Việc triển khai dự án luôn cần nguồn vốn lớn. Ảnh: Dũng Minh.
Đẩy mạnh vốn tín dụng vào bất động sản
Số liệu tổng hợp của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, với 3,2 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản trên quy mô tín dụng chung của nền kinh tế ở mức 15,6 triệu tỷ đồng tính đến cuối năm 2024, chiếm tỷ trọng khoảng 21% tổng dư nợ, bất động sản tiếp tục là một trong những ngành quan trọng của nền kinh tế với mức tăng khoảng 12% so với năm 2023.
Trong đó, theo ước tính của TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng 18% và cho vay nhà ở tăng 6,5% so với năm 2023 - cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đã hoạt động mạnh trở lại sau hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ.
Việc tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng chậm xuất phát từ việc nguồn cung sản phẩm hạn chế, giá nhà tăng cao…, khiến người có nhu cầu ở thực phải cân nhắc việc mua nhà. Tuy vậy, theo các chuyên gia, nhu cầu và tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà còn rất lớn nên cần thêm thời gian để các chủ đầu tư tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, tăng nguồn cung phù hợp.
Mặt khác, việc tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản cũng phản ánh một thực tế, ngoài được giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính với mục đích tái cấu trúc nợ khi lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong giai đoạn 2025-2026, thì dòng chảy tín dụng cũng được các ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh vào các dự án nhằm gia tăng nguồn cung sản phẩm trong tương lai.
Từ đó, thúc đẩy cầu vay mua nhà để ở, đầu tư. Vấn đề còn lại là nắn dòng tín dụng này vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, trong đó có nhà ở xã hội.
Tại Hội nghị thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại để thúc đẩy tăng trưởng và kiểm soát lạm phát diễn ra mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng nghiên cứu các gói tín dụng ưu đãi để phát triển nhà ở cho người trẻ.
Ngay sau đó, ACB đã công bố gói tín dụng “Ngôi nhà đầu tiên” cho người trẻ dưới 35 tuổi, thủ tục đơn giản và linh hoạt cùng lãi vay ưu đãi.
Đặc biệt, người vay được linh hoạt trả nợ với số tiền nhỏ trong những năm đầu và tăng dần theo thu nhập trong tương lai. Cụ thể, gói vay có lãi suất ưu đãi từ 5%/năm cho kỳ đầu tiên cố định lên đến 60 tháng (5 năm). Mức lãi này thấp hơn đến 3%/năm so với công bố.
Theo lãnh đạo ACB, với gói tín dụng này, nhóm khách hàng trẻ từ 18-35 tuổi có công việc ổn định, thu nhập đều đặn hàng tháng hoàn toàn có thể nghĩ đến việc mua nhà. Đây cũng có thể được xem là giải pháp tài chính để đáp ứng nhu cầu an cư, ổn định cuộc sống và tập trung phát triển sự nghiệp của người trẻ tuổi.
Ngoài ra, việc không phải tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm và các cơ quan quản lý đang nỗ lực thông luồng pháp lý để phát triển phân khúc nhà ở này cũng thúc đẩy nhiều ngân hàng tích cực triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội.
Theo thống kê tại TP.HCM trong giai đoạn 2015-2023, tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp. Trong đó, 77 dự án đã được xử lý, đạt 35% kế hoạch và còn 143 dự án đang chờ xử lý.
Ông Phạm Toàn Vượng - Tổng giám đốc Agribank cho biết, Ngân hàng đã phê duyệt cho vay 13 dự án nhà ở xã hội với tổng mức tín dụng là 3.350 tỷ đồng và đang tiếp cận 5 dự án với số tiền dự kiến cho vay là 2.500 tỷ đồng.
Theo lãnh đạo các ngân hàng, khi cơ chế của gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cởi mở hơn, tác động lên thị trường bất động sản sẽ rất lớn, tương tự như gói 30.000 tỷ đồng trước đây.
TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng đánh giá, khi thủ tục với các dự án nhà ở xã hội được cởi trói, cơ chế với gói tín dụng 145.000 tỷ đồng ưu đãi hơn, dòng tiền đổ vào nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh, kéo theo sự nóng lên của toàn thị trường bất động sản.
“Tôi cho rằng, thời gian tới, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp sẽ được giải quyết, khi từ nay đến năm 2030 sẽ có đủ 1 triệu căn nhà ở xã hội như kế hoạch Chính phủ đề ra”, ông Hùng nhận định.
Vấn đề là phải khơi thông pháp lý dự án
Năm 2025, việc tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng giao thông sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn, tạo đà cho tín dụng ngân hàng tăng trưởng mạnh mẽ. Tại Hà Nội, các dự án hạ tầng như đường Vành đai 4, tuyến metro Nhổn - Ga Hà Nội hay các tuyến giao thông kết nối ngoại thành với khu vực trung tâm đang được triển khai mạnh mẽ… sẽ làm tăng sức hấp thụ của thị trường.
Tuy nhiên, theo lãnh đạo Vietcombank, trên cơ sở khung khổ pháp lý bất động sản đã hoàn thiện hơn (khi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản mới… đã có hiệu lực), cũng như quy hoạch của 6 vùng kinh tế - xã hội và đại đa số các địa phương đã được phê duyệt, Vietcombank kiến nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan nhanh chóng tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho các dự án bất động sản, giải phóng nguồn cung cho thị trường, đặc biệt ở các phân khúc tiềm năng, tạo ra dư địa tăng trưởng tín dụng mới cho cả khách hàng bán buôn và bán lẻ.
“Chính phủ cần nhanh chóng phân định các đầu mối với chức năng, nhiệm vụ rõ ràng tại các bộ, ngành sau khi sắp xếp, tinh giản theo tinh thần Nghị quyết 18, nhằm tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi liên hệ công tác, hạn chế khả năng xảy ra tình trạng ùn tắc công việc do chậm xác định bộ phận/đầu mối xử lý”, lãnh đạo Vietcombank đề xuất.
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, các doanh nghiệp địa ốc cho biết, một trong những vấn đề lớn được mong chờ nhất lúc này là sớm ban hành Nghị định về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất đã được thông qua tại Nghị quyết của Quốc hội trước đó.
Bởi trên thực tế, có hàng trăm dự án đang vướng mắc ở khâu này khi các loại đất hình thành nên dự án trước đây cơ bản đều là đất nông nghiệp. Việc vướng quy định về đất ở cũng khiến cho các ngân hàng loay hoay trong giải ngân vốn cho các dự án khi không đủ cơ sở pháp lý theo quy định của ngân hàng.
Bên cạnh đó, quy định “dự án bất động sản nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ không được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án” cũng cần được xem xét lại để giúp các dự án “trùm mền” tìm được các nhà đầu tư mới có tiềm lực hơn.
Theo thống kê tại TP.HCM trong giai đoạn 2015-2023, tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp. Trong đó, 77 dự án đã được xử lý, đạt 35% kế hoạch và còn 143 dự án đang chờ xử lý.
Hàng trăm dự án bị vướng mắc pháp lý phần lớn do chủ đầu tư khó khăn, dự án chưa đóng tiền sử dụng đất. Việc chưa có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không thể cầm cố để vay vốn ngân hàng, cũng không thể làm các thủ tục tiếp theo.
Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án cho các đối tác có năng lực tài chính tốt hơn để vừa thoát gánh nặng chi phí, vừa tạo điều kiện cho dự án hồi sinh. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, muốn chuyển nhượng thì dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phải được cấp sổ đỏ.
Theo lãnh đạo nhiều doanh nghiệp, đây là một vòng lẩn quẩn khiến doanh nghiệp không lối thoát, thị trường khó khăn và người tiêu dùng không có nhiều sản phẩm để lựa chọn.
Do vậy, cần sửa luật hoặc có giải pháp cho các doanh nghiệp có năng lực tham gia triển khai các dự án “đóng băng” nhiều năm, trong lúc chủ đầu tư cũ không còn khả năng triển khai. Có như vậy, năm 2025 mới là năm bản lề để thị trường phục hồi bền vững, nhà đầu tư có niềm tin quay trở lại thị trường.
