Đất nông nghiệp Bình Chánh tăng bất thường kể khi được quy hoạch thành quận. Ảnh: Trọng Tín
Muôn kiểu “tạo sóng”
Mạng xã hội Facebook mới đây xuất hiện một clip dài hơn 4 phút ghi lại nhà đầu tư chen lấn, tranh cướp giành quyền mua các lô đất nền và nhân viên môi giới mướt mồ hôi viết cọc, nhận tiền… Bối cảnh diễn ra “vở kịch” trên sau đó được xác nhận là tại huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, những lô đất liên tục được xướng tên đã có chủ giữa một bãi đất trống, gần đó là hàng chục chiếc ô tô chật kín chở người đi mua đất. Trong tiếng nhạc inh ỏi, người dẫn chương trình dùng loa liên tục thông báo nhiều lô đất đã có khách đặt cọc.
Đoạn clip được chia sẻ và lan truyền nhanh chóng trên các nền tảng không gian mạng, vào đúng thời điểm nhiều thông tin khó kiểm chứng cho rằng, giá đất tăng vọt sau Tết Nguyên đán 2022. Tuy nhiên, rất nhanh sau đó, clip này được “vạch trần” chỉ là một chiêu trò dàn dựng của một công ty bất động sản có trụ sở tại Bình Dương nhằm tạo “sốt ảo” để kiếm lời.
Xem lại clip này, người viết nhớ đến câu chuyện của Đạt, một người bạn ở Huế vào TP.HCM làm môi giới bất động sản. Hồi “chân ướt chân ráo” vào nghề, Đạt nghĩ làm môi giới bất động sản chỉ đơn thuần là trung gian kết nối giữa người mua và người bán, rồi hưởng “hoa hồng” doanh số, nhưng sau mới vỡ lẽ mọi chuyện không đơn giản như vậy, để có thể bán được hàng thì cần nhiều yếu tố, bao gồm cả những “chiêu trò”.
Trong rất nhiều phi vụ đã diễn ra, để “tạo sóng”, trước tiên giới đầu cơ âm thầm đi mua gom đất nền nông thôn với mức giá rẻ. Sau khi đã nắm trong tay một quỹ đất đủ lớn, họ chủ động tung tin đồn về dự án nào đó chuẩn bị được triển khai ở khu vực có đất của mình, hoặc các thông tin về quy hoạch phát triển đô thị liên quan. Những thông tin này sau đó liên tục được rỉ tai, lan truyền trên mạng xã hội, rồi được giao dịch qua lại giữa những đầu nậu, hội nhóm “cò mồi” để đẩy giá đất tăng lên, từ đó đánh thẳng vào tâm lý hám lợi của nhiều người.
“Cho rằng giá sẽ còn tăng tiếp, những người muốn đổi đời nhanh từ đất sẽ không ngần ngại bỏ tiền mua đất ở vùng đó, đợi giá lên sẽ bán ra hòng thu về bộn tiền. Thế nhưng, trên thực tế, giá đất không những không tăng, mà còn giảm nhanh và những người trót ôm đất tăng ảo lĩnh đủ”, Đạt kể.
Tất nhiên, cũng có những đợt sốt đất xuất phát từ nguyên nhân quy hoạch hạ tầng, hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư khi muốn thực hiện một dự án lớn nào đó… và những thông tin chính thống này là cơ hội để giới đầu cơ lợi dụng.
Đơn cử, vào đầu tháng 2/2022, Tập đoàn FLC đưa ra đề xuất xây khu đô thị quy mô 1.154 ha ở xã Tân Nhựt và Bình Lợi, huyện Bình Chánh, TP.HCM với tổng vốn đầu tư khoảng 80.000 tỷ đồng. Dù mới là đề xuất và FLC cũng chỉ bước đầu làm việc với chính quyền địa phương liên quan tới đề xuất này, thế nhưng thông tin về “siêu” dự án ở Bình Chánh khiến giá đất nơi đây không ngừng tăng.
Dẫn chúng tôi đi xem lô đất có diện tích khoảng 170 m2, trong đó 120 m2 là đất thổ cư, Tân - một môi giới địa ốc nơi đây cho biết, lô đất này được chủ đất ký gửi với giá 8,2 tỷ đồng. Tính trên diện tích đất thổ cư quy đổi ra thì giá đất khu vực này hiện lên tới 60 triệu đồng/m2, ngang với quận Tân Bình, Bình Thạnh vốn có tốc độ đô thị hóa rất cao, trong khi Tân Nhựt vẫn đang là một xã thuần nông, hạ tầng giao thông cũng như dịch vụ tiện ích còn khá hạn chế.
Theo môi giới này, trên thực tế, giá đất nền Bình Chánh đã tăng cao từ thời điểm huyện này được quy hoạch lên quận, việc thông tin FLC làm dự án ở đây khiến cho nhiều người củng cố thêm niềm tin rằng, giá đất ở đây sẽ còn tiếp tục tăng.
 |
Ảnh: Trọng Tín |
Ngăn chặn thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong số khoảng hơn 200.000 môi giới hiện nay, lực lượng môi giới chuyên nghiệp và có chứng chỉ hành nghề chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 10%. Theo ông Đính, vì nhiều lý do, có địa phương không quan tâm quản lý sát sao đội ngũ này cũng như hoạt động môi giới, có nơi quan tâm nhưng không đủ nhân lực, chuyên môn... để tổ chức bồi dưỡng, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Trong khi đó, các sàn giao dịch bất động sản cũng chỉ có được 30-40% môi giới chuyên nghiệp, còn lại là nhân viên kinh doanh. Theo quy định, nhân viên kinh doanh có nhiệm vụ tiếp thị, marketing… để truyền tải thông tin sản phẩm đến khách hàng, khi có khách hàng liên hệ thì các nhân viên kinh doanh này sẽ giao lại cho các môi giới để tư vấn, chốt hàng và ký hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế, có nhiều nơi nhân viên kinh doanh làm tất cả công việc này.
Mặt khác, để xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ cũng một phần do các địa phương quản lý lỏng lẻo nên không kiểm soát được những hành vi thiếu chuyên nghiệp từ các sàn giao dịch bất động sản. Có nhiều địa phương tỏ ra thờ ơ trong việc quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn, dẫn đến việc cò mồi thao túng, tạo ra những cơn sốt ảo đất đai.
Để hạn chế tình trạng giá đất tăng bất thường, vào đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022 quy định cụ thể hơn về hoạt động kinh doanh bất động sản, cũng như tăng nặng chế tài xử lý đối với những trường hợp môi giới bất động sản vi phạm đạo đức nghề nghiệp.
Đánh giá cao động thái chính sách nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động môi giới bất động sản, nhưng để giảm thiểu hành vi đầu cơ, thổi giá từ gốc, luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM đưa ra đề xuất, các cơ quan quản lý cần minh bạch, công khai hơn nữa các thông tin quy hoạch sử dụng đất, các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt. Các cơ quan nhà nước đang nắm giữ thông tin quy hoạch được phê duyệt có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những thông này tới người dân và người dân được quyền tiếp cận các thông tin này.
“Thậm chí, cần xem xét hình sự hóa hành vi ‘thổi’ giá gây sốt đất ảo nhằm thu lợi bất chính là hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng; nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội ‘đầu cơ” tại Điều 196 - Bộ Luật Hình sự 2015”, bà Trâm nêu quan điểm.
Riêng với các dự án mà doanh nghiệp đề xuất nghiên cứu, quy hoạch, bà Trâm cho rằng, chính quyền địa phương cần rà soát, công bố thông tin thận trọng, tránh tình trạng công bố quá sớm hoặc tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường. Đặc biệt, quá trình chuẩn bị quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo đi kèm với các chế tài mạnh nếu chỉ gom đất mà không xây dựng nhằm tránh tình trạng các đối tượng lợi dụng tin tức quy hoạch để thổi giá, gây sốt ảo.
