Ngành Bất động sản bị tác động mạnh mẽ trước những chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính. Ảnh: Thành Nguyễn.
Tác động của chính sách lên cung - cầu thị trường
Theo FiinGroup, Thông tư 16/2021/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 15/01/2022 nhằm kiểm soát rủi ro trái phiếu doanh nghiệp đối với các tổ chức tín dụng đã làm cho cầu về trái phiếu giảm, nhưng tác động không quá lớn, bởi số dư trái phiếu doanh nghiệp (phi ngân hàng) do các ngân hàng niêm yết vẫn tăng ở mức 9,2%, tương đương 23,6 ngàn tỷ trong 6 tháng năm 2022.
Ở góc nhìn khác, dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn tăng 25,1% trong nửa đầu năm 2022. Điều đó cho thấy, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng và diễn ra chọn lọc hơn ở một số ngân hàng và tùy theo hồ sơ tín dụng chủ đầu tư hay từng dự án.
Ngoài ra, theo FiinGroup, Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN cũng ảnh hướng đến cầu về trái phiếu.
FiinGroup cho rằng, văn bản dự thảo này có thêm những quy định về việc tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
Nếu dự thảo đi vào áp dụng chính thức sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn nhận hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đây là nguồn vốn lớn cho các doanh nghiệp bất động sản khi nó chiếm tới 51% tổng cơ cấu nguồn vốn nợ (bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu, tiền nhận trước từ khách mua nhà).
Ngoài ra, FiinGroup nhận định, vấn đề thị trường, cộng đồng doanh nghiệp đang chờ đợi nhiều nhất là Dự thảo sửa đổi Nghị định 153 - hiện vẫn trong quá trình thẩm định trước khi được Chính phủ thông qua. Dự thảo mới nhất đã có những thay đổi tích cực hơn cho thị trường và nhất là các yêu cầu về mục đích sử dụng vốn.
Quý IV/2022, thị trường sôi động trở lại
FiinGroup dự báo, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ dần sôi động trở lại vào đầu quý IV/2022, khi sửa đổi Nghị định 153 được ban hành và đi vào hiệu lực chính thức như kế hoạch được thông báo bởi Bộ Tài chính.
Theo FiinGroup, mặc dù việc phân phối cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp vẫn sẽ khó khăn hơn, nhưng các quy định mới như dự thảo hiện nay nếu đi vào áp dụng vẫn sẽ góp phần cho các doanh nghiệp niêm yết hoặc các doanh nghiệp chủ động minh bạch hóa thông tin và hồ sơ tín dụng để hướng đến các nhà đầu tư tổ chức cùng chia sẻ rủi ro và kỳ vọng mức lãi suất phù hợp.
Ngoài ra, nhu cầu vốn trung và dài hạn là rất lớn, không chỉ của các doanh nghiệp bất động sản mà nhiều ngành kinh tế khác nhau, trong khi hệ thống tín dụng ngân hàng khó có thể hấp thụ hết do hạn chế về quy mô vốn và các ràng buộc khác nhau về an toàn vốn.
"Ví dụ riêng ngành năng lượng, chúng tôi ước tính nhu cầu vốn để thực hiện việc lắp đặt hệ thống nguồn điện và lưới điện trong giai đoạn 2021 - 2030 có thể lên đến 2.908 nghìn tỷ đồng (tương đương 130 tỷ USD), dựa trên tính toán từ Dự thảo Quy hoạch điện VIII. Nếu giả định cơ cấu vốn trung bình của dự án là 70% nợ vay thì tổng nguồn vốn tín dụng cần 2.013 nghìn tỷ đồng (tương đương 90 tỷ USD). Với quy mô nhu cầu vốn cho riêng một ngành như vậy và do các quy định về quản trị rủi ro tín dụng theo nhóm ngành được áp dụng bởi mỗi tổ chức tín dụng, theo chúng tôi hệ thống ngân hàng thương mại sẽ khó có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu vốn tín dụng này", theo FiinGroup.
