Trái phiếu địa ốc, thị trường là người quyết định

Ảnh: shutterstock

Trái phiếu = niềm tin + tiềm năng

Một trong nhiều giải pháp huy động vốn đầu tư dự án được coi là bền vững mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khuyến nghị các doanh nghiệp địa ốc thực hiện trong thời gian qua, đó là phát hành trái phiếu, cổ phiếu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhiều lần nhấn mạnh, các doanh nghiệp bất động sản cần coi kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu là kênh huy động vốn quan trọng, giúp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng nhà băng. Điều này không chỉ phù hợp trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang bị siết như hiện nay, mà cả trong tương lai, theo kinh nghiệm phát triển của các thị trường đi trước.

Trái phiếu doanh nghiệp, hay cổ phần còn giúp các công ty bất động sản có thể mở rộng ra tìm kiếm các đối tác ngoại có tiềm lực, từ đó vừa có được dòng vốn tốt, vừa học tập kinh nghiệm quản trị, phát triển sản phẩm.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu dẫn đến việc một số chuyên gia và cơ quan quản lý lên tiếng cảnh báo rủi ro. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, việc cần làm nhất hiện tại là minh định tình hình hoạt động của doanh nghiệp bằng các đơn vị xếp hạng tín nhiệm được thừa nhận. Còn lại nên để các nhà đầu tư tự quyết định bỏ tiền vào doanh nghiệp nào, ngành nghề nào.

Nhìn nhận về câu chuyện các doanh nghiệp ngành địa ốc phát hành trái phiếu, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) thẳng thắn: “Phải nói thật rằng, đa số các đơn vị phát hành trái phiếu thường cạn room vay ngân hàng”.

Ông Duy cho rằng, để phát hành được trái phiếu doanh nghiệp, các công ty phải thỏa mãn quy định của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Tuy nhiên, kể cả thỏa mãn quy định, thì để phát hành vẫn còn nhiều khó khăn. Vì bản chất của trái phiếu doanh nghiệp chính là câu chuyện của niềm tin. Không có niềm tin từ khách hàng thì việc phát hành rất khó thành công. Dù đây là kênh huy động vốn tốt, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng tiếp cận được cách làm hiệu quả, vì nhiều doanh nghiệp mới.

“Với thị trường hiện nay, nhiều nhà đầu tư chưa quen với trái phiếu. Trong cộng đồng đầu tư vẫn còn nhiều “sạn”, nên tâm lý e dè là bình thường. Kể cả khi nhà đầu tư có người tư vấn, thì bản thân họ vẫn cần thời gian để “tiêu hóa” thông tin. Ta đang chập chững bước vào cộng đồng cùng chia sẻ cơ hội qua trái phiếu, nên băn khoăn là dễ hiểu”, ông Duy nhấn mạnh.

Ông Duy cũng cho rằng, trên thực tế các doanh nghiệp mới thành lập gặp nhiều khó khăn. Nói nôm na, phát hành trái phiếu là vay tín chấp, phải có uy tín. Điều này đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp khởi nghiệp.

Cùng chung nhận định, ông Bùi Nguyên Khoa, Trưởng nhóm vĩ mô Công ty chứng khoán BIDV (BSI) cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản tìm nguồn vốn qua kênh trái phiếu một phần do bị siết vốn kênh tín dụng khiến các công ty này phải tìm nguồn thay thế.

Điều này là hợp lý nhưng không nhiều doanh nghiệp mới thành lập có thể tìm vốn từ kênh này nếu không có những tổ chức, cá nhân có tiềm lực “chống lưng”.

Giáo dục thị trường

Câu chuyện phát hành trái phiếu với doanh nghiệp địa ốc chưa bao giờ là dễ dàng. Câu chuyện của Công ty cổ phần Đầu tư IDJ (IDJ) là một ví dụ. Cuối năm 2019 và đầu năm 2020, IDJ liên tục đưa ra các đợt phát hành trái phiếu nhỏ lẻ.

Thừa nhận thực tế trong việc tiếp cận vốn vay, ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng giám đốc IDJ cho rằng, đến nay, các doanh nghiệp lớn đã dùng gần hết room vay vốn của các ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn để tiếp cận.

“Do đó, chúng tôi muốn giảm dần sự phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng, thu hút vốn trung, dài hạn, từ khách hàng, cổ phiếu, trái phiếu”, vị này cho biết.

Dầu xác định như vậy, nhưng trên thực tế, theo ông Quân, việc phát hành trái phiếu không hề dễ dàng. Cách làm hiện tại của IDJ là phát hành nhiều gói với tổng giá trị phát hành/đợt nhỏ để “chắc ăn”.

Đại diện IDJ cho biết, trường hợp nếu muốn phát hành trái phiếu với lô to, thì thường doanh nghiệp phải hợp tác với ngân hàng để họ mua và phân phối cho nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi IDJ không có mạng lưới lớn như ngân hàng nên lựa chọn việc tự phát hành và phát hành với quy mô nhỏ.

“Hiện nhiều nhà đầu tư chưa quen thuộc với trái phiếu doanh nghiệp, nên chúng tôi muốn qua nhiều lần phát hành nhỏ lẻ để một mặt test thị trường, một mặt giáo dục thị trường và giới thiệu thương hiệu công ty. Đó là lý do cho các gói trái phiếu 10 tỷ đồng/gói, thay vì gói lớn hàng trăm tỷ đồng khó đảm bảo thành công”, ông Quân cho biết.

Không chỉ gặp khó trong việc bán trái phiếu, trước phong trào phát hành trái phiếu để huy động vốn, từ cuối năm 2019, Bộ Tài chính đã đưa ra một số khuyến nghị về hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp đối với cá nhân. Trong đó, nhấn mạnh việc nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp có thể gặp phải là doanh nghiệp không thực hiện được các điều kiện, điều khoản của trái phiếu do mất khả năng thanh toán; doanh nghiệp không thanh toán được đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu; doanh nghiệp không thực hiện được cam kết với nhà đầu tư về mua lại trái phiếu trước hạn...

Do đó, Bộ Tài chính khuyến nghị nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân không mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao. Khi mua trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư cần nắm rõ các thông tin gồm doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành, tài sản đảm bảo, cam kết của chủ thể phát hành đối với trái phiếu và kỳ hạn, phương thức trả nợ gốc, lãi, tình hình tài chính và việc sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp phát hành.

Mới đây, vào đầu tháng 3/2020, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành kiểm soát chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, để tránh rủi ro dòng tiền.

Theo Bộ Xây dựng, việc một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao, từ 11 - 13%/năm, thậm chí cao hơn là nguy cơ mất an toàn dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Là người đồng tình với việc các doanh nghiệp địa ốc cần huy động vốn từ nhiều nguồn lực, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp để giảm phụ thuộc vốn vay từ ngân hàng, ông Lê Hoàng Châu đánh giá, đây là kênh huy động vốn quan trọng, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp cũng có nhiều thuận lợi hơn so với tiếp cận vốn tín dụng. Mặt khác, việc các doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu cũng giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực cung cấp vốn cho các dự án.

Tuy nhiên, người đứng đầu HoREA cũng cho biết, để phát hành trái phiếu thành công, làm lành mạnh thị trường thì bản thân các doanh nghiệp cũng cần nhiều nỗ lực hơn nữa, nhất là yếu tố minh bạch, cung cấp thông tin một cách đầy đủ cho nhà đầu tư, làm rõ mục đích sử dụng vốn trái phiếu và phương án trả nợ gốc, trả lãi.

Với các nhà đầu tư, ông Châu cho rằng việc gia tăng tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân (trong đó có nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp) cũng đặt ra yêu cầu nâng cao trình độ, kỹ năng đánh giá, lựa chọn doanh nghiệp phát hành trái phiếu và danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro.

Như vậy, với trái phiếu doanh nghiệp, câu chuyện không chỉ nằm ở việc giáo dục thị trường, mà cả bản thân đơn vị phát hành, nhà đầu tư đều cần nỗ lực cố gắng để hoàn thiện mình hơn, làm lành mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo kênh huy động vốn, kênh đầu tư hiệu quả về lâu dài cho ngành địa ốc.

Thành Nguyễn
Báo Đầu tư Bất động sản