Cổ phiếu bất động sản có tỷ trọng vốn hóa cao nên diễn biến giá lao dốc tạo áp lực lớn đến thị trường chung.
Nguồn cơn từ cổ phiếu bất động sản
Thời gian qua, trên thị trường xuất hiện thuật ngữ mới là “giải chấp chéo”, ý chỉ công ty chứng khoán không bán được những mã cổ phiếu đang bị giải chấp mạnh, sẽ quay sang bán các mã khác của người vay để đảm bảo tỷ lệ an toàn hoặc thu hồi nợ.
Giải chấp chéo chủ yếu bắt nguồn từ nhóm cổ phiếu bất động sản, vốn chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn trên thị trường. Trong đó, tính riêng từ đầu tháng 11 đến nay, 2 cổ phiếu địa ốc có vốn hóa lớn trong ngành là NVL và PDR liên tục giảm giá sàn, mất trên 50% giá trị, khối lượng bán ra khổng lồ so với khối lượng mua vào nhỏ giọt.
Trước đó, nhiều công ty chứng khoán nhận cầm cố cổ phiếu bất động sản hoặc nhận làm tài sản bảo đảm trong giao dịch ký quỹ (margin). Thị trường bất động sản gặp khó khăn nên công ty chứng khoán hạ tỷ lệ cho vay, nhưng giá cổ phiếu giảm nhanh và mạnh ngoài dự đoán dẫn tới giải chấp và giải chấp chéo, làm không ít cổ phiếu tốt bị vạ lây.
“Đây là nguyên nhân chính khiến nhiều mã cổ phiếu giảm sàn trong 2 phiên đầu tuần qua và trong tuần trước đó. Nếu không có các biện pháp hỗ trợ thị trường, áp lực bán giải chấp có thể tái diễn trong thời gian tới”, lãnh đạo một công ty chứng khoán nói.
Thống kê của FiinTrade cho thấy, 54,6% mã cổ phiếu có thanh khoản trên thị trường tính đến ngày 15/11/2022 có giá giảm trên 70% so với mức đỉnh thiết lập trong 2 năm gần nhất (chủ yếu lập đỉnh những tháng đầu năm 2022). Trong đó, tài nguyên cơ bản, viễn thông, dịch vụ tài chính, bất động sản, xây dựng và vật liệu là các nhóm có tỷ lệ cổ phiếu giảm giá trên 70% nhiều nhất.
 |
Tỷ lệ mã cổ phiếu giảm giá so với đỉnh 2 năm theo ngành. |
Theo FiinTrade, ngoài một số yếu tố vĩ mô tác động đến thị trường chứng khoán như lãi suất tăng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất ổn, tín dụng ngân hàng khó tiếp cận..., thì nguyên nhân các cổ phiếu giảm giá mạnh trong 2 tuần đầu tháng 11 là do bị bán giải chấp và mất thanh khoản, dẫn đến tình trạng giải chấp chéo. Đặc biệt, làn sóng bán giải chấp cổ phiếu thuộc sở hữu của lãnh đạo các doanh nghiệp (thường vay nhiều) khởi phát từ cuối tháng 10, sau đó lan rộng.
Trên sàn chứng khoán, nhóm nhà đầu tư cá nhân, vốn chiếm hơn 85% giá trị giao dịch toàn thị trường, liên tiếp có động thái bán ròng kể từ đầu năm 2022, nhất là từ đầu tháng 11, trái ngược với năm 2021 khi dòng tiền mua ròng của nhóm này là nhân tố hỗ trợ VN-Index thiết lập các đỉnh mới.
Trong khi thanh khoản thị trường tiếp tục giảm, dòng tiền chưa có dấu hiệu quay lại, giá trị giao dịch lùi về mức thấp nhất 2 năm qua, dao động quanh mức 10.000 tỷ đồng/phiên, với khối lượng khớp lệnh trung bình 500 triệu cổ phiếu/phiên.
Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Công ty Chứng khoán DSC - Chi nhánh TP.HCM nhận xét, trong nửa đầu tháng 11, khối lượng giải chấp chủ yếu diễn ra đối với cổ phiếu của cổ đông lớn, bao gồm lãnh đạo doanh nghiệp niêm yết. Các đối tượng này thường nắm giữ cổ phiếu của doanh nghiệp họ là chính, các cổ phiếu khác ở mức thấp, nên tỷ trọng giải chấp chéo không lớn.
Lãnh đạo một số doanh nghiệp chia sẻ, công ty chứng khoán yêu cầu đóng tiền ký quỹ bổ sung, nếu không sẽ bán giải chấp cổ phiếu, nhưng chỉ báo trước vài giờ, khiến họ “trở tay không kịp”. Cổ phiếu doanh nghiệp bị xả bán ồ ạt trong 2 phiên đầu tuần qua (14 - 15/11) một phần đến từ nguyên nhân này.
Trần tình về 11 phiên cổ phiếu PDR liên tục giảm giá sàn (từ 4 - 18/11), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cho biết, giá giảm do yếu tố tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước một số bất ổn và triển vọng kinh tế kém tích cực, đồng thời bị tác động bởi các chính sách kinh tế vĩ mô liên quan đến ngành bất động sản. Nhà đầu tư cổ phiếu PDR có vay ký quỹ bị ép bán chủ động từ công ty chứng khoán để nhanh chóng thu hồi vốn vay.
Ngày 17/11, Phát Đạt tiếp tục bổ sung tài sản đảm bảo cho các nghĩa vụ liên quan đến đợt phát hành trái phiếu lần 2/2021 là toàn bộ cổ phần của cổ đông và quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK622340 tại Bà Rịa - Vũng Tàu của Công ty TNHH Du lịch Quang Hải - bên có liên quan tới Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Văn Đạt và Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Tấn Danh.
Cuối tuần qua (18/11), giá cổ phiếu PDR có thêm một phiên giảm sàn, xuống còn 18.350 đồng/cổ phiếu.
Thị trường đã chạm vùng đáy?
Ông Nguyễn Hưng, một nhà đầu tư lâu năm tại MBS nhận xét, phiên giao dịch ngày 16/11 có dấu hiệu tạo đáy, bởi 3 yếu tố: một là, độ rộng thị trường chuyển từ trạng thái có hàng trăm cổ phiếu đóng cửa ở mức giá sàn như vài ngày trước sang tăng hết biên độ; hai là, thanh khoản thị trường tăng vọt, từ mức bình quân khớp lệnh 9.000 - 9.500 tỷ đồng/phiên lên trên 12.000 tỷ đồng/phiên, cho thấy dòng tiền bắt đáy đã quay lại; ba là, dòng vốn ngoại duy trì mua ròng suốt 2 tuần qua, việc nhiều cổ phiếu giảm giá từ 70% trở lên kể từ đầu năm đang thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn này.
“Chuyển động của thị trường trong 3 phiên cuối tuần qua (16 - 18/11) đã phát đi tín hiệu khá tích cực (VN-Index tăng tổng cộng 6,3%, lên 969,33 điểm). Thị trường vẫn còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố, chưa thể khẳng định đã chạm vùng đáy hay chưa, nguy cơ giảm giá có thể tái diễn, nhưng những gì xấu nhất gần như đã được hấp thụ trong những phiên một loạt cổ phiếu cả xấu lẫn tốt bị chất bán giá sàn”, ông Hưng nói và nhận định, thị trường có thể sẽ phải trải qua một số phiên điều chỉnh, nhưng khó có khả năng xuống sâu dưới vùng 880 - 900 điểm như đã thiết lập trong phiên 16/11, ít nhất là từ nay đến cuối năm 2022.
Theo ông Hưng, trong giai đoạn vừa qua, không chỉ có hiện tượng lãnh đạo một số doanh nghiệp mà bản thân nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng liên tục bị công ty chứng khoán yêu cầu bổ sung tài sản ký quỹ, không ít người không có tài sản nộp bổ sung nên bị giải chấp chéo, dù cổ phiếu đó vẫn ở ngưỡng an toàn để bù cho các cổ phiếu không thể bán được.
Trong khi đó, theo ông Bùi Văn Huy, nhìn lại nhóm cổ phiếu bị giải chấp trong nửa đầu tháng 11, một số cổ phiếu có thể tự cân bằng, nhưng không ít cổ phiếu khác cần sự hỗ trợ để tránh gây ra thiệt hại hoặc tác động quá mức. Do vậy, số liệu tổng giao dịch ký quỹ nên được công bố thường xuyên, giúp cơ quan quản lý, các bên tham gia thị trường nhận biết tín hiệu rủi ro mà phòng ngừa sớm, tránh rơi vào tình thế bị động.
Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng, thị trường đã có 3 phiên hồi phục, áp lực giải chấp hiện nay đã giảm. Thông tin lãnh đạo một số doanh nghiệp đăng ký mua cổ phiếu có tác dụng hỗ trợ tâm lý nhà đầu tư, nhất là khi giá dần trở nên hấp dẫn sau khi giảm sâu.
Tuy nhiên, thị trường vẫn có tâm lý thận trọng với nguy cơ giải chấp. Thực tế, áp lực giải chấp chủ yếu hiện hữu trên các tài khoản lớn hay liên quan đến những người chủ doanh nghiệp và động thái giải chấp trong giai đoạn vừa qua tập trung ở các tài khoản lớn, ảnh hưởng đến thị trường chung.
