“Việc sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất làm tài sản thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế là một giải pháp vốn hóa quan trọng, đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, nhưng Việt Nam hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế”, ông Darryl Dong, Phó giám đốc Công ty Tài chính quốc tế (IFC) phát biểu tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đại diện IFC cho rằng, việc hạn chế này làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài một cách đáng kể. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị đội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất cho vay.
Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép các tổ chức kinh tế nước ngoài và cá nhân người nước ngoài làm việc tại Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, không chỉ sở hữu một căn nhà để ở, mà còn được sở hữu nhiều căn nhà với thời hạn nhất định để kinh doanh.
Do vậy, theo ông Darryl Dong, vấn đề thế chấp để huy động vốn từ các bên cho vay nước ngoài hoàn toàn có thể được giải quyết thông qua một cơ chế thích hợp nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh khi không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp cũng như có cơ chế quản lý rủi ro.
Trong khi đó, theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định, nếu thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần… mà nguồn gốc đất thuộc các trường hợp được quy định thì doanh nghiệp được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Vấn đề đặt ra là, pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa ghi nhận chính thức về việc doanh nghiệp Việt được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động. Còn theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu thuộc trường hợp được quy định thì doanh nghiệp có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” hoặc “tổ chức kinh tế khác”.
Tuy nhiên, quy định này cũng có hai vấn đề cần làm rõ.
Thứ nhất, việc cho thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam có thể dẫn đến cách hiểu rằng không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác, bởi Luật Các tổ chức tín dụng phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là “Tổ chức tín dụng” và “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.
Thứ hai, nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là “tổ chức kinh tế khác”.
Ông Darryl Dong nêu quan điểm, Việt Nam đang cần rất nhiều vốn đầu tư nước ngoài, nếu Luật Đất đai tạo được cơ chế khuyến khích đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài sẽ tới.
Có hai cách mà chuyên gia này đưa ra nhằm kiểm soát những rủi ro liên quan đến vấn đề an ninh, quốc phòng thông qua cơ chế quản lý đất đai là cho phép thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp.
Với phương thức thứ nhất, cơ chế này cho phép doanh nghiệp thế chấp bất động sản tại các tổ chức tài chính quốc tế với những hạn chế nhất định trong việc xử lý tài sản bảo đảm và loại đất được phép thế chấp nhằm giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra khi phát sinh trường hợp không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp, đảm bảo nguyên tắc thực thể nước ngoài không được phép sở hữu bất động sản ở Việt Nam.
Phương thức thứ hai là cho các doanh nghiệp trong nước thế chấp thông qua một tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý nhận tài sản bảo đảm cho bên cho vay nước ngoài. Với phương thức này, khi doanh nghiệp đi vay không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước sẽ xử lý tài sản đảm bảo theo quy định và dùng số tiền thu được để trả nợ bên cho vay nước ngoài.
Còn theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài là giải pháp để các doanh nghiệp mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn.
Tuy nhiên, nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, cũng như gây ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý. Việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo ra biến động mạnh mẽ, khó kiểm soát.
