Bất động sản nhà ở chiếm hơn 70% tổng giá trị đầu tư tại Việt Nam.
147,6 tỷ USD đổ vào bất động sản châu Á - Thái Bình Dương năm 2025
Dữ liệu từ Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) cho thấy, năm 2025, khối lượng đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương đạt 147,6 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2024 - mức cao nhất kể từ năm 2021.
Trong đó, Nhật Bản tiếp tục là thị trường năng động nhất khu vực với khối lượng đầu tư đạt 41,4 tỷ USD, tăng 14% so với năm 2024; tiếp theo là Hàn Quốc đạt 28,1 tỷ USD, tăng 29%.
Ông Stuart Crow, CEO Thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho hay, hiệu suất mạnh mẽ trong giai đoạn cuối năm đã khiến năm 2025 trở thành một năm phục hồi ổn định cho thị trường.
JLL ghi nhận sự tự tin từ các nhà đầu tư, được thể hiện qua động lực duy trì tại các thị trường mạnh như Nhật Bản và Hàn Quốc. Xu hướng đáng chú ý là ảnh hưởng ngày càng tăng của vốn khu vực, ngày càng tích cực trong các thương vụ mua lại trên khắp châu Á - Thái Bình Dương, thúc đẩy dòng vốn toàn cầu.
Theo JLL, trong khi dòng vốn quốc tế tiếp tục dẫn dắt các thương vụ M&A xuyên biên giới tại các thị trường lớn như Nhật Bản, Hàn Quốc…, dòng vốn từ các quốc gia khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang trở nên nổi bật hơn. Chẳng hạn, dòng vốn Singapore đang rất năng động tại thị trường Úc với nhiều thương vụ M&A quy mô lớn diễn ra trong suốt năm qua.
Lĩnh vực nhà ở đã chiếm tỷ trọng cao kỷ lục trong đầu tư bất động sản thương mại năm 2025, với khối lượng đầu tư tại châu Á - Thái Bình Dương tăng 77% so với năm trước, đạt 12,6 tỷ USD và chiếm 9% tổng giá trị giao dịch. Các thị trường năng động nhất là Nhật Bản, Singapore, Úc và Trung Quốc.
Xét riêng Đông Nam Á, khu vực này cũng vượt qua những thách thức kinh tế khi giá trị giao dịch đầu tư bất động sản tăng 16%, đạt 21,8 tỷ USD trong năm 2025. Tại Việt Nam, thị trường đầu tư bất động sản thương mại vẫn khiêm tốn so với các thị trường trưởng thành khác trong khu vực.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của JLL, tính riêng những thương vụ được công bố, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 2,5 tỷ USD - cao nhất từ trước tới nay.
Diễn biến này phản ánh tiến triển trong quy trình pháp lý và quy hoạch, cùng với sự phối hợp hiệu quả hơn giữa các bên trên thị trường. Dòng vốn tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và lộ trình triển khai rõ ràng.
Nhà đầu tư trong nước dẫn dắt về tần suất ở các giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào tài sản chiến lược thuộc các phân khúc đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp.
“Điểm đến” bất động sản nhà ở, logistics và trung tâm dữ liệu
Về khẩu vị đầu tư và xu hướng chung, thị trường bất động sản trong nước một mặt “thăng hoa” cùng dòng vốn đầu tư trở lại mạnh mẽ với 2,5 tỷ USD năm qua, mặt khác cũng cho thấy sự khác biệt nhất định ở các phân khúc dẫn dắt.
Trong khi trên thị trường châu Á - Thái Bình Dương, lĩnh vực nhà ở dù vươn lên mạnh mẽ trong năm 2025 với mức tăng 77% so với năm trước - đạt 12,6 tỷ USD - nhưng cũng chỉ chiếm 9% tổng khối lượng giao dịch, thì tại Việt Nam, lĩnh vực này chiếm tới hơn 70%.
 |
Bất động sản công nghiệp cũng nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Ảnh: Dũng Minh. |
Tại Đông Nam Á, trong năm 2025, trung tâm dữ liệu (data centre) trở thành loại hình bất động sản có giá trị đầu tư lớn nhất.
Trong đó, Johor (Malaysia) tiếp tục thu hút nhu cầu lan tỏa từ Singapore, trong khi Thái Lan, Indonesia, Philippines và Việt Nam vẫn là những thị trường còn thiếu hụt nguồn cung và có dư địa tăng trưởng đáng kể. Các cam kết đầu tư quy mô lớn gần đây cho thấy niềm tin bền vững của nhà đầu tư vào triển vọng phát triển hạ tầng số của khu vực.
Ông Wong Xian Yang - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Singapore và Đông Nam Á của JLL cho biết, đà phục hồi trong năm 2025 không chỉ phản ánh yếu tố chu kỳ của thị trường, mà còn cho thấy sự chuyển dịch mang tính cấu trúc trong phân bổ dòng vốn.
Các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những lĩnh vực gắn với sự mở rộng của ngành sản xuất và quá trình số hóa, đặc biệt là logistics và trung tâm dữ liệu.
Trên thị trường M&A, đứng sau phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư , trong đó logistics tiếp tục là động lực chính.
Về sản phẩm, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại các địa phương công nghiệp trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 4,067 triệu m2 và 5,720 triệu m2, trong khi nguồn cung nhà kho xây sẵn tại 2 miền đạt tương ứng 2,41 triệu m2 và 2,043 triệu m2.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình duy trì trên 80%, với giá chào thuê gộp trung bình khoảng 5 USD/m2/tháng. Miền Bắc dẫn đầu về nguồn cung mới trong năm 2025 và được kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2026, với sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư lớn trên thị trường.
Theo quan sát của JLL, có 3 yếu tố đang nâng đỡ dòng vốn M&A vào phân khúc logistics: Một là, nhu cầu tiếp tục tăng từ thương mại điện tử và ngành phân phối, đặt ra yêu cầu cao hơn đối với kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa; hai là, chi phí đất tại các khu công nghiệp hình thành lâu năm tăng, trong khi mô hình kho vận hiện đại đòi hỏi quỹ đất lớn, dẫn đến xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh; ba là, tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và thực hành ESG thúc đẩy nâng cấp chất lượng tài sản và tái cơ cấu danh mục.
Ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường Vốn JLL Việt Nam dự báo, giai đoạn tháng 8-9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với hoạt động M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh. Tâm lý thị trường cũng có thể được hỗ trợ từ đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến trong quý III/2026.
Để tạo bước tiến trong thu hút đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường M&A năm 2026, theo các chuyên gia, có 3 nhóm thách thức pháp lý cần được giải quyết đồng bộ.
Trước tiên là sự thiếu thống nhất trong triển khai chính sách giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng “cùng một luật, nhưng nhiều cách hiểu”, đặc biệt gây khó khăn cho các dự án logistics trải dài qua nhiều tỉnh.
Tiếp theo là hiệu quả xử lý hành chính và mức độ minh bạch, khi không ít dự án có tiềm năng vẫn bị kéo dài do chờ văn bản hướng dẫn, hoặc sự phối hợp chưa nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý về đất đai, quy hoạch, môi trường và giao thông.
Cuối cùng là nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý M&A, bao gồm quy định về chuyển nhượng vốn, quyền sử dụng đất trong dự án liên doanh và cơ chế giải quyết tranh chấp. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian phê duyệt sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ quy mô lớn.
