Trong khi việc thắt chặt chính sách tiền tệ mạnh mẽ và đại dịch đã có tác động rõ rệt hơn đến bất động sản thương mại ở Mỹ và châu Âu, thì nhà ở dân dụng lại chịu nhiều căng thẳng hơn ở châu Á. Một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất là Hàn Quốc, đã chứng kiến giá nhà sụt giảm mạnh nhất trong 25 năm trong khi cuộc đấu tranh trả nợ của một công ty xây dựng đã làm dấy lên lo ngại về việc lặp lại tình trạng hỗn loạn trên thị trường tín dụng vào năm 2022.
Kheng Siang Ng, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định châu Á Thái Bình Dương tại State Street Global Advisors cho biết: “Các quốc gia có nợ tiêu dùng hoặc gánh nặng bảng cân đối kế toán cao sẽ là những lĩnh vực cần xem xét… Hàn Quốc là một trong số đó. Thị trường nhà đất đang dịu lại”.
 |
Tỷ lệ nợ xấu ở một số nền kinh tế châu Á |
Hàn Quốc
Thị trường bất động sản Hàn Quốc là thị trường đang căng thẳng nhất sau Trung Quốc trong khu vực, với giá nhà năm 2023 giảm mạnh nhất trong 1/4 thế kỷ sau nhiều năm tăng trưởng. Điểm yếu này là kết quả trực tiếp từ các động thái của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) - ngân hàng trung ương lớn đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ hiện tại vào năm 2021 - nhằm đẩy lãi suất chính sách lên mức cao nhất trong 15 năm.
Đáng chú ý nhất là vụ vỡ nợ của nhà phát triển công viên giải trí Legoland vào cuối năm 2022, đã trở thành cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trên thị trường tín dụng của nước này kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong khi một loạt biện pháp giải cứu của chính phủ đã ổn định được tình hình, thì yêu cầu giãn nợ của một công ty kỹ thuật và xây dựng vào cuối tháng 12 đã khiến chính quyền phải cam kết hỗ trợ nhiều hơn.
Nợ xấu của cả hộ gia đình và doanh nghiệp đang chồng chất và BOK cho biết rủi ro liên quan đến nợ tài trợ dự án - một loại bảo đảm được sử dụng để tài trợ cho việc xây dựng gây ra cuộc khủng hoảng năm 2022 - có thể sẽ tăng vào năm tới. Mặc dù vậy, các quan chức cho biết hệ thống tài chính của nước này nhìn chung sẽ ổn định.
Nhà kinh tế Kim Jin-wook của Citigroup cho biết: “Việc tái cơ cấu các khoản vay tài trợ cho dự án bất động sản từ giữa năm 2024 sau cuộc bầu cử vào tháng 4/2024 có thể làm tăng sự biến động trên thị trường tiền tệ ngắn hạn, ít nhất là tạm thời”.
Indonesia
Đợt tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của ngân hàng trung ương nước này kể từ năm 2005 đã khiến các công ty xây dựng nhà vay nợ nhiều như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro phải chịu áp lực, vì lãi suất cao làm giảm sức mua của các hộ gia đình. Đồng nội tệ yếu khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn, bằng cách tăng chi phí trả nợ cho các khoản vay bằng đô la sắp đáo hạn, buộc các công ty phải dùng đến biện pháp bán tài sản để có tiền mặt.
Fitch Ratings cho biết vào cuối tháng 11/2023 rằng, “có thể xảy ra một số trường hợp vỡ nợ” đối với trái phiếu trị giá 132 triệu USD của Agung Podomoro đáo hạn vào tháng 6/2024 sau khi công ty này hủy đề nghị mua lại một phần trái phiếu không có bảo đảm. Theo Fitch Ratings, rủi ro tái cấp vốn đối với Lippo Karawaci, công ty con của Tập đoàn Lippo cũng đang gia tăng. Fitch Ratings đã hạ bậc trái phiếu đồng đô la đáo hạn vào tháng 1/2025 của công ty xuống CCC+ vào tháng 11.
Tuy nhiên, triển vọng chấm dứt chính sách tiền tệ thắt chặt của Indonesia đang khiến trái phiếu bất động sản phát hành bằng đồng đô la tăng giá, do các nhà đầu tư dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện.
Fitch Ratings đã dự đoán hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước sẽ phục hồi nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng lên và môi trường kinh tế thuận lợi hơn. Ngoài ra, những người đi vay dự kiến sẽ tiếp tục ưu tiên phát hành trái phiếu có kỳ hạn ngắn hơn vào năm 2024, vì nhu cầu về trái phiếu ngắn hạn cao hơn trong bối cảnh lãi suất không chắc chắn.
Việt Nam
Michael Kokalari, nhà kinh tế trưởng tại VinaCapital Group cho biết trong một báo cáo: “Thị trường bất động sản Việt Nam đã có một năm cực kỳ thách thức, nhưng chúng tôi tin rằng thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất hiện đã qua. Lãi suất thế chấp đạt đỉnh cao tới 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023 nhưng sau đó đã giảm đáng kể”.
Tuy nhiên, theo Sue Ong, nhà phân tích tín dụng tại S&P Global Ratings, một số ngân hàng có bộ đệm vốn mỏng và một số ngân hàng có mức độ tiếp xúc cao với bất động sản có thể vẫn còn gặp nhiều thách thức.
Hồng Kông (Trung Quốc)
Trái phiếu đô la vĩnh viễn do một số nhà phát triển bất động sản được phát hành ở đây đã phải hứng chịu đợt bán tháo tồi tệ nhất trong nhiều năm vào tháng 8, trong bối cảnh lo ngại về chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc. Dẫn đầu sự sụt giảm là New World Development Co. - một trong những nhà phát triển bất động sản vay nợ nhiều nhất ở Hồng Kông. Đó là khoản nợ kém hiệu quả so với các công ty cùng ngành trong năm nay.
Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là sự sụt giảm bất động sản địa phương khiến giá nhà của thành phố giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm. Doanh thu từ các tòa nhà văn phòng và lĩnh vực bán lẻ cũng suy yếu sau 3 năm áp dụng các biện pháp hạn chế do Covid và đợt thắt chặt tiền tệ lịch sử của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).
Nhu cầu sụt giảm đến mức các nhà phát triển bất động sản Hồng Kông buộc phải giảm giá nhà đáng kể - đây là một chiến thuật mà họ đã không triển khai trong nhiều năm, trong khi các ngân hàng phải vật lộn để thu hút người mua nhà bị tịch thu với mức chiết khấu sâu không kém.
Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights cho biết: “Chúng tôi thận trọng với các nhà phát triển bất động sản ở Hồng Kông, những công ty có nhiều bất động sản dân cư và thương mại ở các thành phố cấp thấp hơn ở Trung Quốc cũng như những nhà phát triển bất động sản có danh mục cho thuê văn phòng lớn bên ngoài các quận chính do tỷ lệ trống tăng cao và tiếp tục điều chỉnh giá thuê…Chúng tôi tiếp tục đánh giá thấp các nhà phát triển bất động sản Hồng Kông với đòn bẩy cao hơn do chi phí tài trợ của đồng đô la Hồng Kông tăng cao, điều này sẽ tiếp tục kéo dài trong nửa đầu năm 2024”.
Úc
Một dạng căng thẳng bất động sản hơi khác ở Úc, là nơi chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đã làm dấy lên lo ngại về khả năng các hộ gia đình chấp nhận lãi suất cao hơn.
Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã chỉ ra rằng quốc gia này có thể cảm nhận được tác động của chi phí đi vay cao hơn, vào thời điểm mà một lượng lớn các khoản cho vay mua nhà được cố định ở mức lãi suất thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch sẽ được chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn. Theo IMF, tại Úc, hơn 50% các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi.
RBA đã cảnh báo vào tháng 10 rằng một số lượng nhỏ nhưng ngày càng tăng các hộ gia đình đang ở giai đoạn đầu của căng thẳng tài chính. Khoảng 14% người vay lãi suất cố định dự kiến sẽ phải đối mặt với mức thanh toán cho các khoản vay thế chấp tăng hơn 60% sau khi các khoản vay được chuyển sang lãi suất thả nổi.
Dữ liệu từ Cơ quan quản lý APRA của Úc về rủi ro nhà ở của ngân hàng trung ương cho thấy các khoản nợ xấu mới tăng lên mức cao nhất trong ba năm, mặc dù chúng vẫn ở mức tương đối thấp.
