Dự án khu nhà ở xã hội HUD Thủ Đức dù động thổ từ tháng 8/2025 nhưng tới nay vẫn chưa xây dựng (Ảnh: Gia Huy)
Động thổ chỉ để lấy ngày
Ngày 19/8/2025, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã động thổ xây dựng dự án nhà ở xã hội mang tên khu nhà ở xã hội HUD Thủ Đức dưới sự chứng kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng và lãnh đạo UBND TP.HCM. Dự án nằm trong khu đô thị Van Phuc City, tại Quốc lộ 13, TP.HCM, với quy mô gồm 3 khối nhà cao 7 tầng, khối đế 2 tầng tích hợp thương mại, dịch vụ, bãi đỗ xe, với tổng diện tích sàn gần 30.000 m2, cung cấp 209 căn có diện tích từ 51,5 tới 69,5 m2. Tuy nhiên, sau ngày động thổ tới nay, dự án chỉ được chủ đầu tư quây tôn quanh khu đất mà chưa tiến hành thi công xây dựng.
Tại tỉnh Đồng Nai, ngày 21/8/2025, Tập đoàn Kim Oanh Group cũng tiến hành động thổ xây dựng 3 dự án nhà ở xã hội mang tên K-Home Avenue, K-Home Midtown, K-Home Skyview.
Cụ thể, theo phía Tập đoàn Kim Oanh, Dự án K-Home Avenue nằm trong Dự án Mega City 2 rộng 80 ha tại Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Dự án với 6 block chung cư gồm 1.202 căn hộ có diện tích từ 1 tới 2 phòng ngủ.
Nhà ở xã hội đang mất dần lợi thế giá khi tiệm cận nhà thương mại, trong khi thu nhập người dân không theo kịp. Nếu không kiểm soát, ‘giấc mơ an cư’ sẽ ngày càng xa vời”.
Với Dự án K-Home Midtown tại Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, dự án được quy hoạch với quy mô lên đến 27 ha, gồm 1.376 căn nhà phố liền kề diện tích 60-70 m2, 1.666 căn hộ chung cư nhà ở xã hội từ 33-70 m2 và 300 căn nhà phố thương mại dành cho chuyên gia.
Dự án cuối cùng mang tên K-Home Skyview tại phường Hố Nai, tỉnh Đồng Nai. Dự án được xây dựng trên diện tích đất rộng 2,85 ha, với quy mô 4 block cao 22 tầng với khoảng 2.000 căn hộ nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, sau khi động thổ, cả 3 dự án đều chưa được Kim Oanh Group tiến hành xây dựng. Liên hệ phía Kim Oanh Group, phía doanh nghiệp này cho biết, hiện dự án chưa đủ pháp lý nên chưa thể xây dựng; hiện doanh nghiệp đang xây dựng nhà mẫu bán hàng để khi đủ pháp lý sẽ giới thiệu ra thị trường.
Trước đó, vào đầu tháng 10/2025, tại cuộc họp về tiến độ phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Sở Xây dựng TP.HCM, ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, năm 2025 trên địa bàn thành phố có 2 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng với quy mô 1.554 căn hộ. Ngoài ra, có 11 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô hơn 11.600 căn hộ; 6 dự án chuẩn bị thi công với 5.263 căn.
Đồng thời, 3 tháng cuối năm 2025 sẽ có 17 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 13.959 căn. “Mục tiêu tới cuối năm là khởi công, động thổ 20 dự án với quy mô 23.460 căn hộ. Đây là số lượng lớn. Bên cạnh đó, với số dự án được phê duyệt, năm 2026 thành phố sẽ tăng tốc nhà ở xã hội”, ông Trần Sĩ Nam nhấn mạnh.
Tuy nhiên, kết thúc năm 2025, kế hoạch mà Sở Xây dựng đưa ra đã không thể thực hiện khi cả số lượng động thổ lẫn số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đều không đạt được yêu cầu đề ra.
Giá nhà ở xã hội tăng nhanh như nhà thương mại
Theo nguyên tắc, nhà ở xã hội sẽ có mức giá thấp hơn các dự án nhà ở thương mại, bởi doanh nghiệp được hỗ trợ khá nhiều trong các thủ tục đầu tư cũng như được miễn tiền sử dụng đất của dự án. Tuy nhiên, hiện nay các dự án nhà ở xã hội được phê duyệt giá bán lại được cho là cao ngang so với mức giá nhà ở thương mại.
Đơn cử, ngày 3/2/2026, Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh đã có văn bản gửi CTCP Thương mại Bee Home Long An về việc phê duyệt mức giá bán nhà tại dự án nhà ở xã hội tại xã Mỹ Hạnh, tỉnh Tây Ninh. Cụ thể, dự án được xây dựng trên diện tích 1.496 m2, với chiều cao 12 tầng, gồm 166 căn nhà ở xã hội. Mức giá bán được phê duyệt là 28,5 triệu/m2.
Điều đáng nói, trước đó, chủ đầu tư là Công ty Bee Home Long An đã chạy truyền thông và thông báo mức giá bán nhà ở xã hội tại dự án là 31 triệu/m2. Đặc biệt, khảo sát mức giá tại khu vực này, các dự án đất nền đang được chào bán khoảng 24 triệu/m2; dự án chung cư thương mại của Tập đoàn Thắng Lợi, không xa các dự án nhà ở xã hội này, cũng đang mở bán với mức giá khoảng 31 triệu/m2.
Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group cho rằng, nguyên nhân của việc giá nhà ở xã hội tăng cao chính là sự chênh lệch cung - cầu trong thị trường nhà ở.
Theo ông Vinh, giá nhà ở xã hội nói riêng, giá nhà ở nói chung thời gian gần đây đều có xu hướng tăng cao do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu thực của người dân vẫn rất lớn.
“Một số dự án nhà ở xã hội nằm xa trung tâm, nơi cư dân thưa thớt, thiếu tiện ích, nhu cầu nhà ở tại các khu vực này không cao nhưng lại đang được cấp phép với mức giá cao ngang với mức giá nhà ở thương mại trong khu vực là bất hợp lý. Ngoài ra, nhiều khu vực có lượng lao động, nhu cầu nhà ở xã hội lớn thì lại có quá ít dự án nhà ở xã hội được cấp phép, điều này đang làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội, đồng thời khiến người mua có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở giá hợp lý”, ông Vinh nhấn mạnh.
Ông Vinh nói thêm, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng giá tăng vượt xa thu nhập thực tế, “giấc mơ nhà ở” sẽ vẫn xa vời với đại đa số người trẻ.
Một điều đang làm khó thị trường nhà ở xã hội nữa là hiện nay các doanh nghiệp đang né tránh việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, ông Nguyễn Văn Vương, Giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Hưng Phát cho rằng, hiện nay các doanh nghiệp được cấp phép xây dựng dự án nhà ở xã hội đang “câu giờ” trong việc triển khai xây dựng các dự án mới.
“Nguyên nhân đến từ việc từ cuối tháng 2 tới nay, giá vật tư xây dựng đã tăng mạnh. Cụ thể, giá thép xây dựng từ tháng 1/2026 tới tháng 3/2026 đã tăng 700-1.000 đồng/kg. Giá xi măng tăng từ 50 tới 100 ngàn đồng/tấn. Giá cát, gạch… cũng tăng mạnh, trong đó giá dầu tăng mạnh nhất, đã đẩy mức giá xây dựng mỗi m² tăng lên. Như vậy, nếu doanh nghiệp bất động sản tiến hành xây dựng dự án trong giai đoạn này sẽ lâm vào cảnh lỗ nặng. Điều này khiến các doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng dự án trong giai đoạn hiện nay”, ông Vương nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, thực tế doanh nghiệp không hề “né” phát triển nhà ở xã hội, nhưng vấn đề nằm ở chỗ đây là loại hình nhà ở chính sách, lợi nhuận bị khống chế chỉ 10%, trong khi chi phí thực tế liên tục tăng. Nếu tính cả phát sinh trong quá trình triển khai, phần lợi nhuận này thậm chí còn thấp hơn nhiều so với kỳ vọng tối thiểu để bù rủi ro thị trường.
“Khi lợi nhuận bị hạn chế cứng, chỉ cần một vướng mắc nhỏ trong giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục là dự án có thể ‘đổ’ ngay trên giấy vì chi phí phát sinh gần như không kiểm soát được. Chính vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn khi giá vật tư xây dựng tăng cao; nếu triển khai sẽ lỗ ngay lập tức”, ông Châu nói.
Cũng theo ông Châu, một vấn đề nữa đang làm khó cho tiến độ phát triển nhà ở xã hội là hiện các doanh nghiệp e ngại, không dám triển khai các dự án do thời gian thẩm định, phê duyệt kéo dài. Có địa phương từng ghi nhận thời gian hoàn thành thủ tục lên đến 48 tháng.
Thời gian kéo dài không chỉ khiến cơ hội thị trường trôi qua, mà còn làm chi phí tài chính đội lên nhiều lần. Lãi vay tăng, chi phí nhân công và vật liệu biến động, giá đất thay đổi - tất cả biến doanh nghiệp từ trạng thái “lãi mỏng” sang nguy cơ “lỗ đậm”. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều dự án đã động thổ nhưng chưa thể triển khai xây dựng như hiện nay.
