Chuyên gia pháp lý dự án Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)
Thưa ông, Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội lần này. Với dự thảo mới nhất mà ông có được, còn vấn đề gì cần tiếp tục hoàn thiện?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cho đến thời điểm này đã tương đối hoàn thiện, nhiều vấn đề đã được tiếp thu và sửa đổi, đạt được sự thống nhất cao. Tuy nhiên, hiện nay vẫn đang còn một số vấn đề rất quan trọng còn nhiều ý kiến tranh luận, gồm: Vấn đề hình thức tiếp cận quỹ đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại hoặc các loại dự án chuyên ngành khác; Việc cụ thể hóa các chính sách khuyến khích đầu tư khai thác hiệu quả đất đai.
Thứ nhất, đối với vấn đề hình thức sử dụng đất để thực hiện các dự án khác nhau thì bản chất đây chính là vấn đề tiếp cận quỹ đất của các nhà đầu tư (NĐT), cụ thể hơn là loại dự án nào NĐT có thể chủ động thỏa thuận “mua gom” các quỹ đất để thực hiện dự án, dự án nào NĐT phải tiếp cận quỹ đất qua các thủ tục đấu giá, đấu thấu. Đây là một trong những vấn đề quan trọng tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực, đồng thời là những quy định nhằm cụ thể hóa chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương Đảng khóa XIII về “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” và “thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án”.
Thứ hai là các chính sách cụ thể nhằm thực hiện chủ trương khai thác, sử dụng hiệu quả đất đai, để đất đai trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, ví dụ như quy định về đất đa mục đích hay khai thác quỹ đất phụ cận của công trình kết cấu hạ tầng lớn như đường vành đai hay các tuyến metro.
Theo quan điểm của ông, những tồn tại nói trên cần được xử lý theo hướng nào và thị trường sẽ được hưởng lợi ra sao nếu Luật Đất đai với những bước hoàn thiện đó sớm được hiện thực hóa?
Đối với các vấn đề đang đặt ra ở trên thì cần thiết bổ sung làm rõ một số nội dung. Thứ nhất, cần phải quy định rõ các tiêu chí nhằm xác định trường hợp loại dự án nào phải đấu thầu lựa chọn NĐT, loại dự án nào phải đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp có thể chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận NĐT.
Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì quy định chủ đạo là các quỹ “đất công” sẽ phải thực hiện đấu giá, tuy nhiên định nghĩa thế nào là “đất công” thì vẫn chưa rõ, điều này cần được thể hiện trong luật hoặc các văn bản hướng dẫn để NĐT chủ động trong phương pháp tiếp cận với “đất công”.
Ngoài ra, cũng cần phải tính toán đến các loại dự án đặc thù như công nghệ cao, hoặc đặc biệt thu hút đầu tư có tính chất lan tỏa thì chỉ cần thông qua quá trình mời gọi đầu tư phù hợp và Nhà nước sẽ hỗ trợ NĐT trong việc tiếp cận quỹ đất sạch, vì đối với các dự án này thì đất đai chỉ là một phần quyết định sự thành công của dự án.
 |
Một dự án khu đô thị ở Hưng Yên. Ảnh: Dũng Minh. |
Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn NĐT hoặc chấp thuận NĐT thì dự thảo hiện nay sử dụng tiêu chí nguồn vốn và liệt kê để xác định từng trường hợp. Ví dụ, nếu dự án sử dụng vốn nhà nước thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thì sẽ được chấp thuận NĐT. Hoặc dự án nhà ở thương mại có quy mô cụ thể theo quy định của HĐND cấp tỉnh thì sẽ phải đấu thầu lựa chọn NĐT, ví dụ HĐND TP.HCM quy định dự án quy mô trên 5 ha thì sẽ phải thực hiện đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhưng với những địa phương ở khác đất rộng, người thưa thì HĐND cấp tỉnh có thể tăng quy mô này lên trên 10ha.
Quy định như vậy sẽ tạo sự chủ động cho chính quyền địa phương trong việc định hình phát triển, đồng thời cũng giảm bớt vấn đề “cảm tính” trong áp dụng pháp luật giữa các cơ quan trung ương và địa phương. Đối với các trường hợp dự án chuyên ngành khác thì hệ thống quy định pháp luật về đấu thầu sẽ điều chỉnh việc lựa chọn NĐT.
Đối với chính sách khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực từ đất ví dụ như quy định đất đa mục đích thì về mặt lý luận đây chính là các chính sách nhằm khai thác quyền tài sản đa tầng của đất đai. Trong thực tiễn, ngoài những giá trị về quyền sử dụng đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn rất nhiều giá trị khác có thể khai thác kèm mà không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất ban đầu.
Ví dụ những cánh đồng trồng hoa có thể sử dụng cho việc phát triển du lịch cộng đồng, các nhà xưởng công ngoài công năng làm xưởng thì còn có thể tận dụng để phát điện mặt trời áp mái, đất rừng ngoài việc khai thác gỗ thì có phát triển du lịch sinh thái… Luật Đất đai 2013 chưa có các hành lang pháp lý nhằm phát triển các nguồn lực khác nhau từ đất, vì vậy trong lần sửa đổi này cần phải quy định các vấn đề cơ bản nhằm cụ thể hóa chủ trương và tạo hành lang cho các văn bản dưới luật cụ thể hóa việc thực hiện chính sách này.
 |
Đất đai và thu hồi đất luôn là vấn đề nóng bỏng. Ảnh: Bình Minh. |
Một nội dung khác, tại Khoản 27, Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Dự thảo Luật Đất đai quy định các trường hợp thu hồi đất, trong đó không có trường hợp thu hồi đất cho phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ. Trong khi trên thực tế, du lịch đang được định hướng thành ngành kinh tế mũi nhọn, các dự án du lịch trọng điểm có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế địa phương, vùng (điều này cũng được minh chứng tại nhiều quốc gia trong khu vực). Theo ông, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung những điều khoản nào để hoàn thiện khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch, tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch?
Hiện nay, việc phát triển các dự án du lịch, vui chơi, giải trí không nằm trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, vì vậy NĐT phải tiến hành tự thỏa thuận với người dân để thực hiện dự án. Điều này gây ra rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp vì không phải lúc nào cũng nhận được sự đồng thuận tuyệt đối từ cộng đồng. Việc bổ sung loại dự án này vào các trường hợp nhà nước thu hồi đất là xuất phát từ nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, để triển khai vấn đề này thì chúng ta phải có những tiêu chí rất cụ thể và khoa học nhằm xác định đâu là các dự án lớn, trọng điểm có tác động lan tỏa.
Vì vậy, trong trường hợp này tôi đồng quan điểm với chủ trương là nên xếp dự án này vào loại dự án thu hồi đất theo những tiêu chí về diện tích, quy mô đầu tư, quy mô lao động dự kiến, mô hình dự án du lịch có bền vững không… Nếu trong trường hợp luật chưa thể đưa ra quy định cụ thể lúc này thì có thể đưa vào các văn bản hướng dẫn dưới luật. Đồng thời, việc xác định đâu là loại dự án du lịch cần thu hồi đất nên có ý kiến của Bộ chuyên ngành trước khi trình ra HĐND cấp tỉnh phê duyệt hoặc nằm trong định hướng phát triển các vùng du lịch lớn của Chính phủ.
Thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng rất nhiều đến các bên liên quan khác nhau trong đó có người dân, vì vậy một dự án thuần thương mại để có thể được nhà nước hỗ trợ thu hồi đất thì nhất thiết phải tính toán đến quyền lợi của những người dân bị ảnh hưởng. Làm tốt chính sách này sẽ tạo được sự đồng thuận cao trong cộng đồng, góp phần phát triển kinh tế và thúc đẩy sự phát triển chung của địa phương và người dân xung quanh khu vực dự án bị thu hồi đất.
Từ góc độ tiếp cận của người làm luật, theo ông, nên có hướng tiếp cận thế nào để có thể khai thác tốt nguồn lực từ đất, thay vì việc chỉ tập trung vào việc tạo nguồn thu (thậm chí chỉ thu được một lần) như hiện nay?
Lợi thế phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian dài vừa qua chính là nguồn nhân công giá, giá thuê mặt bằng thấp, tuy nhiên trong những năm gần đây chúng ta đã dần mất đi các lợi thế cạnh tranh này. Đối với việc nhân công lao động ngày càng đắt là xu thế tất yếu của sự phát triển kinh tế, tuy nhiên việc để cho tốc độ tăng giá đất mất kiểm soát như thời gian vừa qua là vấn đề lớn đối với Việt Nam, trong đó việc “tận thu” ngân sách từ đất đai là một trong những nguyên nhân gián tiếp.
Quy định của dự thảo là làm sao cho bảng giá đất địa phương sẽ sát với thực tế thị trường, như vậy thì ngân sách nhà nước sẽ tăng thu. Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra ở đây chính là tiền sử dụng đất sẽ được phản ánh trực tiếp vào giá sản phẩm của dự án, như vậy hàng hóa của Việt Nam sẽ ngày càng đắt đỏ, mất đi sức cạnh tranh.
 |
Các dự án du lịch với quy mô đủ lớn, được đầu tư đồng bộ sẽ có tác động tích cực đến kinh tế vùng, địa phương. Ảnh: Bình Minh. |
Nếu đặt vấn đề trong tổng thể sự phát triển của nền kinh tế thì việc giảm thu ngân sách từ tiền sử dụng đất chưa chắc đã làm cho ngân sách giảm, vì nếu giảm thu thì sản phẩm của Việt Nam có sức cạnh tranh hơn, doanh nghiệp có lợi nhuận lớn hơn qua đó nộp thuế cũng nhiều hơn. Vì vậy, chính sách của chúng ta đối với vấn đề tài chính đất đai là nên có một sự tương đối nhất định, để các bên liên quan trong quá trình thực hiện dự án có sự điều chỉnh phù hợp với thực tiễn địa phương, không nhất thiết phải thực hiện bằng được việc áp giá đất sát với giá thị trường.
Thị trường thì có lúc lên lúc xuống, nếu thị trường bất động sản đóng băng và giảm giá thì liệu bảng giá đất có giảm không hay người ra quyết định thu tiền sử dụng đất có dám giảm tiền sử dụng đất của doanh nghiệp không. Bản chất của việc thu tiền sử dụng đất có yếu tố hành chính vì vậy nếu áp dụng quá máy móc các nguyên tắc thị trường vào e là sẽ càng gây ra những khó khăn không cần thiết cho doanh nghiệp.
Trên cơ sở quan điểm như trên thì tôi cho rằng việc thu tiền sử dụng đất có thể dựa trên chính hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp và cần tránh nhất là hình sự hóa quan hệ này. Thực tế trong thời gian qua đã có không ít các vụ án bị khởi tố liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất của dự án, điều này là không cần thiết và chỉ làm môi trường đầu tư của Việt Nam mất đi sức hút.
Trong trường hợp này nếu doanh nghiệp mua được đất giá rẻ và làm dự án thu được lợi nhuận lớn thì có thể đánh vào chính doanh thu, ví dụ như việc nhà nước thu hồi lại 50% doanh thu, nếu doanh nghiệp chủ động khắc phục được thì sẽ không bị chuyển sang hình sự.
Tôi thấy có những trường hợp đất ven quốc lộ, bỏ trống cũng không ai sử dụng, có doanh nghiệp vào đề nghị được thuê lại vào dựng biển quảng cáo, điều này vừa tăng ngân sách và tạo thu nhập cho toàn xã hội. Thế nhưng, có những kết luận hậu kiểm hoặc điều tra cho rằng đây là sai phạm cho thuê đất phải xử lý hình sự, điều này hết sức phi lý. Nếu không có doanh nghiệp thì cũng không có nguồn thu cho ngân sách, giả sử trường hợp sai phạm thì hồ sơ sổ sách có đầy đủ, doanh nghiệp lời lỗ ra sao đều có thông tin, với các quan hệ kinh tế như này thì nhất định không nên hình sự hóa.
Liên tiếp những vụ án liên quan đến lĩnh vực đất đai trong thời gian qua đã tạo ra tâm lý đè nén, né tránh cho tất cả các bên liên quan, hệ quả của việc này chính là nhiều nơi trên cả nước đất đai bị hoang hóa, bỏ trống rất lãng phí, xót xa. Chúng ta đang sửa chính sách về đất đai thì tuyệt nhiên phải làm sao tránh được việc này, ông cha ta tiết kiệm từng hạt thóc, hạt gạo thì không có lí gì chúng ta lại lãng phí cả một cánh đồng.
