Trong bối cảnh hiện tại, yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án là xác định đúng sản phẩm cần phát triển ngay từ đầu. Ảnh: Lê Toàn.
Cú sốc thanh khoản
Thị trường bước vào quý cuối cùng của năm 2026, thời điểm thường được giới kinh doanh địa ốc kỳ vọng là “mùa” thu hoạch do nhu cầu mua bán thường tăng cao. Tuy nhiên, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường không đi theo quy luật cũ. Ghi nhận thực tế khu vực phía Nam cho thấy, thanh khoản hầu hết các phân khúc đều sụt giảm.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Group cho hay, thanh khoản thị trường đã giảm mạnh từ đầu năm và gần đây có xu hướng nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán giá thấp hơn mặt bằng chung 10-15% để thoát hàng nhằm giảm áp lực gánh nặng tài chính.
Thực trạng này diễn ra cục bộ ở phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, một số nhà đầu tư tham gia thị trường với mục đích “lướt sóng” từ năm 2025, nay đến kỳ thanh toán không xoay xở được dòng tiền, trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao nên phải chấp nhận bán giá thấp.
Với bất động sản vùng ven, nơi tập trung dòng vốn mang tính đầu cơ, sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực, thiếu tiện ích, hạ tầng kết nối, đang xuất hiện làn sóng rao bán giảm giá, “cắt lỗ” ngày càng cao.
Theo ông Nguyễn Duy Hưng - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Điền Land, doanh nghiệp chuyên đầu tư, phân phối thị trường khu vực miền Đông Nam Bộ cho biết, hiện tại, giá bất động sản ở khu vực Long Thành, Nhơn Trạch được rao bán giảm từ 15-20% so với đầu năm, cá biệt có một số trường hợp giảm đến 30%.
“Điều đáng lo ngại ở đây là dù giảm giá nhưng vẫn rất ít người mua. Thị trường gần như đóng băng về thanh khoản”, ông Hưng nói và chia sẻ thêm, những năm trước đây, sở dĩ thị trường bất động sản vùng ven sôi động là nhờ dòng tiền đầu cơ, nhưng nay dòng tiền này gần như đứng ngoài cuộc.
Ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real cũng cho hay, chưa khi nào thị trường gặp phải cú sốc sụt giảm thanh khoản như hiện nay. Có nhiều yếu tố tác động đến thị trường, trong đó sự mất thanh khoản kéo dài cùng với lãi suất tăng cao trở thành áp lực lớn cho giới đầu cơ.
“Tình trạng giảm giá cắt lỗ đã diễn ra, nhưng khả năng sẽ đạt đỉnh vào cuối năm 2026 - đầu năm 2027, khi các khoản vay hạn mức và áp lực trả lãi gốc trở nên quá tải đối với nhiều nhóm đầu tư. Sự điều chỉnh này cho thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thay đổi lớn, nơi giá trị tài sản gắn liền với khả năng sử dụng và khai thác thực tế luôn có nhu cầu, còn bất động sản không đáp ứng các tiêu chí này sẽ rất khó phục hồi”, ông Lộc nhận định.
Thị trường của bên mua
Theo các chuyên gia, thị trường hiện đối mặt với nhiều thách thức liên quan tới dòng tiền của doanh nghiệp và người mua, lãi suất tăng cao và cơ cấu sản phẩm. Đặc biệt, bài toán thanh khoản đang là ẩn số đối với nhiều dự án đã và chuẩn bị mở bán thời gian tới.
Điểm khác biệt của thị trường hiện nay so với các giai đoạn trước là đang xác lập một “cuộc chơi” chưa có tiền lệ. Trong đó, sự thay đổi lớn tác động mạnh đến thị trường là “khẩu vị” của nhà đầu tư.
Một sản phẩm muốn bán được không chỉ cần an toàn về pháp lý, giá thành hợp lý, đáp ứng nhu cầu thực, mà bản thân dự án đó phải tạo ra được một giải pháp khác biệt.
 |
Không phủ nhận thị trường đang gặp nhiều khó khăn, nhưng nhu cầu đối với bất động sản vẫn rất lớn. Ảnh: Lê Toàn. |
Sự thay đổi “khẩu vị” của thị trường cũng xác lập một thế trận mới đối với các nhà phát triển dự án. Những doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, phân lô bán nền, những doanh nghiệp môi giới bất động sản vùng ven theo kiểu “lùa gà”… dần vắng bóng.
Thậm chí, các doanh nghiệp từng là chủ đầu tư tên tuổi một thời, nhưng sau giai đoạn khó khăn chưa thể vực dậy, cũng ít xuất hiện trong câu chuyện bán hàng hiện tại.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đúng nghĩa là thị trường của bên mua. Một dự án có vị trí tốt, tiện ích đầy đủ… không còn mặc nhiên tạo ra lợi thế nếu những giá trị đó không thực sự phù hợp với nhu cầu của nhóm khách hàng mục tiêu.
Trong bối cảnh đó, yêu cầu với chủ đầu tư là phải xác định đúng sản phẩm cần phát triển ngay từ đầu, chứ không chỉ là làm sao đưa dự án ra thị trường một cách đơn thuần.
“Đây chính là áp lực đang thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi tư duy làm dự án: Từ phát triển những gì mình có sang phát triển những gì thị trường cần; từ đưa sản phẩm ra bán sang chủ động kiểm chứng sản phẩm trước khi bước vào giai đoạn kinh doanh”, ông Sang nói và chia sẻ thêm, đây không đơn thuần là sự thay đổi chiến lược marketing hay bán hàng, mà là bước chuyển trong cách doanh nghiệp nhìn nhận toàn bộ quá trình phát triển dự án.
Khi các tiêu chuẩn về tiện ích, thiết kế và dịch vụ ngày càng trở nên khắt khe hơn, sự khác biệt không còn nằm ở việc một dự án có thêm bao nhiêu tiện ích.
Câu hỏi quan trọng hơn là những giá trị đó có thực sự phục vụ cách sống của cư dân hay không. Một sản phẩm tốt cần được tổ chức quanh những nhu cầu cụ thể trong đời sống: Làm việc, nghỉ ngơi, chăm sóc gia đình, phát triển bản thân và tái tạo năng lượng. Điều này đặt chiến lược tiếp thị đến gần hơn với chiến lược sản phẩm.
Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), không phủ nhận thị trường đang gặp nhiều khó khăn, nhưng nhu cầu đối với bất động sản vẫn rất lớn.
Để dẫn chứng, bà Hương cho biết, có những dự án bất động sản ở TP.HCM có vị trí tốt, đáp ứng cả nhu cầu ở thực và khai thác kinh doanh vẫn luôn nhận được sự quan tâm từ thị trường, giá không những không giảm mà còn tăng.
Điều thường thấy ở những dự án này là tư duy làm dự án của chủ đầu tư được chú trọng ngay từ khâu ý tưởng quy hoạch đến cách triển khai khá chỉnh chu. Dự án thực hiện tới đâu là hạ tầng, tiện ích được phủ tới đó, do vậy cư dân tập trung về ở rất đông.
Tuy nhiên, cũng có những khu đô thị quy mô lên đến cả ngàn héc-ta, vị trí khá thuận lợi, từng được chủ đầu tư hứa hẹn sẽ đầu tư bài bản, nhưng hiện đang là “hố đen” của giới đầu tư. “Tử huyệt” của những dự án này là chủ đầu tư thực hiện dàn trải, thiếu sự đồng đồng bộ, sản phẩm bán ra chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư chứ không phải ở thực, nên không kéo được dân về ở. Hiện tại, các dự án này giá bán đều giảm sâu, nhưng gần như không có người mua.
Theo các chuyên gia, thị trường địa ốc đang bước sang một trang mới. Trong đó, doanh nghiệp muốn phát triển sản phẩm và bán được hàng buộc phải thay đổi tư duy làm dự án một cách triệt để.
Thị trường đòi hỏi sự minh bạch tuyệt đối về pháp lý, năng lực tài chính thực tế của chủ đầu tư, uy tín của đơn vị tổng thầu xây dựng, cũng như tiến độ thi công thực tế tại công trường. Một dự án dù nằm ở vị trí đắc địa đến đâu, nhưng nếu đứng sau là một doanh nghiệp thiếu năng lực, tiềm ẩn rủi ro pháp lý… thì cũng khó thuyết phục khách hàng.
Điều này buộc các chủ đầu tư phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mọi mặt, từ nguồn lực tài chính dài hạn cho đến năng lực tổ chức vận hành chuyên nghiệp, thay vì chỉ dựa vào dòng tiền ứng trước của khách hàng theo kiểu “cuốn chiếu” như trước kia.
Hết thời bán “bánh vẽ”
Tôi cho rằng, bất động sản về lâu dài vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn với đại đa số người dân. Tuy nhiên, thị trường tương lai sẽ có nhiều thay đổi và là thời kỳ chấm hết cho các doanh nghiệp làm ăn chụp giật, bán “bánh vẽ” hay lời hứa hẹn suông. Sức mua hiện tại nằm ở các dự án mang lại giá trị sử dụng ngay lập tức, hoặc có lộ trình hình thành cộng đồng dân cư rõ ràng.
Vì vậy, tư duy làm dự án của các nhà phát triển bất động sản phải chuyển dịch từ “bán kỳ vọng tương lai” sang “cung cấp chất lượng hiện tại”. Một dự án muốn bán được hàng trong giai đoạn này bắt buộc phải giải quyết trọn vẹn các bài toán: Không gian sống xanh thực chất, chất lượng xây dựng bàn giao chuẩn chỉnh, dịch vụ vận hành minh bạch và quan trọng nhất là hệ thống tiện ích nội - ngoại khu phải đồng bộ khi cư dân dọn về ở. Doanh nghiệp nào hiểu được triết lý “lấy con người và trải nghiệm sống làm trung tâm” sẽ là những đơn vị dẫn dắt trong các năm tiếp theo.
Một dự án tốt bắt đầu từ một bài toán đúng
Thị trường thay đổi đang tạo ra một tiêu chuẩn mới đối với năng lực phát triển bất động sản. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào một quỹ đất tốt và kỳ vọng thị trường sẽ tự hình thành nhu cầu. Một dự án cần được đặt trong đúng bối cảnh, đúng phân khúc, đúng nhu cầu và có chiến lược thương mại nhất quán để chuyển hóa giá trị sản phẩm thành giá trị được khách hàng ghi nhận.
Từ góc nhìn của SG Holdings, câu hỏi khi triển khai một dự án vì thế không nên chỉ là “chúng ta có thể xây gì?”, mà cần bắt đầu từ một câu hỏi khác: “Thị trường đang cần gì và đâu là giá trị doanh nghiệp có khả năng tạo ra một cách thực chất?”.
Khi bài toán được xác lập đúng, các yếu tố sản phẩm, định vị, tiếp thị và kinh doanh sẽ không còn là những phần việc riêng lẻ. Chúng trở thành một quá trình thống nhất, cùng hướng đến mục tiêu tạo ra sản phẩm có độ phù hợp cao với thị trường và khả năng cạnh tranh thực chất.
Trong một thị trường ngày càng có nhiều lựa chọn, năng lực của doanh nghiệp bất động sản không đơn thuần nằm ở việc sở hữu dự án nào, mà còn là khả năng đọc đúng thị trường, phản biện đúng sản phẩm và tổ chức triển khai đủ sâu để biến một ý tưởng phát triển thành giá trị thực trên thị trường.
Muốn bán được hàng buộc phải thay đổi tư duy
Trước áp lực từ sức mua suy giảm, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt do nguồn cung ngày càng tăng cao, thị trường sẽ ngày càng khắt khe hơn. Đã qua thời kỳ các chủ đầu tư mang tư duy “lướt sóng dự án” hay “tay không bắt giặc” như trước. Việc huy động vốn dễ dãi từ khách hàng qua các hình thức bán sản phẩm khi pháp lý chưa hoàn thiện đã chính thức bị chặn đứng bởi các chế tài pháp luật nghiêm ngặt.
Doanh nghiệp muốn phát triển dự án buộc phải thay đổi toàn diện tư duy: Xem bất động sản không phải là một món hàng tài chính để thổi giá, mà là một sản phẩm tiêu dùng dài hạn có giá trị thực. Tư duy làm dự án hiện đại đòi hỏi sự chuẩn chỉnh ngay từ khâu chuẩn bị quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng giao thông… đến thiết kế không gian sống tích hợp hệ sinh thái tiện ích. Chủ đầu tư nào chậm chân trong việc cải tiến chất lượng sản phẩm, thiếu năng lực tài chính để đảm bảo tiến độ thi công sẽ bị đào thải khỏi thị trường.
Sức hấp thụ của thị trường đi theo chất lượng thực tế
Sự khó khăn của thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó thu nhập thực tế của người dân chịu nhiều ảnh hưởng từ bối cảnh kinh tế chung. Nhà đầu tư cá nhân - đối tượng từng đóng vai trò là động lực thanh khoản chính cho thị trường, nay tỏ ra dè dặt trước mọi quyết định xuống tiền.
Sự suy giảm của sức cầu trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh trở thành thách thức lớn với các chủ đầu tư dự án. Sức hấp thụ của thị trường hiện nay phân hóa rõ rệt theo chất lượng thực tế của dự án, uy tín của nhà phát triển và tính minh bạch về pháp lý. Những dự án có tiến độ xây dựng đảm bảo, nằm ở vị trí kết nối thuận lợi và được phát triển bởi các thương hiệu uy tín vẫn ghi nhận mức độ quan tâm nhất định từ thị trường. Ngược lại, các dự án thiếu sự đồng bộ về hạ tầng hoặc vướng mắc về thủ tục pháp lý gần như rơi vào trạng thái đóng băng thanh khoản, cho dù chủ đầu tư có áp dụng nhiều chiêu thức kích cầu đến đâu đi chăng nữa.
