Trụ sở Công ty Tân Thành Long An ở xã Tân Lập, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An (Ảnh: Internet)
Sau khi báo Đầu tư Chứng khoán đăng tải hai bài viết "Long đong phận trái chủ Tân Thành Long An" và"Hồi hộp với tài sản đảm bảo cho trái phiếu Tân Thành Long An", một số nhà đầu tư trái phiếu này tiếp tục gửi đơn phản ánh đề nghị làm rõ số phận tài sản đảm bảo của họ và liệu họ có được đền bù nếu dự án bị thu hồi đất hay không?
Đầu tư Chứng khoán đã có cuộc trao đổi với ông Ngô Thái Ninh, Luật sư cao cấp, Công ty Luật TNHH Baker McKenzie Việt Nam về các nội dung quan tâm của trái chủ và bạn đọc.
Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 của Chính phủ cho phép tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận về việc hoán đổi nợ trái phiếu lấy tài sản (bất động sản, cổ phần, cổ phiếu...), nhưng trong trường hợp một trong hai bên không đủ năng lực thực hiện việc hoán đổi thì có cách nào để tiến hành hoán đổi hay không?
Việc hoán đổi trái phiếu lấy tài sản bản chất là hoạt động bù trừ nghĩa vụ giữa một giao dịch vay và một giao dịch mua bán tài sản. Việc chuyển giao tài sản có giá trị lớn, trong đa số các trường hợp, sẽ chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luật chuyên ngành về điều kiện nhận chuyển giao, các thủ tục cần thực hiện trước khi chuyển giao và các chấp thuận của cơ quan nhà nước cần có được để ghi nhận quyền sở hữu đối với tài sản được chuyển giao.
Trong trường hợp trái chủ không đủ điều kiện để nhận chuyển giao tài sản (ví dụ trong trường hợp chuyển giao dự án bất động sản, bên nhận chuyển giao cần là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) để nhận bù trừ nghĩa vụ thanh toán trái phiếu thì trái chủ có thể phải tìm một bên thứ ba đủ điều kiện nhận chuyển giao tài sản để thực hiện bù trừ nghĩa vụ ba bên, nếu đạt được thỏa thuận với tổ chức phát hành.
Trường hợp tổ chức phát hành không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án dẫn đến dự án có nguy cơ bị thu hồi đất (như trường hợp của Công ty Tân Thành Long An), ảnh hưởng đến quyền lợi bảo đảm của trái chủ, tập thể trái chủ, căn cứ vào thỏa thuận với tổ chức phát hành trong các hợp đồng bảo đảm có liên quan, có thể yêu cầu tổ chức phát hành chuyển giao lại dự án để tiếp tục thực hiện hoặc chỉ định một bên thứ ba có đủ năng lực để thực hiện như một biện pháp xử lý tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển nhượng trực tiếp dự án bất động sản thường hiếm gặp do thủ tục và điều kiện vô cùng phức tạp áp dụng đối với cả dự án và bên nhận chuyển nhượng. Do vậy các bên thường thỏa thuận việc chuyển nhượng cổ phần của công ty dự án để đơn giản hóa thủ tục nhằm rút ngắn thời gian thực hiện giao dịch.
 |
Luật sư Ngô Thái Ninh, Luật sư cao cấp, Công ty Luật TNHH Baker McKenzie Việt Nam |
Việc xử lý tài sản đảm bảo của trái phiếu Tân Thành Long An đang bế tắc do dự án Việt Phát chưa được tỉnh Long An gia hạn giấy phép đầu tư, đồng thời bị Bộ Công an phong tỏa vì liên quan đến vụ án Vạn Thịnh Phát đang bị điều tra. Vậy phải giải quyết tình huống pháp lý này thế nào?
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải thỏa mãn một số điều kiện theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/01/2022 hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư, trong đó có một số điều kiện áp dụng đối với dự án như sau:
Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt;...
Như vậy, có thể việc chuyển nhượng dự án Việt Phát không thể tiến hành do không thỏa mãn một số quy định về điều kiện chuyển nhượng, cụ thể ở đây là chưa có quyết định gia hạn giấy phép đầu tư và đang trong thời gian chấp hành quyết định xử phạt hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Bộ Công an.
Việc xử lý tiếp theo đối với tài sản đảm bảo này phải chờ quyết định cuối cùng của Bộ Công an. Nếu dự án được gỡ phong tỏa thì mới tiến hành được các bước tiếp theo.
Trong trường hợp dự án Việt Phát bị Nhà nước thu hồi đất thì quyền lợi của trái chủ đối với tài sản đảm bảo này sẽ được giải quyết thế nào?
Căn cứ quy định tại Điều 43a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong trường hợp khu đất thực hiện dự án bị thu hồi thì việc thế chấp quyền sử dụng đất của dự án để đảm bảo cho trái phiếu đương nhiên chấm dứt.
Khi tài sản đảm bảo cho trái phiếu bị thu hồi thì giao dịch thế chấp tài sản đảm bảo chấm dứt, trái phiếu trở thành khoản nợ không được đảm bảo và trái chủ chỉ có thể căn cứ vào các quy định trong các văn kiện trái phiếu để yêu cầu tổ chức phát hành (là Công ty Tân thành Long An) thay thế tài sản đảm bảo khác hoặc thanh toán nợ trái phiếu trước hạn hoặc đền bù cho trái chủ (nếu có).
Nếu dự án Việt Phát có nộp tiền thuế đất và/hoặc chi phí liên quan cho Nhà nước, sau khi thu hồi, Nhà nước có đền bù cho trái chủ không?
Theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, trái chủ có thể được nhận bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực, nếu hợp đồng thế chấp có thỏa thuận về việc đó.
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận liên quan, trái chủ chỉ có thể nhận được khoản tiền bồi thường từ tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường nếu bên thế chấp đồng ý bằng văn bản về việc chi trả này.
Nếu bên thế chấp không đồng ý, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường sẽ chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều bên nhận bảo đảm khác nhau, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chi trả tiền bồi thường cho các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc chi trả tiền bồi thường nêu trên chỉ được thực hiện nếu khu đất dự án được thu hồi thuộc trường hợp được Nhà nước bồi thường.
 |
Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu 5.000 tỷ đồng của Tân Thành Long An là 200 ha Khu công nghiệp Việt Phát (mới được đổi tên thành Khu công nghiệp Suntec). |
Trường hợp nào Nhà nước không bồi thường ngay cả khi đã đáp ứng những tiêu chí kể trên?
Trong một số trường hợp dưới đây, tổ chức phát hành sẽ không được bồi thường về đất, kể cả khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất:
Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất;
Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất;
Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng mà hết thời hạn được gia hạn sử dụng thêm 24 tháng, mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, trừ trường hợp do bất khả kháng; khi đó, dự án bất động sản cũng đồng thời bị cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động;
Tổ chức phát hành được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản; tổ chức phát hành được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm bị giải thể, phá sản;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, nếu khu đất dự án Việt Phát bị thu hồi do vi phạm tiến độ từ 24 tháng trở lên hoặc đất giao/thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn, thì trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất dự án, Công ty Tân Thành Long An không được Nhà nước bồi thường.
Việc dự án bất động sản chưa được gia hạn giấy phép đầu tư nhưng vẫn được ngân hàng thương mại (ở đây là SCB) chấp nhận thế chấp để làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu, nếu dự án bị thu hồi thì trách nhiệm của ngân hàng đến đâu?
Đối với trái phiếu của Công ty Tân Thành Long An, Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) đóng vai trò là đại lý quản lý tài sản bảo đảm. Hiện nay, pháp luật về phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ quy định trách nhiệm của tổ chức đấu thầu, bảo lãnh và đại lý phát hành trái phiếu, tổ chức tư vấn về hồ sơ chào bán trái phiếu, đại diện người sở hữu trái phiếu, tổ chức kiểm toán, doanh nghiệp thẩm định giá, người xác nhận hồ sơ chào bán trái phiếu, mà không có quy định về trách nhiệm cũng như phạm vi công việc của đại lý quản lý tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, theo thông lệ thị trường, mặc dù SCB có thể không có trách nhiệm thực hiện việc thẩm định tài sản bảo đảm; nhưng nếu trong hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm có yêu cầu SCB kiểm tra tài sản bảo đảm hoặc cung cấp thông tin về thực trạng tài sản bảo đảm cho trái chủ, việc SCB không kiểm tra dẫn đến bỏ sót thông tin về rủi ro của tài sản đảm bảo có thể được coi là không hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, và có thể phải chịu các chế tài theo thỏa thuận trong hợp đồng (nếu có).
Trong trường hợp nhà phát hành trái phiếu bị phá sản thì hướng xử lý đối với tài sản đảm bảo sẽ thế nào?
Nếu tổ chức phát hành rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, trái chủ có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố phá sản đối với tổ chức phát hành và thanh lý các tài sản của doanh nghiệp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Theo Điều 53, 54, 81.2 và 91.5 Luật Phá sản, sau khi mở thủ tục phá sản, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý như sau:
Nếu hội nghị chủ nợ thông qua nghị quyết để sử dụng tài sản bảo đảm cho thủ tục phục hồi kinh doanh thì việc xử lý được thực hiện theo nghị quyết đó. Cần lưu ý rằng trường hợp phương án phục hồi hoạt động kinh doanh có sử dụng tài sản bảo đảm thì phải quy định rõ thời gian sử dụng tài sản có bảo đảm, phương án xử lý tài sản bảo đảm và phải được chủ nợ có bảo đảm bằng tài sản đó đồng ý.
Nếu không thực hiện thủ tục phục hồi kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm không cần thiết cho thủ tục phục hồi kinh doanh thì xử lý theo thời hạn trong hợp đồng bảo đảm đã đến hạn, với hợp đồng bảo đảm chưa đến hạn thì trước khi tuyên bố phá sản, tòa án sẽ đình chỉ hợp đồng và xử lý tài sản bảo đảm:
Đối với tài sản bảo đảm cho khoản trái phiếu đã được đăng ký giao dịch bảo đảm với thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất cho trái chủ, trái chủ sẽ được pháp luật bảo vệ về quyền ưu tiên nhận khoản tiền từ việc xử lý các tài sản này ngay cả trong trường hợp việc xử lý được thực hiện thông qua thủ tục phá sản, sau khi tổ chức phát hành đã thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản...
