Biển Vũng Tàu, TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.
Từ câu chuyện kết nối ra biển chưa từng có…
Việc mở rộng địa giới hành chính không chỉ đơn thuần là phép cộng về diện tích, mà còn là sự thay đổi về tư duy chiến lược: Đưa TP.HCM từ một đô thị sông nước trở thành một trung tâm kinh tế biển tầm cỡ quốc tế.
Trước khi sáp nhập, TP.HCM đối mặt với nghịch lý “có biển, nhưng khó ra biển”. Cần Giờ là cửa ngõ duy nhất tiếp giáp biển Đông, nhưng bị chia cắt bởi hệ thống sông ngòi chằng chịt và thế “độc đạo” của Phà Bình Khánh. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập với Bà Rịa - Vũng Tàu, vị trí địa chính trị của Thành phố đã thay đổi hoàn toàn.
Thông số ấn tượng nhất là chiều dài đường bờ biển. Trước đây, TP.HCM chỉ sở hữu khoảng 23 km bờ biển tại Cần Giờ với đặc điểm “mỏ cá sấu”, khó phát triển du lịch nghỉ dưỡng cao cấp… Sau khi “về chung một nhà” với Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM chính thức sở hữu hơn 400 km đường bờ biển, bao gồm cả hệ thống đảo, đặc biệt là đặc khu Côn Đảo.
Sự gia tăng gần 20 lần về chiều dài bờ biển này mang lại một không gian phát triển kinh tế biển rộng lớn. TP.HCM giờ đây không chỉ có “cửa ngõ” Cần Giờ, mà còn sở hữu những bãi biển trắng tại Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm và hệ thống cảng nước sâu nhất cả nước tại Cái Mép - Thị Vải. Đây chính là tiền đề để thiết lập một hành lang kinh tế ven biển xuyên suốt, kết nối từ phía Nam Thành phố sang tận ranh giới Bình Thuận.
Để hiện thực hóa tầm nhìn hướng biển, TP.HCM đang tiến sâu vào các dự án hạ tầng giao thông mang tính chiến lược, phá vỡ sự ngăn cách địa lý và rút ngắn thời gian chuyển từ trung tâm cũ ra mặt biển.
Dự án cầu Cần Giờ là dự án khơi thông “nút thắt” đầu tiên, thay thế cho phà Bình Khánh. Cây cầu mang tính biểu tượng này không chỉ giải quyết nhu cầu đi lại, mà còn là “mạch máu” nối liền trung tâm kinh tế với khu đô thị lấn biển.
Bên cạnh đó, dự án đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu là một trong những công trình tham vọng nhất. Với khoảng cách dài 15-17 km băng qua vịnh Gành Rái, tuyến đường này sẽ tạo ra một trục giao thông ven biển hoàn chỉnh, kết nối trực tiếp 2 cực phát triển du lịch và cảng biển lớn nhất phía Nam.
Không dừng ở đó, tuyến metro số 4 kéo dài và dự án đường sắt tốc độ cao từ Bến Thành đến Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (tên thương mại là Vinhomes Green Paradise) sẽ biến hành trình “ra biển” chỉ còn tính bằng phút. Sự kết hợp giữa đường sắt và đường thủy tốc độ cao tạo nên một mạng lưới hạ tầng đồng bộ, giúp luồng hàng hóa và lộ trình lưu thông trở nên gần hơn bao giờ hết.
Một thành phần không thể thiếu trong chiến lược “mở đường ra biển” là siêu dự án Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với tổng vốn đầu tư khoảng 128.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 4,9 tỷ USD).
Khi đi vào hoạt động, cảng này kết hợp với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải tạo thành một hệ thống logistics đường thủy hàng đầu khu vực, cạnh tranh trực tiếp với Singapore. Việc mở rộng không gian ra biển giúp TP.HCM không còn bị giới hạn bởi các dòng sông nội đô vốn đã quá tải, thay vào đó là tận dụng thế luồng lạch nước sâu để đón những con tàu container siêu trường, siêu trọng của thế giới.
Không chỉ dừng ở đó, hàng loạt công trình hạ tầng “hướng biển” khác đã, đang và sẽ triển khai như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, “trục xương sống” rút ngắn khoảng cách biển, dự kiến thông xe toàn tuyến vào giữa năm 2026, là yếu tố thay đổi hoàn toàn cuộc chơi.
Trong nhiều thập kỷ, Quốc lộ 51 thường xuyên trong tình trạng quá tải, nên khi tuyến cao tốc này đi vào hoạt động, thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến biển Vũng Tàu được rút ngắn chỉ còn chưa đến một giờ.
Cùng với đó, một tuyến đường ven biển với tổng vốn đầu tư hơn 7.000 tỷ đồng cũng được triển khai, được ví như dải lụa kết nối các “siêu đô thị”, đó là tuyến đường ven biển ĐT994 kết nối từ khu vực Cái Mép - Thị Vải đến Bình Thuận đang được nâng cấp, mở rộng lên 6-10 làn xe.
Tuyến đường này đóng vai trò xâu chuỗi các “thủ phủ” du lịch nghỉ dưỡng như Hồ Tràm, Bình Châu, Long Hải… với Cần Giờ. Khi cầu vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu (dự kiến khởi công giữa năm 2026) hoàn thành, TP.HCM sẽ sở hữu một cung đường ven biển liên tục, biến toàn bộ khu vực phía Nam thành một siêu đô thị biển tầm cỡ thế giới.
… đến cơ hội “biến hình” của bất động sản
Khi hạ tầng được khơi thông và địa giới hành chính được mở rộng, thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước một sự biến đổi lớn về cơ hội phát triển. Dòng vốn đầu tư không còn chỉ ở quanh khu Đông hay khu Nam cũ, mà dịch chuyển mạnh mẽ theo trục hướng biển. Đó là sự bật dậy của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và ngôi nhà thứ hai (second home).
Việc sở hữu hơn 400 km bờ biển đồng nghĩa với biến TP.HCM trở thành “thủ phủ” của bất động sản nghỉ dưỡng. Trước đây, người dân Thành phố phải đi sang các địa phương lân cận để du lịch biển, thì nay, các tổ hợp nghỉ dưỡng tại Long Hải, Hồ Tràm hay Côn Đảo đều nằm trong ranh giới hành chính của siêu đô thị.
 |
Dự án lấn biển Cần Giờ. Ảnh: Lê Toàn. |
Cơ hội lớn không chỉ nằm ở phân khúc “ngôi nhà thứ hai”. Hạ tầng kết nối phát triển cho phép người dân chuyển từ nơi làm việc ở các quận trung tâm đến căn hộ ven biển chỉ trong hơn một giờ đồng hồ và lúc này, viễn cảnh “sống ở biển, làm ở phố” trở nên khả thi hơn bao giờ hết. Các đại dự án quy mô hàng trăm héc-ta với đầy đủ tiện ích, từ sân golf đến trung tâm chăm sóc sức khỏe quốc tế, đang thu hút sự quan tâm lớn của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.
Dự án Vinhomes Green Paradise (quy mô hơn 2.800 ha) được kỳ vọng sẽ trở thành một “Dubai của Việt Nam”. Đây không chỉ là nơi để ở, mà còn là trung tâm tài chính, du lịch và thương mại quốc tế. Sự thành công của những khu đô thị hiện đại ngay sát biển tạo ra một mặt bằng giá trị mới cho bất động sản TP.HCM.
Các khu vực như Nhà Bè hay Cần Giờ trước đây vốn được coi là “vùng sâu, vùng xa”, thì nay trở thành “đất vàng” nhờ sự kết nối hạ tầng trực tiếp ra biển. Giá trị bất động sản tại đây không còn tính bằng mét vuông đất nông nghiệp, mà được định giá theo tiềm năng kinh tế, dịch vụ và thương mại ven biển.
Câu chuyện mở đường ra biển cũng bắt đầu “đánh thức” hàng loạt khu đất vàng đã ngủ yên nhiều năm qua, đặc biệt là khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.
Sau đô thị ven biển Blanca City quy mô hơn 100 ha do Sun Group triển khai, Vũng Tàu tiếp tục kêu gọi đầu tư hàng loạt dự án lớn khác, trong đó đáng chú ý là các dự án Khu đô thị Gò Găng rộng 1.389 ha; Khu đô thị Cù lao Bến Đình rộng 110 ha… đều được quy hoạch xây dựng khu đô thị mới hiện đại với chức năng hỗn hợp, bao gồm nhà ở, văn phòng, dịch vụ thương mại..., được đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Qua đó, tập trung phát triển các sản phẩm du lịch thương mại, công vụ, hội nghị - hội thảo (MICE), nghỉ dưỡng biển, vui chơi, giải trí chất lượng cao, góp phần phát triển vùng đô thị du lịch TP. Vũng Tàu và phụ cận trở thành đô thị du lịch chất lượng cao, đẳng cấp quốc tế.
Hay như dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Bắc Phước Thắng có tổng diện tích hơn 420 ha, khai thác dựa trên nguyên tắc bảo tồn thiên nhiên, sử dụng hợp lý tài nguyên và văn hóa bản địa nhằm phục vụ nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, tìm hiểu môi trường tự nhiên và văn hóa của du khách. Dự án này được kêu gọi theo hình thức lựa chọn nhà đầu tư - nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Vũng Tàu cũng đang kêu gọi đầu tư dự án Bến cảng khách quốc tế Vũng Tàu, tổng diện tích khoảng 54,3 ha (gồm khu nhà ga 6 ha, khu cầu bến 13,9 ha và 34,4 ha diện tích mặt nước); dự án Bến cảng tổng hợp Long Sơn, tổng diện tích hơn 184 ha, có thể tiếp nhận tàu trọng tải 100.000 tấn, đảm nhận vai trò xuất nhập khẩu hàng hóa cho khu công nghiệp dầu khí tại Long Sơn và khu vực lân cận. Cả hai dự án này được kêu gọi theo hình thức lựa chọn nhà đầu tư.
Có thể nói, chiến lược “mở đường ra biển” đã mở ra một kỷ nguyên mới cho TP.HCM. Từ một đô thị xoay lưng với biển, Thành phố đang chuyển mình mạnh mẽ để khai thác kho báu từ đại dương. Thị trường bất động sản theo đó cũng thoát khỏi sự bó hẹp ở khu vực nội đô để vươn tới những không gian tự nhiên và tiềm năng hơn.
Đón đầu “điểm rơi hạ tầng” vào cuối năm 2026
Thị trường bất động sản phía Nam từ cuối năm 2025 có sự chững lại về thanh khoản. Lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng cao đang khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng. Tuy nhiên, trong tương lai gần, nhiều cơ hội mới sẽ mở ra.
Năm 2026 được coi là năm “về đích” của hàng loạt dự án hạ tầng tỷ USD. Đối với thị trường địa ốc, hạ tầng đi tới đâu, giá trị đất đai tăng tới đó. Sự kết nối này giúp rút ngắn khoảng cách tâm lý của người mua nhà. Những khu vực trước đây được coi là “vùng sâu, vùng xa” như Nhà Bè hay Cần Giờ sẽ trở thành những “quận trung tâm mới” trong tương lai gần. Đặc biệt, sự xuất hiện của các tuyến đường vành đai và cao tốc liên vùng giúp bất động sản công nghiệp và logistics tại phía Nam trở thành điểm hấp dẫn mới, tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở cho các chuyên gia và người lao động khu vực này.
Cơ hội cho sự hình thành “siêu đô thị biển”
Sau khi sáp nhập và điều chỉnh chiến lược, TP.HCM không còn là một đô thị trong đất liền, mà chuyển mình mạnh mẽ thành một đô thị hướng biển. Tâm điểm của chiến lược này chính là Cần Giờ. Với dự án Vinhomes Green Paradise, Cần Giờ đang từ “góc kẹt” trở thành mặt tiền mới của Thành phố.
Theo đó, cơ hội cho bất động sản tại đây không chỉ nằm ở phân khúc đất nền hay nhà phố truyền thống, mà còn là sự xuất hiện của đại đô thị tích hợp (khu nghỉ dưỡng tích hợp) và bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Khi các rào cản pháp lý dần được gỡ bỏ, dòng vốn từ các tập đoàn lớn sẽ chuyển về đây để xây dựng hệ sinh thái - làm việc - nghỉ dưỡng tiêu chuẩn quốc tế. Đây là cơ hội để TP.HCM thiết lập một mặt bằng giá trị mới cho bất động sản ven biển, điều vốn dĩ trước đây chỉ thuộc về các địa phương lân cận. Bởi vậy, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn để đón đầu sự thay đổi hoàn toàn về diện mạo đô thị tại khu vực này.
“Lọc” sản phẩm để “chọn” giá trị
Trong giai đoạn 2026-2027, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ phân hóa mạnh mẽ. Các dự án “vẽ” trên giấy không còn được quan tâm, ngay cả khi thị trường chung phục hồi tích cực. Ngược lại, đây là cơ hội vàng để tiếp cận những bất động sản có giá trị thực sự - những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng tiện ích đầy đủ. Thay vì tìm kiếm lợi nhuận đột biến từ đất nền chưa có hạ tầng, cần tập trung vào các bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền ngay (cho thuê căn hộ, kinh doanh shophouse…).
Có thể nói, hiện nay đang là giai đoạn thị trường thanh lọc các dự án yếu kém và tôn vinh những chủ đầu tư có tiềm lực thực sự, đủ khả năng phát triển các dự án bền vững. Với nhà đầu tư, đây là thời điểm để cơ cấu lại danh mục, chuyển dịch từ những khu vực “bão hòa” sang những “vũng trũng” tiềm năng đang được đánh thức theo chiến lược hướng biển của Thành phố.
Sự “dậy sóng” của mô hình TOD và các đô thị vệ tinh
Thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Trong ngắn hạn, thị trường chịu tác động của các yếu tố lãi suất tăng cao, sự biến động địa chính trị thế giới... Do vậy, năm 2026 không phải là năm dành cho các quyết định cảm tính. Lời khuyên quan trọng nhất lúc này là ưu tiên chiến lược đầu tư bám vào bất động sản giá trị thực.
Với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông kết nối (metro, vành đai, cao tốc) đang và chuẩn bị về đích, mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) trở thành thành “kim chỉ nam” cho nhà đầu tư thông thái. Các khu vực dọc theo các tuyến metro, các nút giao thông trọng điểm hay các đô thị cửa ngõ sẽ là tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư. Cơ hội không chỉ nằm ở giá tăng theo thời gian, mà còn là đón đầu làn sóng dịch chuyển từ vùng lõi trung tâm ra các cực tăng trưởng mới. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, bất động sản tại các khu vực này sẽ được định giá lại, phản ánh tiềm năng của một đô thị đa trung tâm.
