Nhu cầu nhà ở đang hướng về vùng ven TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.
Thêm nguồn cung giá cao
Dù giá bán tăng hơn 30% so với cách đây 4 năm, nhưng 100 căn hộ còn lại tại dự án Citi Grand tại phường Cát Lái, TP. Thủ Đức vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan.
Trong đợt mở bán hồi đầu năm 2025, chủ đầu tư đưa ra mức giá từ 51-55 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tương ứng với mức giá khoảng 2,8 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Mức giá mới đã tăng lên đáng kể, nhưng vẫn được xem là khá thấp so với mặt bằng giá chung cư mới ở TP.HCM, cũng như khu vực TP. Thủ Đức.
Chung cư Citi Grand có quy mô 666 căn hộ, tất cả đều là loại 2 phòng ngủ, trong đó có 145 căn được thiết kế trần cao 5,4 m. Dự án được khởi công từ quý I/2020, nhưng tiến độ khá chậm. Dự kiến căn hộ Citi Grand sẽ được bàn giao cho người mua vào cuối năm 2026.
Tương tự, Thăng Long Real chuẩn bị mở bán dự án căn hộ Fiato Uptown tại phường Tam Phú, TP. Thủ Đức trong năm nay. Dự án này gồm 4 tòa căn hộ nằm trên khu đất 1,6 ha, với gần 400 căn hộ ở và các căn thương mại dịch vụ.
Cuối tháng 7/2024, chủ đầu tư tổ chức sự kiện mở bán, nhưng lượng giao dịch không như kỳ vọng. Giỏ hàng còn lại sẽ được bán tiếp trong thời gian tới, mức giá khoảng 55 triệu đồng/m2.
Cách đó không xa, Điền Phúc Thành sắp đưa ra thị trường khoảng hơn 350 căn tại dự án MT Eastmark City. Trải qua nhiều đợt mở bán, giá bán căn hộ MT Eastmark City đã tăng từ 34-36 triệu đồng/m2 lên 45-46 triệu đồng/m2. Trong đợt mở bán tới đây, giá dự kiến dao động quanh mức 50 triệu đồng/m2.
Bên cạnh bung hàng tồn kho, nhiều dự án rục rịch tái khởi động sau khi được gỡ vướng pháp lý với giá bán mới dự kiến tăng mạnh.
Chẳng hạn, dự án DatXanhHomes Riverside tại TP. Thủ Đức, do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư đang được triển khai trở lại. Trước đây, dự án có tên gọi Gem Riverside, được xây dựng trên khu đất rộng 6,7 ha thuộc quận 2 cũ, với quy mô khoảng 3.200 căn hộ.
Vào năm 2018, dự án từng được giới thiệu ra thị trường với giá bán dự kiến khoảng 33 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do vướng mắc về thủ tục pháp lý, quá trình triển khai bị tạm dừng trong thời gian dài. Hiện tại, dù chưa công bố giá chính thức, nhưng thị trường đã đồn đoán mức giá dự kiến từ 100 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với thời điểm công bố ban đầu.
Theo đại diện Tập đoàn Đất Xanh, nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá này là do: Thứ nhất, thời gian trì hoãn kéo dài khiến giá trị bất động sản khu vực tăng đáng kể; thứ hai, hạ tầng và tiện ích tại TP. Thủ Đức, đặc biệt là khu vực quận 2 cũ, đã có sự phát triển mạnh mẽ, góp phần nâng cao tiềm năng của dự án. Ngoài ra, nhu cầu sở hữu căn hộ tại khu vực này gia tăng nhanh cũng góp phần đẩy mặt bằng giá đi lên.
Một dự án khác là Metro Star của CT Group tọa lạc tại mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp (tên cũ là Xa lộ Hà Nội) được mở bán lần đầu vào năm 2018 với mức giá khoảng 38-40 triệu đồng/m2, nhưng cũng phải ngừng triển khai sau đó do vướng pháp lý.
Đến năm 2024, dự án mới chính thức được công nhận chủ đầu tư và bắt đầu thi công trở lại. Hiện tại, mức giá bán căn hộ Metro Star được đồn đoán vào khoảng 70 triệu đồng/m2, tăng gần 75% so với thời điểm mở bán ban đầu, các căn shophouse vào khoảng 120-130 triệu đồng/m2.
Nhu cầu hướng về vùng ven
Bà Phạm Thị Nguyên Thanh - Tổng giám đốc Đất Xanh Services cho biết, giá bất động sản từ các dự án vướng pháp lý phải dừng triển khai nhiều năm thường tăng mạnh khi tái khởi động. Nguyên nhân chính đến từ việc chi phí đầu vào tăng cao. Với những dự án đình trệ từ 8-10 năm, lãi vay ngân hàng trung bình 10%/năm khiến chi phí tài chính đội lên đáng kể.
Việc tăng giá là điều khó tránh khi các chủ đầu tư buộc phải bù đắp các chi phí phát sinh trong thời gian dự án bị đình trệ.
Cùng với đó, các chính sách mới trong lĩnh vực bất động sản và bảng giá đất mới được ban hành cũng làm tăng chi phí đầu tư. Ngoài ra, chi phí bán hàng, marketing và các yếu tố thị trường khác cũng góp phần đẩy giá lên. Theo bà Thanh, việc tăng giá là điều khó tránh khi các chủ đầu tư buộc phải bù đắp các chi phí phát sinh trong thời gian dự án bị đình trệ.
Còn ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam thông tin, phân khúc bất động sản cao cấp tăng giá mạnh nhất trong năm 2024. Một số dự án như Lancaster Legacy, The Metropole, The River Thu Thiem... có giá sơ cấp đạt trên 200 triệu đồng/m2.
Theo lãnh đạo Avison Young Việt Nam, các chi phí đầu vào tăng (thuế đất, chi phí xây dựng, thiết kế…) và định vị sản phẩm sẽ đẩy giá bán căn hộ trung bình tiếp tục tăng ở các thành phố lớn. Xu hướng phát triển ngoại vi sẽ tiếp tục rõ nét nhờ các tuyến đường sắt đô thị được đẩy mạnh đầu tư, hình thành các trung tâm đô thị vệ tinh với nhiều dự án chung cư mới.
Năm 2025, TP.HCM dự kiến ra mắt 50.000 căn hộ từ 17 dự án, nổi bật có thể kể đến các dự án The Global City, Diamond Valley Vạn Phúc và Eco Smart City. Trong đó, 11/17 dự án tập trung tại TP. Thủ Đức.
Dù nguồn cung được cải thiện, nhưng việc giá bán tăng cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở hướng về Bình Dương, Đồng Nai, Long An - nơi hạ tầng đang phát triển và mức giá hợp lý (trung bình 28-38 triệu đồng/m2 như tại các thành phố Thuận An và Dĩ An, tỉnh Bình Dương).
Báo cáo của DKRA Việt Nam ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong năm 2024 đạt 23.459 căn, tăng 6% so với năm 2023, phần lớn tập trung tại TP.HCM và Bình Dương, chiếm tỷ trọng lần lượt là 53,9% và 39,9% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Căn hộ cao cấp tại TP.HCM chiếm ưu thế, một số dự án mở bán mới tại khu Đông ghi nhận mức giá từ 80-130 triệu đồng/m2.
Sức cầu toàn thị trường có sự cải thiện rõ nét, lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 24% so với năm trước. Các giao dịch tập trung ở các dự án mở bán vào dịp cuối năm. Giá bán thứ cấp tại Bình Dương tăng 7%, còn TP.HCM dao động từ 6-14%. Đáng chú ý, một số dự án dọc tuyến metro số 1 tăng 19-25% so với cuối năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group dự báo, nguồn cung mới sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, ước tính khoảng 13.000-15.000 căn hộ, trong đó 2 thị trường TP.HCM và Bình Dương duy trì vị trí chủ đạo.
Phân khúc căn hộ cao cấp hạng A dẫn dắt nguồn cung mới tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại. Sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục, nhưng sẽ khó có sự đột biến trong nửa đầu năm 2025.
“Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, phần khác do các loại chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất... đều tăng cao. Do đó, giá nhà chỉ tăng chứ khó có thể giảm”, ông Thắng nói.
