến đón nhận hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng.
Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo tăng mạnh bởi chỉ tiêu Chính phủ giao phát triển phân khúc nhà ở này trong năm 2024 là rất cao. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, theo đăng ký của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tới nay có 47.000 căn đăng ký hoàn thành. Bộ sẽ làm việc với các địa phương, bảo đảm mục tiêu thực hiện 130.000 căn, gần như là chỉ tiêu bắt buộc khi đã được đưa vào Nghị quyết 01/NQ-CP của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chính thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2024.
TS. Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DG Capital đánh giá, việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở bình dân, vừa túi tiền.
Trong đó, quy định về lợi nhuận đối với các doanh nghiệp xây dựng dự án nhà ở xã hội là một điểm nổi bật khi cho phép doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất hoặc 20% diện tích sàn nhà ở dự án cũng là tỷ lệ được sử dụng để kinh doanh thương mại. Điều này sẽ tạo thêm động lực cho các chủ đầu tư xây dựng nhiều dự án nhà ở bình dân mới. Khi cung - cầu được cân bằng, giá bán sẽ được điều chỉnh giảm và cơ hội sở hữu nhà của người dân cũng lớn hơn.
