Vốn ngoại vào bất động sản bắt đầu chuyển hướng

Các nhà đầu tư nước ngoài đa số lựa chọn phương thức bắt tay hợp tác với đối tác trong nước khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam. ảnh: Shutterstock

Bất động sản vẫn hút vốn ngoại

Theo công bố của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài gồm cả đăng ký mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại trong 2 tháng đầu năm đạt gần 8,5 tỷ USD, tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ 2018. Trong đó, lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai với gần 500 triệu USD được nhà đầu tư đăng ký.

Một điều đáng lưu ý, Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore đã vươn lên đứng vị trí thứ nhất và thứ nhì trong danh sách các quốc gia, vùng lãnh thổ có dự án đầu tư vào Việt Nam trong 2 tháng đầu năm nay, lần lượt 4,3 tỷ và gần 1 tỷ USD. Hàn Quốc tụt xuống vị trí thứ 3 với 873 triệu USD vốn đăng ký.

Trong đó, các nhà đầu tư Hồng Kông chủ yếu đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo với thương vụ đầu tư tiêu biểu là Beerco Limited góp 3,85 tỷ USD vào TNHH Vietnam Beverage. Ngoài ra, các nhà đầu tư đến từ xứ cảng thơm cũng đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản.

Về phía các nhà đầu tư Singapore, khoản đầu tư nổi bật nhất trong lĩnh vực bất động sản đầu năm 2019 là khoản đầu tư vào khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh II với gần 104 triệu USD.

Cũng không khó để đọc vị món ngon yêu thích của các nhà đầu tư Hồng Kông và Singapore tại thị trường bất động sản Việt Nam. Các chủ đầu tư Hồng Kông và Singapore đều có mặt ở Việt Nam từ khá sớm, vào cuối những năm 1990 của thế kỷ trước với những tài sản bất động sản thương mại.

Với thời gian tìm hiểu thị trường khá lâu, hiện tại các nhà đầu tư đến từ hai nền kinh tế này đã có những dự án ở các loại tài sản bất động sản khác nhau như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và khu công nghiệp và phần lớn đều tạo được tiếng vang lớn tại thị trường địa phương.

Đóng góp vào thành công này có thể kể đến các yếu tố như am hiểu thị trường và tình hình bất động sản Việt Nam, sự cẩn trọng trong việc nghiên cứu thị trường và dự án cũng như kinh nghiệm đánh giá, thẩm định dự án có được từ phát triển bất động sản quốc tế.

Văn phòng cho thuê là một trong những phân khúc ưa thích của nhà đầu tư nước ngoài.  Ảnh: Shutterstock

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, việc dòng vốn đầu tư nước ngoài liên tục tăng, đổ vào Việt Nam, trong đó có thị trường bất động sản là điều dễ hiểu.

Cùng với các diễn biến tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây và nền tảng kinh tế ổn định, Việt Nam đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Do tài sản hoạt động còn hạn chế, trong tương lai ngắn hạn, các khu đất dự án sẽ vẫn chiếm tỷ lệ giao dịch chủ yếu. Theo thống kê, trong năm 2018, giao dịch đất dự án chiếm đến 92% giao dịch đầu tư tại Việt Nam.

“Hình thức chủ yếu mà các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn vẫn là hợp tác đầu tư với chủ đầu tư nội địa để tận dụng ưu thế của đối tác về quỹ đất và rút gọn thủ tục hành chính”, bà An cho biết thêm.

Bắt đầu dịch chuyển

Nếu như các năm trước, bất động sản là lĩnh vực đứng đầu về thu hút vốn đầu tư nước ngoài của TP.HCM, thì bước sang năm 2019, tình hình đang có nhiều thay đổi.

Cụ thể, theo số liệu của UBND TP.HCM vừa công bố, 2 tháng đầu năm 2019, Thành phố thu hút được 1,02 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, bằng 94,7% so với cùng kỳ.

Trong đó, các dự án đầu tư nước ngoài được cấp mới giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có 165 dự án, tổng vốn đầu tư đạt 96,69 triệu USD, tăng 29% số dự án cấp mới và bằng 45,4% vốn đầu tư so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, 2 tháng đầu năm ngoái, lĩnh vực bất động sản chiếm 7% tổng vốn đăng ký mới, nhưng 2 tháng đầu năm nay, bất động sản không xuất hiện trong danh sách. Thay vào đó, lĩnh vực hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ có vốn đầu tư nhiều nhất (51%); tiếp theo là bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác là chiếm 34,6%; công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 5,7%...

Cũng trong 2 tháng, TP.HCM có 31 dự án điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn đầu tư là 31,06 triệu USD, tăng 19,2% số dự án điều chỉnh và tăng gấp 5,7 lần vốn đầu tư so với cùng kỳ.

Thành phố cũng chấp thuận cho 554 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục để được góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước, với vốn góp đăng ký tương đương 894,14 triệu USD, tăng 28% về số trường hợp và tăng 2,2% về vốn đầu tư so với cùng kỳ.

Trong hoạt động này, nếu 2 tháng đầu năm 2018, lĩnh vực bất động sản đứng đầu về thu hút vốn ngoại khi chiếm trên 40% tổng vốn góp vốn mua cổ phần, thì năm nay đã lùi xuống vị trí thứ 2, chỉ chiếm 21,1%, còn hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ có vốn đầu tư nhiều nhất, chiếm 22,1%. Tiếp đến là công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 17,2%, bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác chiếm 13,5%...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, từ năm 2018, TP.HCM siết chặt việc cấp phép dự án mới, là nguyên nhân chính cho việc giảm vốn vào ngành bất động sản TP.HCM.

Trong khi thị trường bất động sản TP.HCM và phía Nam dường như mất dần sự hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài, thì thị trường Hà Nội và phía Bắc lại nhận được sự quan tâm của dòng vốn ngoại.

Cụ thể, theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 2 tháng đầu năm 2019, Hà Nội là địa phương thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất với tổng số vốn đăng ký hơn 4 tỷ USD, chiếm 47,3% tổng vốn đầu tư nước ngoài của cả nước. TP.HCM đứng thứ 2 với tổng vốn đăng ký hơn 1 tỷ USD, chiếm 12% tổng vốn đầu tư. Ngoài Hà Nội và TP.HCM, Bắc Ninh cũng là địa phương thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn khi đứng thứ 3 với tổng số vốn đăng ký 541,7 triệu USD.

Theo đánh giá của các chuyên gia, sự gia tăng của dòng vốn ngoại vào bất động sản, trong đó có sự dịch chuyển ra thị trường phía Bắc và đón sóng lớn phân khúc bất động sản công nghiệp đã âm thầm diễn ra từ nửa cuối của năm 2018. Và dường như, năm 2019 là năm hội tụ đủ các điều kiện: thiên thời, địa lợi để các nhà đầu tư ngoại mạnh dạn dịch chuyển dòng vốn ngược ra Bắc.

Điểm danh những yếu tố tạo sức hút

Bà Nguyễn Hoài An cho biết, CBREA nhận thấy số lượng các nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu các cơ hội đầu tư thị trường phía Bắc, đặc biệt khu vực Hà Nội có tăng lên trong thời gian gần đây, chủ yếu là do bất động sản Hà Nội nói riêng và khu vực phía Bắc nói chung chưa có quá nhiều sự tham gia của các nhà đầu tư là các chủ đầu tư nước ngoài, đặc biệt khi so sánh với thị trường bất động sản tại khu vực phía Nam và TP.HCM.

Theo các chuyên gia, động lực tạo nên sự thu hút đầu tư vào thị trường phía Bắc và Hà Nội đến từ một số yếu tố như hạ tầng được cải thiện, mức giá thuê, bán còn thấp.

Cụ thể, sự phát triển vượt bậc về cơ sở hạ tầng với việc hoàn thành các công trình trọng điểm như cảng nước sâu Nam Đình Vũ, Cầu Bạch Đằng, Cầu Tân Vũ Lạch Huyện, Sân bay Vân Đồn…

Ngoài ra, còn phải kể đến tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông là tuyến đường sắt trên cao đầu tiên tại Việt Nam sắp được khánh thành. Đây là tiền đề quan trọng cho việc phát triển kinh tế cũng như bất động Sản.

Hiện tại, mức giá cho thuê, giá bán của các loại tài sản thương mại, nhà ở tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đang thấp hơn so với TP.HCM, cho thấy tiềm năng tăng giá khả quan trong tương lai.

Tương tự, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Walefield Việt Nam nhận định, từ năm 2018 đã ghi nhận mức tăng trưởng về lượng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào khu vực phía Bắc. Quá trình dịch chuyển này cũng sẽ là xu hướng trong một vài năm tới.

Lý giải về sự dịch chuyển này, theo ông Alex Crane, ở phía Nam, giá bất động sản đang chạm tới điểm bất ổn định cho chủ đầu tư trong việc xây dựng các dự án bất động sản nhà ở, thương mại hay công nghiệp, trong khi ở phía Bắc, dư địa tăng trưởng vẫn còn nhiều.

Khẩu vị ưa thích

Nhận định về “món ngon” mà các nhà đầu tư ngoại hướng tới, nhiều chuyên gia cho rằng, đất nền, văn phòng, khách sạn vẫn sẽ là những phân khúc thu hút sự chú ý. Trong đó, giao dịch đất dự án được dự báo sẽ rất sôi động.

Thời gian gần đây, phân khúc văn phòng cho thuê của Việt Nam luôn cho thấy hiệu quả cao, với mức sinh lời vào loại hàng đầu của thế giới. Theo báo cáo “World Office Yield Spectrum” (Lợi suất văn phòng toàn cầu), Hà Nội là thành phố dẫn đầu trên toàn thế giới về lợi suất văn phòng với mức lợi suất thị trường đạt 8,57%. Trong khi TP. HCM, thị trường từng xếp hạng 2 trong năm 2017 đã tụt xuống vị trí thứ 4 với lợi suất thị trường ở mức 7,36%.

Ngoài ra, đối với thị trường khách sạn, khu nghỉ dưỡng, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam liên tục phá vỡ các kỷ lục trước đó và đạt mức tăng 2 con số trong vài năm trở đây là một trong những yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, vẫn còn tồn tại khó khăn, phần nào làm chậm quá trình đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập thị trường Việt Nam như: Khó khăn về việc tiếp cận quỹ đất cũng như kiến thức về thị trường bất động sản Việt Nam; thông tin thị trường chưa đầy đủ; tính minh bạch trong thủ tục cấp phép và quy trình đầu tư.

Để khắc phục các tồn tại trên, khơi thông dòng vốn ngoại chảy mạnh hơn nữa vào bất động sản Việt Nam, theo các chuyên gia, các cơ quan có thẩm quyền cần tiếp tục cải thiện thủ tục quy trình hiện tại để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư tại Việt Nam.

Còn với các nhà đầu tư nước ngoài, để giảm thiểu rủi ro và sớm gia nhập thị trường Việt Nam nhằm tận dụng cơ hội, cần hợp tác với chủ đầu tư nội có uy tín, có quỹ đất và kinh nghiệm phát triển bất động sản tại Việt Nam. Ngoài ra, cần tìm hiểu, đánh giá thị trường thông qua các đơn vị tư vấn, nghiên cứu thị trường uy tín.

Nhà đầu tư ngoại qua tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam

  Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Thị trường bất động sản Việt Nam đang thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài. Hàng ngày, Savills vẫn luôn gặp gỡ các nhóm khách hàng đẩu tư bày tỏ mối quan tâm, rất nhiều trong số đó là các nhà đầu tư lần đầu tìm hiểu về việc đầu tư vào thị trường Việt Nam.

Các nhóm khách hàng này chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore và cả các quỹ đầu tư đến từ Mỹ, châu Âu.

Tất cả các phân khúc thương mại và nhà ở đều đang được nhắm tới. Sự quan tâm chủ yếu xuất phát từ các quỹ đầu tư không phải với mục đích phát triển dự án, mà mua các bất động sản đã đi vào vận hành và có thu nhập như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, các khách sạn 4 - 5 sao.

Năm 2019, dự kiến sẽ tiếp tục ghi nhận các giao dịch đầu tư mới ở nhiều cấp độ: tài sản, danh mục, và đầu tư doanh nghiệp.

Savills Việt Nam hiện đang thực hiện nhiều dự án định giá phát hành lần đầu ra công chúng (IPO). Đây cũng là minh chứng cho sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường bất động sản. Với triển vọng khả quan của nhiều phân khúc, chúng tôi kỳ vọng luồng vốn đầu tư sẽ hướng đến đa dạng nhiều phân khúc hơn, bao gồm các kênh đầu tư cơ hội như bất động sản công nghiệp và kho vận.

Thành Nguyễn
Báo Đầu tư Bất động sản