Hình ảnh giới thiệu phối cảnh dự án Cát Bà Amatina
Yếu năng lực vẫn quyết ôm dự án
Dự án Cát Bà Amatina có vị trí trải dài từ thị trấn Cát Bà tới xã Trân Châu, thuộc huyện Cát Hải, TP. Hải Phòng. Với quy mô lên đến 172 ha, tổng mức đầu tư lên tới 1 tỷ USD, đây là dự án được xem là trọng điểm và chiến lược của Vinacontex ITC, cũng như Tổng công ty Vinaconex (VGC - công ty mẹ của Vinaconex ITC) từ chục năm trước.
Theo quy hoạch, dự án dự kiến có 7 khu resort với khoảng 800 biệt thự, 2 bến du thuyền, 1 bến tàu du lịch, trung tâm hội nghị quốc tế, khu thương mại dịch vụ quốc tế, khu thể dục thể thao, các dịch vụ giải trí đa chức năng, 6 khách sạn 5 sao và 1 khách sạn 4 sao.
Dự án bắt đầu triển khai từ năm 2009, sau đó tung một số sản phẩm ra thị trường từ 2009 - 2010. Khi đó, chủ đầu tư từng công bố 95% biệt thự khu Tùng Thu và Bazzar Avenue đã có chủ. Tuy nhiên, việc đầu tư thiếu tập trung, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, cộng với đúng lúc thị trường bất động sản đóng băng khiến dự án rơi vào cảnh điêu đứng và ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Vinaconex ITC.
Từ năm 2012, không chỉ báo lỗ nặng liên tục do chi phí lãi vay và tiền bảo lãnh để đầu tư dự án bào mòn, Vinaconex ITC liên tục phải "khất lần" với UBND TP. Hải Phòng về việc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, cũng như xin cấp phép bán đất nền có hạ tầng kỹ thuật để khắc phục khó khăn.
Dẫu vậy, động thái này cũng không thực sự mang lại hiệu quả và không thể giúp tái khởi động dự án. Trước việc dự án tiếp tục bê trễ, cùng với động thái một doanh nghiệp lớn đề xuất tiến hành khảo sát, nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể phát triển bền vững quần đảo Cát Bà để thực hiện đầu tư tại đây, ngày 2/3/2017, UBND huyện Cát Hải đã có Thông báo số 54/TB-UBND đề nghị Vinaconex ITC tạm dừng triển khai Dự án Cát Bà Amatian.
Đến ngày 14/4/2017, Tổng công ty Vinaconex có Công văn số 0731/2017/CV-PC gửi Thành ủy TP. Hải Phòng đề nghị xem xét lại. Đến ngày 4/5/2017, UBND TP. Hải Phòng đã có Công văn số 2452/UBND- ĐC3 yêu cầu Vinaconex ITC cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến chi phí đầu tư, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, vốn góp đầu tư với tổ chức, cá nhân liên quan đến Dự án Cát Bà Amatina về Sở Tài chính Hải Phòng trước ngày 10/5/2017. Trong quá trình xem xét các đề nghị của Vinaconex, UBND TP. Hải Phòng yêu cầu Vinaconex ITC tạm dừng tất cả hoạt động liên quan đến xây dựng, đầu tư và chuyển nhượng tại Dự án Cát Bà Amatina.
Đến ngày 25/9/2017, UBND TP. Hải Phòng có Công văn số 6361/UBND-ĐC3 chấp thuận để Vinaconex ITC tiếp tục thực hiện dự án, nhưng chỉ đối với phần diện tích đất thuộc các khu B1, A1, A3, A4 (diện tích khoảng 20 ha) với điều kiện đảm bảo quỹ đất ở và đất thương mại để giải quyết các tồn tại về chuyển nhượng, góp vốn khi thực hiện dự án trước đây.
Ngày 17/10/2017, Vinaconex ITC đã có Công văn số 0168/CV-VITC-ĐTKD phúc đáp Công văn số 6361/UBND-ĐC3 đề nghị UBND TP. Hải Phòng xử lý chi phí đền bù với phần diện tích thu hồi, đồng thời xin chấp thuận phương án điều chỉnh quy hoạch sơ bộ với phần diện tích đất 20 ha và đề xuất xử lý chuyển đổi khách hàng sang khu 20 ha để đảm bảo quyền lợi.
Ngày 25/10/2017, UBND TP. Hải Phòng có Quyết định số 2782/QĐ-UBND về việc thành lập tổ công tác liên ngành để xác định giá trị chi phí đầu tư đối với phần diện tích trả lại. Cùng ngày, UBND Thành phố ra Quyết định số 2786/QĐ-UBND về việc thu hồi đất do Vinaconex ITC đang quản lý tại thị trấn Cát Bà, xã Trân Châu giao cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý.
Không đồng ý với toàn bộ nội dung của Quyết định thu hồi đất số 2786/QĐ-UBND, Vinaconex ITC đã thuê Công ty Luật TNHH Davilaw tiến hành khiếu nại, kiến nghị các cấp. Nhờ đó, tới ngày 5/11/2018 (sau hơn 1 năm), UBND TP. Hải Phòng lại ban hành Quyết định số 2918/QĐ-UBND hủy bỏ Quyết định số 2786/QĐ-UBND, đồng thời trả lại đất tại Dự án Cát Bà Amatina cho Vinaconex ITC quản lý.
Tương lai vẫn bất định
Vinaconex ITC đã bước đầu thành công khi giành lại quyền kiểm soát dự án tỷ đô Cát Bà Amatina, tuy nhiên, dấu hỏi đặt ra lúc này là Vinaconex ITC làm gì để tái khởi động được dự án "chết" này?
Dù khả năng bị thu hồi dự án đã qua đi, nhưng Vinaconex ITC sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro với Dự án Cát Bà Amatina, trong đó một trong những rủi ro lớn là việc vi phạm nghĩa vụ tài chính do không nộp tiền sử dụng đất trong thời gian dài.
Theo Thông báo số 51/TB-CCT ngày 9/1/2019 của Chi cục Thuế huyện Cát Hải, Vinaconex ITC vẫn còn nợ số tiền sử dụng đất của dự án lên đến 284,11 tỷ đồng (bao gồm cả tiền gốc và phạt chậm nộp). Tuy nhiên, nhìn vào tình hình tài chính hiện nay, Vinaconex ITC không có nguồn vốn để nộp ngay tiền sử dụng đất này và điều này đã được chính Ban lãnh đạo Công ty thừa nhận tại Đại hội đồng cổ đông diễn ra vào ngày 7/3/2019 vừa qua.
Cụ thể, tính đến hết ngày 31/12/2018, tổng tài sản ngắn hạn của Vinaconex ITC vỏn vẹn 32,6 tỷ đồng, trong đó "Tiền và các khoản tương đương tiền" chỉ 6,75 tỷ đồng, còn lại chủ yếu là các khoản phải thu ngắn hạn, gồm 10,2 tỷ tiền "Tạm ứng" và phải thu khác.
Trong khi đó, tài sản dài hạn cũng không khá khẩm hơn khi toàn bộ tài sản nằm ở chi phí sản xuất kinh doanh, xây dựng dở dang tại chính Dự án Cát Bà Amatina. Đồng thời, toàn bộ tài sản hình thành từ dự án cũng đã được Vinaconex ITC sử dụng để đảm bảo cho khoản tiền vay từ các tổ chức tín dụng.
Ở chiều ngược lại, nợ ngắn hạn của Vinaconex ITC lên tới hơn 433,77 tỷ đồng, bao gồm các khoản thuế và các khoản phải nộp Nhà nước, các khoản cổ tức phải trả cổ đông và các khoản tiền đã thu từ khách hàng mua đất tại các khu B2, B3, BT4, A3 nằm trong diện dự kiến bị thu hồi như đã nêu ở trên.
Ngoài ra, Vinaconex ITC cũng đang phải chịu khoản vay tài chính tới hạn cuối năm 2018 lên tới hơn 85 tỷ đồng. Khoản vay này đã quá hạn thanh toán và được Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam giãn thời hạn trả nợ.
Ngay trong báo cáo tài chính kiểm toán 2018, Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam cũng đặc biệt lưu ý tới vấn đề tài sản ngắn hạn của Vinaconex ITC thấp hơn nhiều so với nợ ngắn hạn, cho thấy Vinaconex ITC có thể đang rơi vào tình trạng mất cân đối trong việc thanh khoản.
Việc lập báo cáo tài chính được lập trên cơ sở giả định rằng Công ty sẽ hoạt động liên tục. Tuy nhiên, do chu kỳ luân chuyển tài sản khác với chu kỳ thanh toán, nên bài toán tài chính đang là một dấu hỏi tại doanh nghiệp này.
Trong kế hoạch trình bày tại Đại hội đồng cổ đông vừa qua, Ban lãnh đạo Vinaconex ITC cho biết, sẽ làm việc với UBND TP. Hải Phòng và các sở ban ngành có liên quan để xin giảm tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất.
Trong một diễn biến khác, mặc dù là công ty con trực thuộc Tổng công ty Vinaconex, nhưng theo dự đoán của các nhà đầu tư, việc tái cấu trúc để triển khai dự án của Vinaconex ITC chủ yếu công ty này vẫn tự "bơi", bởi công ty mẹ đang theo đuổi chiến lược "ăn chắc" với những dự án có thể mang lại lợi nhuận ngay, thay vì đầu tư vào những dự án dài hơi như Cát Bà Amatina.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
