Quận Tây Hồ, Hà Nội là nơi tập trung nhiều căn hộ dịch vụ do người dân tự
khai thác. Ảnh: Thanh Huyền
Nguồn cầu tiềm năng
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng lượng vốn FDI đăng ký mới trong năm 2017 tăng trưởng ấn tượng với 44% so với năm 2016. Tổng vốn FDI thực hiện cũng tăng trên 12%/năm trong 3 năm gần đây.
Dòng vốn FDI tăng, cùng xu hướng dịch chuyển nhà máy của nhiều nhà sản xuất lớn, kéo theo lượng lớn chuyên gia, người lao động nước ngoài sang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Lượng lao động nước ngoài tại Việt Nam đã tăng trung bình 8%/năm từ 2008 đến nay. Theo thống kê của Savill Việt Nam, tính đến quý IV/2017, có 74 quốc gia, vùng lãnh thổ có người lao động làm việc tại Việt Nam/125 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam.
Cơ cấu lao động ngoại cũng hình thành trên cơ sở liên quan đến nguồn vốn đầu tư. Hiện tại, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Đài Bắc (Trung Hoa) là những nền kinh tế đầu tư nhiều ở Việt Nam. Theo đó, lực lượng lao động đến từ các nền kinh tế này cũng chiếm ưu thế khi có tới 58% là người châu Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia và Đài Bắc - Trung Hoa). Đây là nguồn cầu lớn và khá ổn định cho phân khúc căn hộ dịch vụ.
Xu hướng chuyên biệt hóakhách thuê
Là một phân khúc khá thú vị của thị trường bất động sản, căn hộ dịch vụ mang những đặc thù về cả đối tượng khách thuê và tiện ích. Khách thuê của phân khúc này đa phần là người nước ngoài làm việc ở Việt Nam; khách du lịch - công tác dài ngày và một số lượng nhỏ là khách du lịch ngắn ngày.
Nhiều gia đình tự cải tạo cả ngôi nhà để cho khách nước ngoài thuê
Chính đối tượng khách hàng đặc trưng này đã quyết định đến tiện ích dịch vụ đi kèm. Thường căn hộ dịch vụ có không gian rộng rãi, nhiều tiện ích như điều hòa, nước nóng/lạnh, bếp, máy giặt, không gian làm việc, phòng ngủ. Các căn hộ có đầy đủ nội thất đi kèm và được quản lý điều hành chuyên nghiệp với những dịch vụ dọn phòng, ăn uống 24/24.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong vài năm gần đây, xu hướng chuyên biệt hóa khách thuê ngày càng thể hiện rõ hơn ở các dự án căn hộ dịch vụ. Có không ít dự án được hình thành và định vị dành riêng cho những cộng đồng khách đến từ các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Nga, khách châu Âu.
“Khách thuê theo quốc gia, vùng lãnh thổ được hình thành một cách rất tự nhiên. Họ thường tập trung ở gần nhau, cùng dự án, tòa nhà. Thậm chí, có những nhóm khách không muốn có “hàng xóm” là người nước A, nước B. Dần dà, chủ thuê sẽ bị điều hướng theo nhu cầu đó”, chủ một tòa nhà cho thuê ngõ Vạn Kiếp, phố Trần Hưng Đạo, Hà Nội cho biết.
Do sự chuyên biệt, nên thường các dự án này cũng sẽ có những yêu cầu về tiện ích, chất lượng nội thất, dịch vụ khác nhau.
Phố Phạm Huy Thông và ngõ 535 Kim Mã (quận Đống Đa) là nơi tập trung nhiều căn hộ dịch vụ
Hà Nội có lẽ là một thị trường điển hình nhất của xu hướng này. Trong đó, các khu vực như Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm là nơi có nhiều tòa nhà cho thuê (do người dân tự cải tạo, vận hành). Nếu khu Tây Hồ, Hoàn Kiếm chủ yếu phục vụ khách Âu, Mỹ, trong đó một lượng đáng kể đến từ các đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ, tập đoàn đa quốc gia…, thì khu vực Cầu Giấy, Đống Đa, Nam Từ Liêm lại chủ yếu phục vụ khách thuê người Hàn Quốc, Nhật Bản, khách châu Á, giáo viên của các trung tâm Anh ngữ.
Sản phẩm cho khách ngoại
Đặc điểm của phân khúc căn hộ dịch vụ là thường tập trung ở các trung tâm lớn như Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu khách thuê của phân khúc này lại đến từ nhiều địa phương, nơi có các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung như Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hà Nam.
Nếu nhìn vào quy mô thị trường này tại Hà Nội, với sức cung của một vài dự án nói trên và các căn hộ dịch vụ do người dân tự cải tạo, không khó để nhận thấy, đây vẫn là một mô hình đầy triển vọng.
Chỉ riêng Hà Nội và các tỉnh lân cận đã có hơn 70 khu công nghiệp, tuy vậy, thị trường mới ghi nhận một số lượng dự án căn hộ dịch vụ hạn chế, với một vài thương hiệu điều hành quốc tế. Quy mô hiện tại của các thương hiệu này tại Hà Nội cho thấy mức độ phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội chưa thực sự tương xứng với tiềm năng khi so sánh với quy mô trong khu vực và thế giới.
Sau thương hiệu đầu tiên là The Ascott Limited (với nhãn hiệu Sumerset) gia nhập thị trường vào năm 1993, lần lượt các thương hiệu khác cũng xuất hiện tại Việt Nam như Fraser Suites, Pan Pacific và một số thương hiệu Nhật Bản. Dù hiện diện ở nước ta đã lâu (trên 20 năm), nhưng quy mô thị trường của các thương hiệu này hầu như không mấy thay đổi.
Nhìn vào quy mô đầu tư tại thị trường Hà Nội, so với tổng quy mô của các thương hiệu này trên thế giới mới thấy được sự “bé nhỏ” này. Cụ thể, số lượng căn hộ dịch vụ The Ascott Limited điều hành tại Hà Nội là 670 căn trong danh mục 44.000 căn trên toàn thế giới, tương đương với 1,5%. Với Frasers Hospitality là 184 căn, 1 dự án trong tổng số 30.000 căn trên toàn thế giới; Pan Pacific (gồm cả khách sạn) có 56 căn, 1 dự án trong tổng số 12.000 căn, 40 dự án.
Theo Savills Việt Nam, tính đến quý II/2018, công suất cho thuê của phân khúc này đang rất tốt, trung bình đạt 88% tại Hà Nội và trên 80% tại TP.HCM. Đây có thể là gợi ý đáng lưu tâm với các nhà đầu tư.
Trong khi đó, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bên cạnh các thương hiệu quốc tế, thị trường Hà Nội cũng xuất hiện ngày càng nhiều các căn hộ dịch vụ do người dân làm chủ.
Một đặc điểm chung của căn hộ dịch vụ do người dân phát triển và khai thác đó là nắm bắt từ nhu cầu thực tế của khách thuê, chủ nhà sẽ tiến hành cải tạo căn hộ (chủ yếu về mặt nội thất, trang thiết bị trong phòng) và tiến hành cho thuê.
Hiện tại, các chủ nhà thường lấy khách thông qua các môi giới. Ở Hà Nội, cũng đang hình thành một số đơn vị chuyên môi giới khách thuê căn hộ dịch vụ và một lực lượng môi giới tự do. Các môi giới nắm trong tay danh sách căn hộ và thường xuyên cập nhật danh sách mới, danh sách căn trống, sau đó tìm khách (qua nguồn khách quen và chạy quảng cáo).
Tỷ lệ hoa hồng các chủ nhà trả cho môi giới hiện khoảng 8%/năm. Thông thường, các chủ nhà sẽ trả môi giới 1 tháng tiền thuê/1 năm khách thuê. Hoa hồng thường chỉ được thanh toán cho năm đầu, tức nếu khách thuê dài hạn, vài năm thì môi giới cũng chỉ nhận được tối đa 1 tháng tiền thuê.
Chị Nguyễn Minh Vân, một môi giới tự do cho biết, mặc dù nhiều khách nhưng giá thuê hiện tại lại không tốt, dù cũng đã có sự cải thiện. Do thắt chặt chi tiêu, nhiều khách thuê đã giảm chi phí thuê căn hộ khoảng 15 - 20% để bù đắp cho những chi phí khác. Do đó, hoa hồng của môi giới cũng bị ảnh hưởng nhiều. Mặt khác, do giá thuê giảm, nên nhiều chủ nhà không mặn mà nâng cấp chất lượng, dịch vụ, khiến tỷ lệ căn trống (ở các căn hộ dịch vụ do người dân tự khai thác) cũng nhiều.
Theo các chuyên gia, căn hộ dịch vụ vẫn là lĩnh vực có nhiều dư địa tăng trưởng, nhất là ở phân khúc có sự tham gia quản lý, vận hành của các thương hiệu uy tín. Tuy nhiên, để nâng công suất cho thuê và có thể tăng giá, các chủ đầu tư cần tích cực đàm phán hơn nữa với các nhà điều hành để sớm định vị sản phẩm của mình, xác định khách hàng mục tiêu để đưa ra thiết kế và tiện ích phù hợp. Bên cạnh đó, cũng cần có có sự linh hoạt trong chính sách cho thuê để sản phẩm này tận dụng được nguồn cầu về nơi ở của khách du lịch ngắn ngày, đặc biệt là khách du lịch quốc tế hiện đang có sự tăng trưởng rất tốt tại Việt Nam.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
