Các khu công nghiệp kiểu cũ khó bố trí nhà ở cho công nhân do thiếu quỹ đất, nếu có cũng không thể bổ sung hạng mục này vì không được quy hoạch từ trước. Ảnh: Dũng Minh.
Làm việc và sống: Yêu cầu “2 trong 1”
Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), cả nước hiện có 478 khu công nghiệp đã thành lập (bao gồm 421 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 49 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 145.970 ha, tạo ra quỹ đất công nghiệp khoảng 101.600 ha.
Trong số các khu công nghiệp đã được thành lập, có 324 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 95.700 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng 68.000 ha và 153 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 50.460 ha, dự kiến tạo ra quỹ đất công nghiệp khoảng 32.600 ha trong thời gian tới.
Dù có tới hơn 4 triệu lao động tại các khu công nghiệp, nhưng với khoảng 80% người lao động thuê chỗ ở tại các xóm trọ bên ngoài, câu chuyện về việc làm - chốn ở ngày càng trở nên thách thức hơn.
Để phát triển bền vững, một vấn đề lớn Việt Nam cần giải quyết trong dài hạn, đó là bố trí nhà ở cho người lao động, chuyên gia tại các khu công nghiệp, từ đó hình thành nên các cộng đồng cư dân, người lao động ổn định, tại chỗ.
Dẫn chứng từ kinh nghiệm quốc tế, đại diện Cushman & Wakefield cho hay, quận Tùng Giang ở TP. Thượng Hải, Trung Quốc là mô hình phát triển đô thị điển hình, rất thành công, nhưng trong quá trình xây dựng thành phố bền vững cũng trải qua những khó khăn.
Là đô thị mới để giãn dân cho Thượng Hải, giai đoạn đầu, khi tập trung phát triển sản xuất công nghiệp, nơi đây tập trung phần lớn nhân viên văn phòng, chuyên gia và người lao động.
Tuy nhiên, để Tùng Giang thực sự trở thành một “đô thị sống” cần nhiều hơn thế. Do đó, chính quyền địa phương đã đẩy mạnh phát triển các hệ thống nhà ở đô thị, dịch vụ tiện ích để người dân không phải đi xa.
Nói cách khác, Tùng Giang vừa thỏa mãn nhu cầu của lớp cư dân mới và trẻ là có công việc, vừa giải quyết yêu cầu bức thiết là nhà ở và dịch vụ tiện ích. Từ đó, giúp đô thị này duy trì được sự phát triển ổn định, bền vững.
Quay trở lại Việt Nam, lời giải căn cơ cho việc người lao động gắn bó với khu vực sản xuất phải đến từ giải quyết nhu cầu về chỗ ở.
Bởi vậy, mô hình khu đô thị công nghiệp với những ưu thế vốn có là giải quyết cả nhu cầu ở và công việc cho người lao động sẽ có nhiều cơ hội phát triển trong thời gian tới. Nói cách khác, khu đô thị công nghiệp không chỉ là “trend” (xu hướng), mà sẽ là con đường phải đi.
Lời giải cho bài toán bền vững
Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group, Việt Nam không thiếu đất, chỉ thiếu hạ tầng đạt chuẩn.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đang dịch chuyển mạnh mẽ từ các ngành thâm dụng lao động sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn và công nghệ cao. Sự dịch chuyển này đòi hỏi một thế hệ bất động sản công nghiệp hoàn toàn mới.
 |
Nhà ở công nhân tại Khu công nghiệp Long Hậu. Ảnh: Thành Nguyễn. |
“Một nghiên cứu của chúng tôi chỉ ra rằng, chỉ 5% người lao động tại các khu công nghiệp được đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tỷ lệ lao động nhập cư tại TP.HCM và Bình Dương, Đồng Nai (cũ) là rất lớn, nhưng phần lớn công nhân phải thuê trọ ngoài khu công nghiệp. Đến giờ, cần phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, người lao động không còn là lực lượng vãng lai, họ là những gia đình cần được an cư”, bà Ngọc nói và cho biết thêm, “nỗi đau” của khu công nghiệp truyền thống là cái bẫy của chi phí ẩn: Rủi ro đứt gẫy sản xuất; chi phí vận hành, tuyển dụng cao; biến động nhân lực liên tục; chưa đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn an sinh ESG... Bởi vậy, nếu không giải quyết được nhu cầu về nhà ở, các khu công nghiệp truyền thống sẽ trở thành các ốc đảo sản xuất.
Theo ông Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc Trung tâm Phân tích, Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), các khu công nghiệp miền Nam hiện có tỷ lệ lấp đầy đến 89%. Việc đầu tư nhiều vào hạ tầng sẽ làm thay đổi đáng kể bộ mặt đô thị. Trước kia, khi hạ tầng kết nối chưa được đầu tư mạnh như bây giờ, nhà đầu tư chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương, Đồng Nai để ra Vũng Tàu, nhưng nay hạ tầng đã hoàn thiện hơn sẽ kéo nhà đầu tư tỏa đi các nơi khác. Việc giãn dân ra vùng ven - nơi có các cứ điểm sản xuất công nghiệp, đang diễn ra mạnh mẽ.
Lấy ví dụ với khu vực Long An cũ (nay thuộc tỉnh Tây Ninh), nơi đây không còn là vùng ngoại vi giá rẻ, mà đã trở thành hành lang công nghiệp - logistics - an cư vệ tinh của TP.HCM, có thể trở thành trung tâm công nghiệp sản xuất mới tại phía Nam.
Trong đó, Bến Lức là điểm giao của 3 dòng tiền gồm công nghiệp, logistics liên vùng và an cư. Tại đây, những khu đô thị công nghiệp như dự án LA Home của Hướng Việt Holdings có thể được xem là tài sản lõi tốt.
Dự án có sự liên kết mật thiết với các hạ tầng tiện ích xung quanh, nằm ngay cạnh Khu công nghiệp Prodezi, giúp giải tỏa nhu cầu về nhà ở cho chuyên gia, người lao động nơi đây.
Mô hình đô thị công nghiệp dù được xem là lời giải cho bài toán an cư (tại chỗ) của các khu công nghiệp, nhưng thực tế lại chưa được phát triển nhiều. Nguồn cung nhà ở cho khu công nghiệp vẫn tập trung chính vào phân khúc nhà ở công nhân, song vẫn rất khiêm tốn.
Theo Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở công nhân hiện rất hạn chế, không thể đáp ứng được nhu cầu hiện có. Việt Nam đang có khoảng 4,5 triệu lao động làm việc trong các khu công nghiệp, nên cần có diện tích tương đương với nhu cầu nhà ở là 12,5 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, nguồn cung cấp hiện hữu mới chỉ đáp ứng gần 30% nhu cầu thực tế.
“Do sự thiếu thốn này, các khu nhà trọ gần các khu công nghiệp được người dân xây dựng để cho thuê mọc lên như nấm. Trong số này, nhiều khu đã cũ kỹ, xuống cấp, mật độ người thuê rất đông đúc, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về sức khỏe và an toàn”, đại diện Savills Việt Nam cho hay.
Sau sáp nhập địa giới hành chính, các địa phương đang lên nhiều kế hoạch lớn để phát triển khu công nghiệp. Trong giai đoạn bùng nổ nguồn cung dự án như hiện nay, thị trường khu công nghiệp Việt Nam được xem là đang bước vào một giai đoạn mới, mà ở đó, dư địa cho phân khúc nhà ở công nhân hay đô thị công nghiệp là rất lớn.
Tuy nhiên, để có thể triển khai hiệu quả, cả 2 phân khúc này cần được đưa vào kế hoạch phát triển dự án ngay từ đầu, tránh trường hợp sau khi hoạt động muốn bổ sung thêm sẽ rất khó thực hiện như thực tế đang diễn ra ở nhiều khu công nghiệp truyền thống hiện nay.
