Năm 2020, không có nhiều dự án ra hàng do các vướng mắc về thủ tục pháp lý. Ảnh: Thành Nguyễn.
Tại Tọa đàm “Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới” diễn ra sáng ngày 5/1/2021 tại FLC Vĩnh Phúc, nhiều chuyên gia đều có chung nhìn nhận, vấn đề pháp lý cho các dự án, sự “vênh” nhau giữa các luật chính là nguyên nhân gây tắc nghẽn cho thị trường bất động sản những năm qua.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, vướng mắc về pháp lý, đại rà soát các dự án ở khắp các địa phương khiến cho thị trường gặp nhiều khó khăn, nhất là đầu ra cho các dự án.
Vị đại diện VNREA cho rằng, sau nhiều năm bị đình trệ, năm 2020 thị trường tiếp tục gánh chịu nhiều thiệt hại từ vấn đề rà soát pháp lý, làm ảnh hưởng đến cung - cầu trên thị trường. Tuy nhiên, đây cũng là năm có nhiều dấu hiệu tích cực cho thị trường khi các khó khăn được Chính phủ, các đơn vị quản lý nỗ lực tháo gỡ. Nói cách khác, đã có nhiều chuyển biến tích cực về pháp lý cho lĩnh vực địa ốc và có thể tạo nên lực đẩy tốt trong năm 2021.
Nhìn nhận về thị trường năm 2020 và dự báo cho năm 2021, ông Đính khái quát, năm 2020, mọi dự án đình trệ, các sàn giao dịch ngừng hoạt động và vướng mắc pháp luật cản trở nguồn cung, làm nên khó khăn kép cho thị trường. Tuy nhiên, với sự cải thiện mạnh mẽ về pháp lý, bối cảnh kinh tế trong nước và cảm hứng từ việc chống dịch Covid-19 thành công, năm 2021 sức cầu, nguồn cung sẽ tăng trở lại, thị trường sẽ phát triển theo hướng làm chắc, ăn chắc và bền vững hơn.
“Kinh tế Việt Nam có thể đạt mức tăng trưởng từ 6 - 6,8% vào năm 2021, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng trở lại, sức cầu năm 2021 có thể đạt 70% năm 2019. Năm 2021 cũng là năm đầu nhiệm kỳ và có thể tạo nên nhiều xung lực cho thị trường từ các nỗ lực thu hút đầu tư, triển khai dự án. Theo tôi, năm 2021 khó xảy ra bong bóng, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhiều văn bản pháp luật ban hành 5, 6 năm về trước không theo kịp sự phát triển, Luật Đất đai 2013 chưa được sửa, mới chỉ ban hành Nghị định 148 để “vá lỗi”, trong khi đáng ra Nghị định này phải được ban hành từ năm 2015. Hay Luật Nhà ở phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư cũng không phù hợp và chưa có khắc phục triệt để.
Năm 2021 khó xảy ra bong bóng, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn
Theo ông Châu, các chính sách và bản thân các dự án đều có độ trễ, ít có hoàn thiện được thủ tục trong 3 năm, mức trung bình là 5 năm và nhiều dự án phải mất đến 10 năm. Sau khi thị trường được phục hồi năm 2013 thì đến tận năm 2017 mới phát triển đến đỉnh, hay đỉnh cao thu ngân sách từ bất động sản cũng đến năm 2018 mới diễn ra, điều này cho thấy độ trễ lớn của cả chính sách, thị trường và những tác động mạnh mẽ từ chính sách đến bức tranh thị trường.
Vị đại diện HoREA nhấn mạnh, thể chế pháp luật hiện là điểm nghẽn lớn nhất, là điểm nghẽn đầu tiên của thị trường. Tuy nhiên, điểm sáng là năm 2020 đã cho thấy những chuyển biến mạnh mẽ nhất trong việc sửa đổi luật, như Luật Đầu tư, sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Cũng đưa ra góc nhìn về tác động của pháp lý đến thị trường địa ốc, GS.TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần nhìn nhận thị trường bất động sản bị tác động tiêu cực bởi pháp lý trước khi Covid-19 ập đến. Và nếu nhìn vào câu chuyện tăng giá bất động sản vào cuối năm 2020 là do lệch pha cung cầu, thì cũng phải nhìn nhận nguyên nhân là do pháp lý chưa hoàn thiện.
“Nguồn cung dự án năm 2020 bị giảm đi 10 lần, do đó 2 hay 3 năm tới nguồn cung cũng giảm 10 lần, và nếu quản lý không tốt để hoạt động đầu cơ bùng lên thì giá nhà tăng cao và có nguy cơ về bong bóng. Tôi biết nhiều chủ đầu tư có hàng nhưng đang găm lại chờ tăng giá”, ông Võ nhấn mạnh.
