Bất động sản giá trị thực lên ngôi
Thị trường địa ốc phía Nam từ đầu quý II/2026 đến nay tiếp tục chứng kiến cú “hãm phanh” về thanh khoản và có sự phân hóa sâu sắc, tạo nên 2 thái cực rõ nét. Trong đó, bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không ngừng tăng giá, bất chấp giao dịch có phần chậm lại.
Ở chiều ngược lại, các phân khúc mang yếu tố đầu tư, đặc biệt là đất nền vùng ven, gần như tắt thanh khoản và đâu đó giá đã giảm sâu do nhà đầu tư bị “ngộp hàng”.
Tại TP.HCM, theo khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, hầu hết các dự án căn hộ, nhà liền thổ đang và chuẩn bị lên kế hoạch bán sản phẩm đều có mức giá điều chỉnh tăng.
Cụ thể, giá chào bán sơ cấp căn hộ đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2, riêng khu trung tâm (TP.HCM cũ) đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% theo quý và 11,8% theo năm. Điểm đáng chú ý là khu vực lõi không còn dự án tầm trung, mà hầu hết là các dự án cao cấp với mức giá đã vượt ngưỡng 130 triệu đồng/m2.
Tại khu vực Bình Dương cũ - nơi được xem là “vùng trũng” của thị trường nhà ở tầm trung - gần như toàn bộ dự án đều có giá bán chạm ngưỡng trung bình 50-55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp mới mở bán hoặc nằm sát trục quốc lộ đã vọt lên 70-80 triệu đồng/m2.
Theo khảo sát chung, mức giá bán căn hộ tại đây tăng khoảng 15-21% so với cùng kỳ năm trước, tiệm cận các quận nội thành cũ của TP.HCM trước đây.
Ngược lại với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, nhiều phân khúc cũng như khu vực khác đã xuất hiện việc rao bán bất động sản giảm giá. Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, gần đây, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán giá thấp hơn thị trường từ 10-15% để “thoát hàng”, giảm gánh nặng tài chính. Hiện tượng này chủ yếu diễn ra tại phân khúc đất nền, đất vườn ở các khu vực xa trung tâm, không đáp ứng nhu cầu ở thực cũng như khai thác sử dụng.
“Hiện tượng giảm giá ‘cắt lỗ’ có thể sẽ đạt đỉnh vào giữa năm 2026 khi các khoản vay hạn mức và áp lực trả lãi gốc trở nên quá tải đối với nhiều nhóm đầu tư. Tuy vậy, sự điều chỉnh này là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn - nơi giá trị tài sản gắn liền với khả năng khai thác và nhu cầu thực tế, chứ không phải là sự đi xuống của thị thị trường”, ông Thắng nói.
Theo các chuyên gia, lãi suất tăng cao là “phép thử” lớn nhất đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà thời điểm hiện tại. Khi giai đoạn “tiền rẻ” qua đi, các khoản vay cũ hết thời gian ân hạn và lãi suất thả nổi tăng cao đã khiến áp lực dòng tiền trở nên căng thẳng. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức buộc phải “cắt lỗ”, thậm chí chấp nhận rời bỏ cuộc chơi do “gãy” dòng tiền.
Ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB cho hay, dòng tiền đầu cơ bất động sản hiện đã giảm rõ rệt so với trước.
“Đầu cơ chỉ xuất hiện khi nhà đầu tư kỳ vọng giá còn tiếp tục tăng mạnh trong tương lai và chi phí nắm giữ tài sản vẫn ở mức hợp lý, đủ đảm bảo khả năng sinh lời. Vì vậy, việc giá bất động sản tăng lên rất cao như hiện tại là một rào cản lớn. Có những khu vực giá đã tăng gấp nhiều lần so với 10 năm trước, khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền”, ông Nam nói và cho biết thêm, ngoài giá neo cao, lãi suất cũng là một biến số quan trọng tác động đến hoạt động đầu cơ, bởi phần lớn nhà đầu tư bất động sản đều sử dụng vốn vay ngân hàng. Trước đây, lãi suất vay mua bất động sản ở mức thấp khoảng 7%/năm, nhưng nay tăng lên 13-14%/năm. Với chi phí vốn cao như vậy, quyết định nắm giữ bất động sản để đầu cơ rõ ràng không còn phù hợp”, ông Nam phân tích.
Ưu tiên “phòng thủ tích cực”
Phân tích về thị trường bất động sản phía Nam, hầu hết các chuyên gia đều đưa ra cái nhìn chung, đó là tâm lý nhà đầu tư hiện nay có thể gói gọn trong cụm từ “phòng thủ tích cực”.
Họ không còn chạy theo những cơn sốt đất ảo hay những lời hứa hẹn về lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn. Thay vào đó, dòng tiền đang tìm về những giá trị thực, những sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ngay hoặc đáp ứng nhu cầu ở của số đông.
| |
Thị trường chứng kiến sự “lên ngôi” của các “ông lớn” trong nước có năng lực triển khai dự án thực tế (Trong ảnh: Một dự án của Đất Xanh đang triển khai tại khu Đông TP.HCM). |
Điểm khác biệt căn bản của thị trường hiện nay so với các giai đoạn trước là không còn “chờ đợi phục hồi” một cách thụ động, mà chủ động thay đổi để có thể làm chủ cuộc chơi. Trong đó, điều dễ nhận thấy là “khẩu vị” nhà đầu tư đã chuyển từ tư duy “lướt sóng” ngắn hạn sang nắm giữ dài hạn.
Ông La Cẩm Nam - Tổng giám Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cho rằng, dòng tiền vào bất động sản hiện nay không còn mang tính chất “vơ vét tài sản rẻ” như giai đoạn trước. Thay vào đó, thị trường đang định hình lại các quy chuẩn về an toàn, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các “tài sản trú ẩn” có giá trị nội tại vững chắc.
Bởi vậy, các bất động sản tại trung tâm TP.HCM hoặc các quận nội thành cũ là lựa chọn hàng đầu nhờ tính thanh khoản cao và khả năng khai thác thương mại tức thì.
Sự thay đổi khẩu vị của nhà đầu tư cũng đang xác lập một thế trận mới đối với các doanh nghiệp địa ốc. Trên thị trường hiện nay gần như vắng bóng các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, làm dự án chủ yếu để “phân lô, bán nền” như giai đoạn trước.
Các đơn vị môi giới bất động sản vùng ven theo kiểu “lùa gà” cũng không còn xuất hiện. Thậm chí, một số doanh nghiệp từng là chủ đầu tư tên tuổi một thời, nhưng sau giai đoạn khó khăn vừa qua đã “lặng tiếng” trong câu chuyện bán hàng.
Trong khi đó, thị trường chứng kiến sự “lên ngôi” của các “ông lớn” trong nước có năng lực triển khai dự án thực tế như Vingroup, Sun Group, Masterise Homes, Nam Long, Khang Điền…, hay các nhà đầu tư ngoại như CapitaLand, Gamuda Land, Keppel Land… Những nhà đầu tư này đang âm thầm thâu tóm các quỹ đất có vị trí chiến lược tại các đô thị lớn để triển khai các dự án quy mô, bài bản.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mới. Những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý chưa minh bạch sẽ chịu áp lực lớn trong cuộc chơi này.
Thị trường thời gian tới là sân chơi của những doanh nghiệp có khả năng phát triển dự án bài bản, các nhà đầu tư có kinh nghiệm và nguồn lực tài chính mạnh, qua đó khép lại cái thời mà “ai đầu tư cũng thắng, mua đâu cũng có lời”.
“Nếu ví thị trường bất động sản những năm trước là thời của sự đầu cơ, thì hiện tại, bức tranh đầu tư phía Nam đang được vẽ lại bằng những gam màu của sự bền vững. Cơ hội trong giai đoạn này không còn dành cho những dòng tiền nóng vội, mà thuộc về người có tầm nhìn sâu sắc, biết nắm bắt điểm rơi của hạ tầng và thấu hiểu sự dịch chuyển của cấu trúc đô thị”, ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real nhấn mạnh.