Nhu cầu đầu tư gia tăng…
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, trong giai đoạn 2023-2025, lượng tìm kiếm bất động sản từ nhà đầu tư nước ngoài đã tăng khoảng 28%. Diễn biến này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường khi dòng vốn toàn cầu đang tái cơ cấu và có xu hướng dịch chuyển về các quốc gia có nền tảng ổn định.
Đáng chú ý, nhu cầu tìm kiếm không còn mang tính dàn trải, mà tập trung vào các đô thị trọng điểm. TP.HCM hiện chiếm khoảng 40% tổng lượng quan tâm từ khối ngoại, tiếp đến là Hà Nội với 22%. Các thành phố ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15%.
Lý giải xu hướng này, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng gay gắt, Việt Nam vẫn nổi lên như một điểm sáng nhờ hội tụ nhiều yếu tố nền tảng.
Trước hết, sự ổn định chính trị được xem là lợi thế cốt lõi, đặc biệt khi nhiều nền kinh tế trên thế giới đang đối mặt với rủi ro địa chính trị gia tăng. Bên cạnh đó, môi trường pháp lý tại Việt Nam ngày càng cải thiện thông qua việc điều chỉnh, hoàn thiện chính sách theo hướng minh bạch và tiệm cận thông lệ quốc tế, qua đó nâng cao niềm tin của nhà đầu tư.
Một yếu tố quan trọng khác là việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối với quy mô lớn. Điều này không chỉ cải thiện khả năng kết nối, mà còn mở ra không gian tăng trưởng mới cho các ngành kinh tế, đặc biệt là bất động sản và công nghiệp. Ngoài ra, câu chuyện tăng trưởng dài hạn của Việt Nam tiếp tục là điểm hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế.
“Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, dòng dịch chuyển dân cư vào các đô thị lớn gia tăng, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và dịch vụ. Những yếu tố này tạo nên một hệ sinh thái đầu tư đầy tiềm năng, góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia khác trong khu vực, đồng thời gia tăng sức hút đối với dòng vốn đến từ các nền kinh tế phát triển như Nhật Bản hay châu Âu”, ông Troy Griffiths chia sẻ.
Đồng quan điểm, ông Stephen Higgins - Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản cũng cho rằng, khi so sánh với các quốc gia láng giềng trong khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Philippines và Indonesia, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao hơn.
“Nếu nhìn vào các số liệu thực tế về nhân khẩu học, sự gia tăng tiền lương, tăng trưởng kinh tế và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), Việt Nam thể hiện sức mạnh vượt trội. Những nền tảng này cho thấy giá trị bất động sản và các khoản đầu tư tại Việt Nam sẽ phát triển mạnh mẽ và hấp dẫn hơn so với các thị trường khác trong khu vực”, ông Stephen Higgins nói.
Bên cạnh yếu tố vĩ mô, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra rằng, lợi thế nhân khẩu học và vị trí địa kinh tế đang góp phần tạo nên sự khác biệt của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Cụ thể, với quy mô dân số hơn 100 triệu người và cơ cấu xã hội tương đối đồng nhất, việc tiếp cận thị trường của nhà đầu tư ngoại dễ dàng hơn so với nhiều quốc gia khác.
Tiếp đến là việc sở hữu vị trí đắc địa nhất châu Á khi nằm gần các trung tâm kinh tế lớn như Trung Quốc Đại lục, Singapore và Hồng Kông (Trung Quốc). Thêm vào đó, độ tuổi trung bình là 32 - con số lý tưởng nhất khu vực - đã tạo nên nền tảng vững chắc cho sự phát triển.
… nhưng không còn “dễ tính”
Mặc dù nhu cầu tìm kiếm và mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam gia tăng mạnh, song điều này không đồng nghĩa với việc dòng vốn ngoại trở nên “dễ tính”. Trên thực tế, vốn FDI ngày càng thận trọng và có xu hướng thiết lập các tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn.
Ông Đỗ Chí Hiếu - Tổng giám đốc Công ty VinaLiving (thành viên Tập đoàn VinaCapital) cho hay, trước khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt coi trọng khả năng triển khai dự án, tính khả thi của kế hoạch kinh doanh cũng như năng lực đảm bảo dòng tiền và thu hồi vốn.
| |
Bất động sản nghỉ dưỡng và các khu vực ven biển sẽ là những điểm đến ưa thích của dòng vốn ngoại thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh. |
“Đây là những tiêu chí cốt lõi trước khi đưa ra quyết định, đặc biệt khi thị trường bất động sản còn đối mặt với nhiều yếu tố khó lường như hiện nay”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, nhà đầu tư nước ngoài không thích những thị trường phát triển nóng, thay vào đó là mong muốn tìm đến các địa điểm và dự án đáp ứng nhu cầu thật.
Ngoài ra, với sự bùng nổ của ngành du lịch, cùng hạ tầng kết nối đang được đầu tư mạnh mẽ và đồng bộ như hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng và các khu vực ven biển sẽ là những điểm đến ưa thích của dòng vốn ngoại thời gian tới.
Dưới góc độ là đơn vị quản lý tài sản, ông Ngô Thành Huấn - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho biết, dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam chia thành 4 nhóm chính, mỗi nhóm có khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư riêng.
Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư Đông Bắc Á, bao gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc). Điểm đặc trưng trong chiến lược đầu tư của nhóm này là “đi theo chuỗi cung ứng”, tức là đầu tư gắn liền với việc mở rộng sản xuất. Vì vậy, các phân khúc như kho xưởng xây sẵn hay các khu vực có lợi thế về logistics thường là lựa chọn ưu tiên.
Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore, với đặc điểm nổi bật là cách tiếp cận có cấu trúc và tầm nhìn dài hạn. Nhóm này thường duy trì sự cân bằng trong khẩu vị rủi ro, nhưng sẵn sàng “chơi lớn” khi nhìn thấy cơ hội rõ ràng.
Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư theo chiến lược “Alpha”, tức là tìm kiếm lợi nhuận vượt trội so với thị trường. Nhóm này tập trung vào việc lựa chọn tài sản tốt hơn mặt bằng chung, kể cả trong những giai đoạn thị trường chưa thực sự thuận lợi.
Điều này đòi hỏi các thương vụ phải có cấu trúc chặt chẽ, thường thông qua hình thức liên doanh (joint venture), tái định giá tài sản hoặc tham gia vào những dự án có mức giá hấp dẫn nhưng cần năng lực phát triển.
Nhóm cuối cùng là các quỹ đầu tư cơ hội, chuyên tìm kiếm tài sản trong giai đoạn thị trường khó khăn để thực hiện mua lại, tái cấu trúc và gia tăng giá trị.
Thực tế, trong giai đoạn đầy thách thức vừa qua, thị trường chứng kiến sự tham gia rõ nét của các quỹ lớn như VinaCapital hay Dragon Capital. Đây là những nhà đầu tư có khả năng “đi ngược chu kỳ”, tận dụng cơ hội khi thị trường điều chỉnh để tích lũy tài sản.
“Dòng vốn nước ngoài hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản tốt, mà còn hướng đến hệ sinh thái liên quan. Theo đó, các nhà đầu tư ngoại sẽ không đơn thuần mua bất động sản, mà tham gia xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics, thậm chí là hạ tầng dữ liệu gắn với chiến lược dài hạn tại thị trường mục tiêu”, ông Tuấn nói