Nếu không có gì thay đổi, Luật Đất đai sửa đổi - cũng là dự luật quan trọng nhất trong 3 dự án luật sửa đổi liên quan tới bất động sản, sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội tới đây.
Trước đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua với nhiều thay đổi mang tính bản lề để tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý dự án cũng như các vấn đề vận hành thị trường nhà đất.
Công tác chuẩn bị để thông qua Luật Đất đai sửa đổi đã được đưa ra từ nhiều ngày trước và các thành viên thị trường tin rằng, sau những góp ý từ các chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp…, những điểm lấn cấn cuối cùng như “chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có đất ở” như quy định cũ sẽ được sửa đổi, từ đó tạo dư địa tốt hơn cho việc khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không cần bắt buộc phải có đất ở cũng làm được dự án) để phát triển dự án nhà ở thương mại, gia tăng nguồn cung cho thị trường, từ đó bình ổn giá nhà.
Đây cũng là 1 trong 3 nội dung có nhiều ý kiến phản hồi tại dự thảo Luật đang được xem xét để tìm ra phương án tối ưu khi ban hành, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho cả doanh nghiệp, người dân và cơ quan quản lý.
Có thể khẳng định, những “điểm mờ” chính sách là một trong những rào cản lớn tồn tại suốt thời gian qua, không chỉ cản trở các doanh nghiệp trong nước mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới cơ hội thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường địa ốc, nhất là trong bối cảnh cạnh tranh thu hút FDI gay gắt trong khu vực hiện nay.
Giám đốc một quỹ đầu tư tới từ Nhật Bản chia sẻ, việc các văn bản hướng dẫn chậm ban hành, trong khi các thủ tục hành chính quá nhiều, phải xin cấp phép ở mọi cơ quan có thẩm quyền khiến việc giải ngân vốn không thể đẩy nhanh, cho dù quỹ này đang đặt nhiều tham vọng thông qua việc đầu tư vào một số nhà máy sản xuất tại Việt Nam.
Thống kê cho thấy, trung bình mỗi sắc luật sẽ cần khoảng 7 nghị định và 26 thông tư hướng dẫn để đi vào thực thi. Để đáp ứng đủ và hoàn tất số thủ tục này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, các doanh nghiệp trong nước phải mất từ 3-5 năm và thời gian này có thể kéo dài hơn đối với doanh nghiệp nước ngoài vốn chưa am hiểu pháp luật Việt Nam.
“Quan điểm sửa đổi luật là phải tạo hành lang pháp lý thông thoáng, đơn giản hóa quy trình áp dụng… để tạo điều kiện tốt nhất cho người dân, doanh nghiệp cũng như người thực thi công vụ”, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty luật SBLaw nói và cho biết, nhìn chung, các ý kiến góp ý cho dự luật đã được cơ quan soạn thảo lắng nghe và tiếp thu với tinh thần cầu thị cao.
Chẳng hạn, Luật Nhà ở sửa đổi đã cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và thu hẹp các loại “giấy phép con”. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã mở rộng hơn quy định về đầu tư kinh doanh, về chuyển nhượng bất động sản, trao quyền tự chủ nhiều hơn cho các đối tượng tham gia kinh doanh bất động sản…
Nhìn chung, đa phần thành viên thị trường đồng tình với tinh thần cải cách tại các sắc luật mới. Dẫu vậy, nhiều thành viên mong chờ có sự cải tổ mạnh mẽ hơn nữa trong việc tạo lập các hành lang pháp lý thông thoáng. Trong đó, trước mắt, sau khi thông qua các dự luật trên, các cơ quan, Bộ ngành sẽ phải bắt tay ngay vào việc soạn thảo các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết, đồng bộ, tránh việc “trên bảo, dưới không nghe” gây ra những phiền hà, ảnh hưởng tới niềm tin của người dân, doanh nghiệp.
 |
Ông Michael Kokalari, Giám đốc Phân tích kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường, VinaCapital:
Để gỡ vướng cho bất động sản, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp với các nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam. Sau đó, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo thành lập một nhóm chuyên trách của Chính phủ để giải quyết những vấn đề đó. Cuối tháng 11/2023, một số sắc luật mới đã được ban hành để làm rõ một số vấn đề cụ thể liên quan tới phát triển nhà ở xã hội.
Tôi kỳ vọng, Chính phủ sẽ tiếp tục thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý đối với hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam. Điều này cũng sẽ hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường.
 |
Điều đầu tiên, các doanh nghiệp bất động sản đều thấy rõ tác động to lớn từ các biện pháp đồng bộ của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ ban hành thời gian qua trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ việc giãn nợ trái phiếu, tháo gỡ về thể chế, nguồn vốn, tới vấn đề định giá đất, quy hoạch…
Về tổng thể, các vấn đề đưa ra trong các quyết sách của Chính phủ đều trúng, đúng, kịp thời, thế nhưng không phải ở cấp thực hiện nào cũng có chuyển biến, nhận thức được vấn đề, trong khi các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản lại “muôn hình vạn trạng” nên việc xử lý phải linh hoạt.
Nhiều thống kê chỉ ra rằng, 70% vướng mắc của bất động sản xuất phát từ thủ tục pháp lý, mà đầu tiên là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật. Trong kỳ họp vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, còn một sắc luật quan trọng mang tính chất quyết định tới sự phát triển của thị trường bất động sản là Luật Đất đai sửa đổi đang được xem xét.
Chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông. Hiện nay, có quá nhiều thủ tục hành chính mà doanh nghiệp phải triển khai, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.
GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội
 |
Để thị trường bất động sản phục hồi, giải pháp trước mắt là cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở để sớm bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.
Nếu vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của các cấp chính quyền địa phương thì cần mạnh dạn đưa ra các phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất...
Khi địa phương có quyết sách mạnh bạo để tháo gỡ, doanh nghiệp có thể sớm đưa các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc đã triển khai nhưng vướng pháp lý tung ra thị trường, đa dạng hóa nguồn cung và dần cân bằng cán cân cung - cầu.
Nhóm Phân tích - Công ty Chứng khoán MB (MBS)
Liên tục điều chỉnh giảm lãi suất, vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, chính sách hỗ trợ được duy trì… sẽ là những xung lực then chốt kỳ vọng thị trường địa ốc tích cực hơn trong năm 2024. Trong báo cáo vĩ mô vừa công bố, chúng tôi đánh giá triển vọng ngành bất động sản sẽ tích cực hơn nhờ một số yếu tố.
Thứ nhất, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5%/năm, thấp hơn so với thời điểm 2020. Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện dao động quanh mức 9-11%/năm, giảm từ mức 12-13%/năm thời điểm nửa sau năm 2022.
Lãi suất giảm sẽ là yếu tố tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản. Cụ thể, lãi suất ở mức thấp giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư để triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.
Thứ hai, những vướng mắc pháp lý kỳ vọng được thúc đẩy giải quyết. Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch nhà đất. Theo đó, với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án buộc các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luật mới sẽ giảm mức độ chiếm dụng vốn của doanh nghiệp.
Kỳ vọng trong năm 2024, Luật Đất Đai sửa đổi được thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và quy hoạch các dự án mới, từ đó có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Thứ ba, các chính sách hỗ trợ thị trường trái phiếu sẽ hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp, bao gồm Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10, Thông tư 02. Chúng tôi cho rằng, hiện có một số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm nay là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu bất động sản. Nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.
