Chuyển nhượng bất động sản là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ thất thu thuế do khó xác định giá giao dịch thực tế.
Giá chuyển nhượng không thấp hơn bảng giá đất
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trong đó bổ sung nhiều quy định nhằm làm rõ căn cứ xác định thu nhập tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là cơ chế xác định giá chuyển nhượng được quy định chặt chẽ hơn nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp.
Cụ thể, giá chuyển nhượng được xác định theo giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá, hoặc ghi thấp hơn giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất do địa phương ban hành để xác định nghĩa vụ thuế.
Tương tự, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, nếu giá trị nhà và công trình ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì phần giá trị này sẽ được xác định lại theo khung giá của địa phương.
Quy định tại dự thảo đã tạo ra một mức sàn pháp lý cứng rắn, điều này sẽ chặn đứng hành vi thiết lập hợp đồng “hai giá” vốn là kẽ hở lớn gây thất thu thuế hiện nay.
Các chuyên gia cho rằng, quy định này sẽ góp phần khắc phục tình trạng "hai giá" tồn tại nhiều năm trên thị trường bất động sản, khi giá ghi trên hợp đồng thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế nhằm giảm thuế và lệ phí phải nộp.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, TS. Phan Phương Nam, Phó trưởng Khoa Luật thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM cho rằng, quy định tại dự thảo đã tạo ra một mức sàn pháp lý cứng rắn, điều này sẽ chặn đứng hành vi thiết lập hợp đồng hai giá vốn là kẽ hở lớn gây thất thu thuế hiện nay. Tuy nhiên, quy định này cũng có những vướng mắc có thể phát sinh trong quá trình thực hiện:
Một là, độ trễ của giá nhà nước so với thị trường. Mặc dù Luật Đất đai 2024 định hướng bảng giá đất tiệm cận thị trường, nhưng trên thực tế, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại các địa phương vẫn có thể chậm nhịp so với những cơn sốt bất động sản cục bộ. Việc áp giá sàn có thể chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế trong những thời kỳ thị trường biến động mạnh.
Hai là, khó khăn trong định giá tài sản trên đất. Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo quy định tính theo tỷ lệ góp vốn nhân với giá tính lệ phí trước bạ hoặc theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố. Tuy nhiên, nếu UBND cấp tỉnh chậm ban hành quy định về đơn giá, hoặc suất đầu tư không bám sát thực tế thi công, người nộp thuế và cơ quan hành thu sẽ lúng túng trong việc xác định căn cứ tính thuế.
Ba là, trường hợp cho thuê lại. Đối với bất động sản cho thuê lại, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ bị áp mức giá của tỉnh. Điều này có thể gây vướng mắc nếu việc cho thuê giá rẻ diễn ra giữa các công ty mẹ - con hoặc đối tác chiến lược với mục đích khác ngoài việc trốn thuế.
Khép dần các hình thức lách thuế
Nên bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch bất động sản. Đây là nội dung quan trọng. Bởi lẽ, khi dòng tiền bắt buộc phải lưu thông qua hệ thống ngân hàng, dấu vết giao dịch là minh bạch và không thể chối cãi. Việc đối chiếu giữa giá ghi trên hợp đồng công chứng và biên lai chuyển tiền sẽ triệt tiêu hoàn toàn động cơ khai thấp giá trị.
Dự thảo cũng tiếp tục kế thừa quy định về việc đánh thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thông qua hình thức ủy quyền nhưng thực chất là chuyển giao quyền sở hữu. Theo đó, trường hợp người được ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản thì giao dịch vẫn thuộc diện chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. Trong khi đó, các trường hợp chỉ nhận thù lao theo hợp đồng ủy quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thuế đối với khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công.
TS. Phan Phương Nam cho rằng, quy định này cung cấp một cơ sở pháp lý khá sắc bén để góp phần ngăn chặn việc “lách” thuế khi bán nhưng thể hiện dưới hình thức uỷ quyền. Tuy nhiên, để ngăn chặn triệt để các hình thức này, quá trình thực thi cần sự phối hợp cực kỳ chặt chẽ từ phía các tổ chức hành nghề công chứng.
“Ranh giới giữa một hợp đồng ủy quyền công việc đơn thuần và một hợp đồng chuyển nhượng trá hình nằm ở việc bóc tách các quyền hạn trong hợp đồng, trong đó cần lưu ý về quyền định đoạt số tiền thu được từ việc bán tài sản và tiền này thuộc về ai. Cơ quan thuế cần ban hành sổ tay hướng dẫn nghiệp vụ rõ ràng để nhận diện các hợp đồng ủy quyền che đậy này, tránh việc áp dụng tùy tiện gây ảnh hưởng đến quyền ủy quyền hợp pháp của công dân theo quy định của pháp luật dân sự. Đối với các hoạt động uỷ quyền hợp pháp, có thù lao và dòng tiền thật sự là của người uỷ quyền (chủ sở hữu thật sự) thì không thể đánh thuế như trên”, TS. Phan Phương Nam nói.
Một nội dung đáng chú ý khác là quy định liên quan đến góp vốn bằng bất động sản. Theo dự thảo, cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai, nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm khai và nộp thuế thay cho cá nhân. Theo giới chuyên môn, cách tiếp cận này phù hợp với bản chất giao dịch góp vốn, đồng thời giúp tránh phát sinh nghĩa vụ thuế tại thời điểm tài sản chưa thực sự được chuyển nhượng để thu lợi.
Tăng minh bạch, giảm thất thu ngân sách
Thực tế cho thấy, chuyển nhượng bất động sản là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ thất thu thuế do khó xác định giá giao dịch thực tế. Trong nhiều năm qua, cơ quan quản lý đã liên tục tăng cường kết nối dữ liệu đất đai, công chứng, ngân hàng và thuế nhằm kiểm soát hoạt động này.
Việc dự thảo Nghị định quy định cụ thể hơn về căn cứ xác định giá chuyển nhượng được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho cả người dân và cơ quan quản lý trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế. Đồng thời, các quy định mới cũng góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm công bằng giữa các chủ thể tham gia giao dịch và hạn chế tình trạng thất thu ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, để chống thất thu thuế hiệu quả đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, TS. Phan Phương Nam cho rằng cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Thứ nhất, phải bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch bất động sản. Đây là nội dung quan trọng. Bởi lẽ, khi dòng tiền bắt buộc phải lưu thông qua hệ thống ngân hàng, dấu vết giao dịch là minh bạch và không thể chối cãi. Việc đối chiếu giữa giá ghi trên hợp đồng công chứng và biên lai chuyển tiền sẽ triệt tiêu hoàn toàn động cơ khai thấp giá trị.
Thứ hai, liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia thời gian thực. Cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu liên thông giữa Cơ quan Thuế - Tổ chức Công chứng - Văn phòng Đăng ký đất đai. Việc này không chỉ giúp quản lý lịch sử giao dịch, mà còn tự động cảnh báo các giao dịch có giá trị khai báo lệch chuẩn so với giá giao dịch phổ biến tại khu vực đó.
Thứ ba, xây dựng cơ chế giải trình và định giá độc lập. Cần dự liệu các tình huống giao dịch dân sự hợp pháp nhưng giá trị thấp hơn bảng giá nhà nước như: bán tài sản do cần tiền gấp để chữa bệnh, tài sản có tranh chấp, đất có vị trí phong thủy xấu... Người dân cần được trao quyền giải trình và cung cấp chứng từ để chứng minh giao dịch của mình là trung thực mà không bị cơ quan thuế ấn định giá một cách máy móc.
Thứ tư, nâng cao trách nhiệm liên đới của công chứng viên. Các tổ chức công chứng phải đóng vai trò là chốt chặn đầu tiên, có trách nhiệm tư vấn pháp luật và cảnh báo rủi ro hành chính, hình sự nếu các bên cố tình thiết lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn thuế.
