Ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay mua nhà, nhất là với người trẻ
Dư nợ bất động sản vượt 4 triệu tỷ đồng trong 8 tháng
Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản đạt hơn 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tín dụng bất động sản tăng mạnh xuất phát từ thị trường địa ốc đang hồi phục nên nhu cầu vay vốn tăng lên. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cũng muốn tạo lực đẩy cho thị trường nhằm giúp thanh khoản tốt hơn, hướng thị trường vào trạng thái lành mạnh hơn khi mặt bằng lãi suất cho vay ổn định ở mức thấp.
Ngân hàng Nhà nước cũng khuyến khích các ngân hàng thương mại xây dựng những sản phẩm tín dụng linh hoạt, phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người trẻ. Hiện tại, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói cho vay mua nhà đối với người dưới 35 tuổi với thời hạn vay từ 35-50 năm, lãi suất ưu đãi phổ biến từ 3,99-9,99%/năm theo tiến độ vay và tùy vào thời gian cố định lãi suất, giá trị vay tối đa phổ biến khoảng 70-90% giá trị căn nhà. Dù vậy, để hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người trẻ, giới phân tích cho rằng, cần có thêm những giải pháp thiết thực và đồng bộ.
Trước hết, khuyến khích các ngân hàng thương mại nghiên cứu, phát triển những sản phẩm tín dụng linh hoạt với thời hạn vay kéo dài, mặt bằng lãi suất hợp lý để người vay ổn định dòng tiền, từ đó đảm bảo khả năng trả nợ. Cùng với đó, về tài chính, người trẻ nên ưu tiên các khoản vay có thời hạn dài để giảm áp lực ban đầu và cần tính toán kế hoạch tài chính cụ thể để tránh bị động khi trả nợ.
Đồng thời, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước chủ động triển khai nhiều chính sách điều hành tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, nhà ở, nhà ở xã hội một cách an toàn và lành mạnh, với trọng tâm ưu tiên nguồn vốn cho nhu cầu ở thực, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, hạn chế đầu cơ.
Điều này giúp các ngân hàng thương mại có thể triển khai cơ chế lãi suất cố định trong những năm đầu, qua đó tạo sự an tâm cho người vay vốn. Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP với gói tín dụng với quy mô ban đầu là 120.000 tỷ đồng, nay tăng lên 145.000 tỷ đồng. Chương trình quy định thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi tối đa 15 năm kể từ ngày giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi có nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội. Kể từ khi triển khai đến nay, mức lãi suất đã giảm 2,3%/năm so với thời điểm ban đầu công bố, hiện ở quanh ngưỡng 5,9%/năm đối với cá nhân vay mua nhà và 6,4%/năm đối với chủ đầu tư dự án.
Giới phân tích đánh giá rằng, dòng vốn bơm mạnh từ đầu tư công và tín dụng ngân hàng đang tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Thực tế, tại nhiều ngân hàng, dư nợ cho vay bất động sản đã tăng cao, nhất là vay mua nhà ở.
Chẳng hạn, tại Techcombank, tính đến ngày 30/9/2025, tín dụng trên cơ sở hợp nhất tăng 21,4%; trong đó, cho vay cá nhân tăng 16% (từ 246.405 tỷ đồng lên 285.743 tỷ đồng), cho vay các tổ chức kinh tế tăng 22,2% (từ 359.408 tỷ đồng lên 439.254 tỷ đồng).
Xét về số dư tuyệt đối, Techcombank tiếp tục dẫn đầu hệ thống về cho vay mua nhà với gần 227.500 tỷ đồng tính đến hết tháng 6/2025, tăng 21,6% so với cuối năm 2024 và cao hơn gần gấp đôi so với mức tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng này. Nếu tính cả cho vay khách hàng cá nhân và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, Techcombank là ngân hàng có tỷ lệ cho vay lĩnh vực bất động sản cao nhất thị trường với tỷ trọng chiếm khoảng 64,17% tổng dư nợ cho vay khách hàng. Trong cơ cấu tín dụng khách hàng doanh nghiệp và trái phiếu doanh nghiệp, tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm tới 59% (tăng 13% so với cùng kỳ năm trước), tỷ trọng này ở mảng khách hàng cá nhân - chủ yếu là cho vay mua nhà của Techcombank lên tới 72% (tăng 24% so với cùng kỳ năm trước).
Không chỉ Techcombank, nhiều ngân hàng thương mại khác cũng có dư nợ cho vay lĩnh vực này tăng cao trong nửa đầu năm nay có thể kể tới là SHB tăng 28,4% lên 163.755 tỷ đồng; MB tăng 33,4% lên 85.534 tỷ đồng; HDBank tăng 21,7% lên 83.125 tỷ đồng...
Ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà với người trẻ
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ Techcombank, nhu cầu mua nhà của người dân rất lớn, nhất là tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM. Thế nhưng, thời gian qua, nguồn cung dự án mới ra thị trường chưa đáp ứng đủ, trong đó phân khúc nhà ở trung bình và giá rẻ rất thiếu hụt. Vì thế, triển vọng đối với tín dụng vay mua nhà còn tăng cao trong thời gian tới.
Tuy vậy, mức giá trung bình căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đã tiệm cận ngưỡng 100 triệu đồng/m2, đồng nghĩa với một căn hộ hiện có giá tối thiểu từ 5-6 tỷ đồng. Trong khi đó, GRDP bình quân đầu người năm 2024 tại TP.HCM đạt khoảng 7.600 USD, tức hơn 197 triệu đồng (tương đương 16,4 triệu đồng/tháng) theo tỷ giá hiện hành. Với những người trẻ đạt thu nhập từ 20 triệu đồng mỗi tháng (cao hơn con số bình quân 16,4 triệu đồng kể trên), ngay cả khi dành dụm toàn bộ cũng phải mất hàng chục năm mới có thể mua nhà.
Để có thể sở hữu nhà ở, nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình, phần lớn người trẻ phải dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng từ 15-25 năm. Điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà phải chấp nhận nghĩa vụ trả nợ kéo dài, đi kèm với rủi ro lãi suất thả nổi và áp lực tài chính trong dài hạn. Bên cạnh đó, một bộ phận người trẻ chưa được trang bị đầy đủ kiến thức quản trị tài chính cá nhân, dẫn đến lo ngại về khả năng mất cân đối dòng tiền và nguy cơ rơi vào tình trạng quá tải tài chính. Thực tế này khiến mục tiêu an cư trở thành một thách thức lớn với nhiều người trẻ chưa có nhiều vốn tích lũy.
TS. Châu Đình Linh - Đại học Ngân hàng TP.HCM cho biết, hành trình mua nhà là một động lực quan trọng, gắn với sự trưởng thành của mỗi người. Khi lập gia đình, thu nhập cộng hưởng từ 2 người giúp nhu cầu an cư, xây dựng tổ ấm ngày càng rõ rệt. Lúc này, người đàn ông thường có quyết tâm lớn trong việc ổn định gia đình và phát triển tài chính, khoản vay mua nhà theo đó cũng tăng lên.
Để hiện thực hóa giấc mơ an cư, ông Linh đưa ra lời khuyên rằng, người trẻ cần bắt đầu bằng tiết kiệm, tích lũy vốn tự có, thay vì “đốt cháy giai đoạn” vì dễ gặp rủi ro. Theo ông Linh, nguyên tắc vay an toàn là tỷ lệ trả gốc và lãi không vượt quá 40-50% tổng thu nhập, đồng thời duy trì kỷ luật chi tiêu: Thu nhập trừ tiết kiệm trước, phần còn lại mới dành cho chi phí hàng tháng. Vốn tự có thường khoảng 30% giá trị căn nhà, song để an toàn thì nên ở mức 50%.
Cùng góc nhìn, TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia tài chính cho hay, hiện khái niệm “an cư” của người trẻ cũng khác trước. Nếu như thế hệ trước chỉ mong có chỗ ở, thì giới trẻ ngày nay còn muốn có nơi để sống, làm việc, vui chơi, trải nghiệm. Tuy nhiên, “gót chân Asin” của nhóm khách hàng này là khả năng thanh toán. Vì thế, người trẻ cần tích lũy khoảng 30% giá trị căn nhà, phần còn lại ngân hàng sẵn sàng cho vay trong thời hạn 10-30 năm.
“Người trẻ khi vay vốn mua nhà trong thời gian ân hạn nên chủ động trả lãi đầy đủ, sau đó trả gốc, tuyệt đối tránh tư tưởng ‘trốn nợ’. Quản lý tài chính cá nhân tốt chính là nền tảng cho hạnh phúc và sự ổn định của cuộc sống sau này”, ông Ánh nói và đưa ra lời khuyên, trước khi vay, cần xây dựng phương án tài chính rõ ràng bởi thu nhập không phải lúc nào cũng ổn định. Tuổi tác, sự nghiệp đều có chu kỳ thăng trầm, trên con đường đời có thể gặp nhiều biến cố bất ngờ. Nếu hôm nay có thu nhập 10 đồng thì chỉ nên chi tiêu 5 đồng, số còn lại để dự phòng cho những lúc khó khăn.
“Hiện tại, các ngân hàng cũng như chủ đầu tư dự án đều sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng trên hành trình an cư thông qua những chính sách tín dụng với lãi suất hấp dẫn, nhiều ưu đãi. Điểm đáng quý là ngân hàng luôn đặt mình vào vị trí của khách hàng để thiết kế sản phẩm phù hợp, đặc biệt là các khách hàng trẻ”, ông Ánh chia sẻ thêm.
