Thanh khoản thấp, dòng tiền chịu sức ép
Kết quả kinh doanh quý III/2026 cho thấy, thanh khoản suy yếu đang ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động kinh doanh và dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Tại Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã DIG), lợi nhuận quý III giảm 64,2%, còn 69,2 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận đạt 202,69 tỷ đồng, tăng 1,4% và hoàn thành 40,3% kế hoạch năm.
Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã HDC) ghi nhận lãi ròng quý III giảm 88,3%, còn 63,3 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận giảm 73%, còn 165,1 tỷ đồng, mới hoàn thành 33,5% kế hoạch năm. Dòng tiền kinh doanh trong kỳ âm 534 tỷ đồng.
Tại Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC), lãi ròng quý III giảm 82,3%, còn 15,9 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận giảm 82,5%, còn 27,6 tỷ đồng, tương đương 9,5% kế hoạch năm; dòng tiền kinh doanh âm 64,8 tỷ đồng.
Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã NDN) lỗ 10,4 tỷ đồng trong quý III. Lũy kế 9 tháng, lãi ròng giảm 89,4%, còn 15,4 tỷ đồng, hoàn thành 41,4% kế hoạch năm; dòng tiền kinh doanh âm 288,5 tỷ đồng.
Với những doanh nghiệp có bộ đệm tiền mặt hạn chế, tiến độ bán hàng và thu tiền chậm lại sẽ làm gia tăng áp lực thanh toán, trong khi chi phí vận hành và lãi vay vẫn phát sinh.
Trong báo cáo chiến lược quý IV/2026, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) nhận định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng do mặt bằng lãi suất cao, tình trạng này có thể kéo dài đến hết năm 2027. Lãi suất cao gây sức ép lên giao dịch, ảnh hưởng đến sức mua và tâm lý thị trường. Dù vậy, nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn nhờ cơ cấu dân số thuận lợi. Thị trường tiếp tục phân hóa, với lợi thế thuộc về các chủ đầu tư lớn sở hữu quỹ đất tại lõi đô thị, có năng lực bán hàng và huy động vốn tốt.
Mở rộng quỹ đất, gia tăng áp lực vốn
Thách thức đối với doanh nghiệp không chỉ là sở hữu quỹ đất hay công bố danh mục dự án lớn, mà còn nằm ở khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền.
Trái với bức tranh kinh doanh kém tích cực, một số doanh nghiệp vẫn đẩy mạnh đầu tư, mở rộng quỹ đất và chuẩn bị danh mục dự án cho giai đoạn tiếp theo.
Trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng nợ vay của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) tăng 75,1%, tương ứng tăng thêm 7.627,1 tỷ đồng so với đầu năm, lên 17.776,5 tỷ đồng, bằng 88,2% vốn chủ sở hữu.
Tháng 3/2026, nhóm Nhà Khang Điền mua 99% vốn tại An Lập với giá 2.553 tỷ đồng. An Lập là chủ đầu tư dự án khu nhà ở quy mô 8,2 ha tại phường Cát Lái, TP.HCM. Đồng thời, KDH thành lập pháp nhân mới để thực hiện hợp đồng BT dự án Chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo tại phường Cầu Ông Lãnh và phường Bến Thành.
Dự án BT có tổng vốn đầu tư 16.369,45 tỷ đồng, trong đó 65,6% được thanh toán bằng quỹ đất và 34,4% bằng ngân sách thành phố.
Tại TDC, cuối tháng 9/2026, doanh nghiệp chỉ có 19,4 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, trong khi dư nợ vay 1.301,5 tỷ đồng, bằng 77,9% vốn chủ sở hữu.
Đáng chú ý, TDC công bố danh mục đầu tư giai đoạn 2026-2030 với tổng giá trị lên tới 27.372 tỷ đồng. Trong đó, các dự án đang trực tiếp triển khai có giá trị 4.850 tỷ đồng; dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư là 2.822 tỷ đồng; dự án hợp tác cùng Becamex IDC đạt 17.700 tỷ đồng và dự án ngoài tỉnh là 2.000 tỷ đồng.
Danh mục đầu tư cho thấy tham vọng mở rộng của TDC, song khả năng hiện thực hóa kế hoạch phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, khả năng huy động vốn và hiệu quả hợp tác với đối tác, trong bối cảnh lượng tiền mặt hạn chế và dư nợ vay lớn.
Khi lãi suất neo cao, thanh khoản bất động sản chưa phục hồi rõ nét, thách thức đối với doanh nghiệp không chỉ là sở hữu quỹ đất hay công bố danh mục dự án lớn, mà còn nằm ở khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền. Khả năng tạo dòng tiền sẽ quyết định dư địa mở rộng của các doanh nghiệp, đặc biệt với những doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ.
