Giá bán có dấu hiệu “hạ nhiệt”
Những tháng đầu năm 2026, trên nhiều diễn đàn và nhóm giao dịch bất động sản tại TP.HCM xuất hiện thông tin rao bán căn hộ với mức giá thấp hơn so với cuối năm 2025. Xu hướng này khiến không ít người cho rằng, thị trường đang xuất hiện “làn sóng” bán ra khi lãi suất cho vay tăng trở lại.
Khảo sát trên các kênh mua bán trực tuyến cho thấy, một số căn hộ đã được chủ nhà giảm giá nhẹ để tăng khả năng thanh khoản. Tại dự án The Sun Avenue (phường Bình Trưng), căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 72 m2 đang được rao bán hơn 7 tỷ đồng, tương đương gần 100 triệu đồng/m2, thấp hơn 1-2% so với thời điểm cuối năm 2025.
Chị Thoa - một môi giới bất động sản tại phường Thạnh Mỹ Tây cho hay, gần đây, nhiều chủ nhà bắt đầu điều chỉnh giá chào bán sau một thời gian dài neo ở mức cao. Có căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 118 m2 tại một khu đô thị cao cấp từng được rao giá 16,7 tỷ đồng, sau đó giảm xuống 15,5 tỷ đồng.
Ở khu vực xa trung tâm hơn, tại một khu đô thị thuộc phường Long Bình, nhiều căn hộ đang được rao bán với giá trung bình từ 55-75 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
So với cuối năm 2025, mức giá này thấp hơn khoảng 2-3%. Anh Tâm - người đang sở hữu 2 căn hộ tại khu đô thị này cho hay, anh đang rao bán căn hộ 3 phòng ngủ diện tích gần 100 m2 với giá 6,6 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 200 triệu đồng so với trước đó.
Không chỉ phân khúc trung - cao cấp, hiện tượng điều chỉnh giảm giá bán cũng xuất hiện ở phân khúc vừa túi tiền. Ông Hải - một nhà đầu tư đang rao bán căn hộ tại phường Dĩ An cho biết, ban đầu ông chào bán căn hộ với giá 1,9 tỷ đồng, nhưng sau giảm xuống còn 1,8 tỷ đồng để tăng khả năng giao dịch. Tại khu Đông TP.HCM, nhà đầu tư này cũng đang chào bán căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 5 tỷ đồng sau hơn 2 năm sở hữu.
Không chỉ thị trường thứ cấp, tại một số dự án mới ở khu Nam TP.HCM, hiện tượng khách hàng “hủy cọc” sau khi đặt chỗ cũng bắt đầu xuất hiện. Theo một số môi giới, tỷ lệ khách rút lại giao dịch tại một vài dự án có thời điểm lên tới 20-30%.
Phần lớn những khách hàng này trước đó dự tính sử dụng vốn vay ngân hàng để thanh toán theo tiến độ, nhưng khi lãi suất tăng trở lại, họ trở nên thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Khi một số khách hàng rút lui, tâm lý chờ đợi cũng lan sang những người mua khác. Nhiều người bắt đầu chần chừ, thay vì quyết định mua ngay như trước.
Không phải mọi tin rao bán đều là “cắt lỗ”
Những thông tin rao bán căn hộ với mức giá được điều chỉnh giảm đang xuất hiện nhiều hơn thời gian gần đây. Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, hiện tượng này chưa thể xem là xu hướng bao trùm toàn thị trường.
Thực tế, nhiều giao dịch vẫn diễn ra theo hình thức “thoái vốn kín”, tức là chủ sở hữu không rao bán rộng rãi, mà thông qua môi giới quen hoặc những kênh giao dịch riêng để tìm người mua.
| |
Một lượng căn hộ đang được rao bán với giá giảm nhẹ. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, áp lực tài chính hiện nay chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng trong giai đoạn 2023-2025.
Nhiều hợp đồng tín dụng ký trong giai đoạn này đã hết thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc, khiến khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, dao động từ 13-15%/năm, khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng tăng đáng kể.
Ông Kiên lấy ví dụ, với khoản vay 2-3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 3-5% mỗi năm thì số tiền phải trả cho ngân hàng có thể tăng thêm khoảng 7-10 triệu đồng mỗi tháng. Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, khoản chi phí phát sinh này có thể nhanh chóng bào mòn lợi nhuận, buộc họ phải cân nhắc bán bớt tài sản để giảm rủi ro.
Ở góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang - Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, trong năm 2025, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi mạnh khi nguồn cung dự án mới có dấu hiệu tăng nhanh. Tuy nhiên, sức cầu thực tế vẫn khá yếu và phần lớn giao dịch đến từ nhà đầu tư, trong khi người mua ở thực gặp khó khi giá nhà tại TP.HCM tiếp tục tăng cao.
“Khi lãi suất tăng và dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, nhiều nhà đầu tư bắt đầu thận trọng. Một số trường hợp sẵn sàng bán nhanh để thu hồi vốn hoặc giảm áp lực tài chính,” ông Quang nói và nhấn mạnh rằng, diễn biến lãi suất ngân hàng thời gian tới sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn đến tâm lý thị trường.
Dù vậy, nhiều nhà đầu tư cho rằng, các thông tin rao bán xuất hiện gần đây không hoàn toàn phản ánh tình trạng “bán tháo” hay cắt lỗ trên diện rộng. Trong nhiều trường hợp, việc điều chỉnh giá bán chủ yếu là giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc tái cơ cấu dòng tiền.
“Lãi suất tăng có thể tạo áp lực với những người vay nhiều, nhưng bất động sản không giống như chứng khoán để có thể bán tháo hàng loạt”, anh Tâm nhận xét. Theo nhà đầu tư này, phần lớn người mua bất động sản hiện nay đều có phương án tài chính dài hạn, nên biến động lãi suất chưa đủ để khiến thị trường xuất hiện làn sóng bán tháo.
Ở góc nhìn thị trường, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc lãi suất vay mua nhà tăng chưa đủ để tạo ra xu hướng giảm giá trên diện rộng. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, dù chi phí vay gia tăng có thể khiến thanh khoản thị trường chậm lại, nhưng giá bất động sản vẫn khó giảm sâu. Thực tế, trong giai đoạn khó khăn vừa qua, giá căn hộ tại 2 đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội vẫn tiếp tục đi lên.
Theo ông Tuấn, khi thị trường gặp khó khăn, phản ứng đầu tiên thường là giao dịch sụt giảm, thay vì giá giảm. Việc điều chỉnh giá nếu có thường chỉ diễn ra cục bộ tại một số dự án hoặc trong trường hợp nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.
Một yếu tố khác khiến giá nhà khó giảm sâu là khan hiếm nguồn cung. Trong nhiều năm qua, thị trường căn hộ tại các đô thị lớn bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới được phê duyệt không nhiều. Khi nguồn cung thấp, các chủ đầu tư thường có xu hướng giữ hoặc điều chỉnh tăng giá bán, khiến mặt bằng giá khó giảm mạnh.
Bên cạnh đó, cấu trúc tài chính của người sở hữu bất động sản cũng góp phần giữ ổn định mặt bằng giá. Không ít chủ nhà không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc vay với tỷ lệ thấp, nên họ có xu hướng tiếp tục nắm giữ tài sản, thay vì bán ra với mức giá thấp.
“Lãi suất tăng có thể khiến thị trường chậm lại, nhưng chưa đủ để kéo giá nhà giảm sâu,” ông Tuấn nói và cho biết thêm, một điểm khá đặc trưng của thị trường bất động sản là giá thường ít giảm khi thị trường trầm lắng, nhưng lại có thể tăng rất nhanh khi chu kỳ tăng trưởng quay trở lại.