Thị trường bất động sản Vũng Tàu có thể sẽ sôi động hơn hậu sáp nhập. Ảnh: Bình Minh.
Theo Avison Young Việt Nam, trái với lượng căn hộ mới nhỏ giọt tại TP.HCM, thị trường nhà ở phía Nam đang đón lượng lớn sản phẩm ở các khu vực vệ tinh, từ căn hộ thương mại, nhà phố/biệt thự đến đất nền, với mức giá khá dễ tiếp cận. Trong khi Long An dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng, thì Bình Dương chiếm ưu thế về lượng căn hộ mới mở bán và đất nền.
Bên cạnh nguồn cung đa dạng, khoảng cách giá giữa TP.HCM và các khu vực vệ tinh cũng là động lực kích thích lực cầu. Cụ thể, đất nền tại TP.HCM đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6 - 2,4 lần, nhà phố/biệt thự chênh lệch 1,2 - 7 lần; trong khi sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền khiến cho các khu vực vệ tinh này ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng rãi hơn.
Diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy, các dự án tại Long An và Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản khả quan. Đồng Nai dù có các dự án quy mô lớn nhưng tín hiệu chưa rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận lực cầu tăng gần đây sau khi sáp nhập với TP.HCM, qua đó thúc đẩy tăng giá.
Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc và tuyến metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa vùng lõi TP.HCM và các khu vực vệ tinh. Khi khả năng tiếp cận các khu vực ngày càng cải thiện, giá trị bất động sản càng tăng. Một mặt, điều này thúc đẩy doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất mới và phát triển các sản phẩm vừa túi tiền, mặt khác, khi chi phí sinh hoạt ở trung tâm càng đắt đỏ, người dân càng có xu hướng dịch chuyển nơi ở ra các khu vực vệ tinh.
Trong số các địa phương kề cận TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An là ba điểm sáng về tăng trưởng việc làm và thu hút lao động nhập cư. Một trong những yếu tố chính thúc đẩy sự dịch chuyển lao động này là năng lực thu hút vốn FDI ở các địa phương nói trên. Năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0.68 triệu USD). Đặc biệt, đây cũng là nhóm dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng vốn FDI trong năm với Bình Dương tăng 20%, theo sau là Long An (17%) và Đồng Nai (8%). Cơ hội việc làm nhiều kéo theo sự gia tăng dân số cơ học và thúc đẩy nhu cầu nhà ở, chủ yếu từ nhóm người lao động nhập cư cần an cư lạc nghiệp, các nhà đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê, người có thu nhập trung bình - thấp cần nhà ở xã hội hay nhà cho thuê dài hạn giá phải chăng.
Avison Young Việt Nam nhận định, nhu cầu nhà ở sau sáp nhập, TP.HCM (mới) vốn đã cao, dự báo tiếp tục tăng. Mỗi khu vực vệ tinh có lợi thế riêng biệt. Bình Dương, nhờ lợi thế về dân số, quỹ đất và hạ tầng giao thông, có tiềm năng phát triển nhiều loại hình nhà ở, từ căn hộ thương mại, đất nền, đến nhà phố/biệt thự. Bà Rịa - Vũng Tàu tận dụng thế mạnh du lịch và xu hướng đầu tư second-home để tiếp tục phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm condotel và nhà phố/biệt thự nghỉ dưỡng nằm trong các khu đô thị biển. Đồng Nai và Long An, nhờ có quỹ đất lớn và cảnh quan, thuận lợi phát triển khu đô thị quy mô lớn, tập trung vào nhà ở thấp tầng. Sự phân vai rõ nét này sẽ tạo nên một hệ sinh thái đô thị đa cực, bổ trợ cho TP.HCM, cũng như đa dạng hóa lựa chọn nhà ở và đầu tư.
Bên cạnh đó, Long An và Bình Dương là hai thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Đồng Nai được kỳ vọng bứt phá khi sân bay Long Thành vận hành và các tuyến cao tốc hoàn thiện. Bà Rịa - Vũng Tàu giàu triển vọng trong phân khúc nghỉ dưỡng - khách sạn, động lực tăng trưởng gắn liền với hạ tầng kết nối và vị trí chiến lược là một trong những cửa ngõ hàng hải chính của TP.HCM mới.
Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Tiến độ các dự án hạ tầng, quá trình điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và thay đổi chính sách pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) đều chi phối quyết định của nhà đầu tư. Nếu công tác quản lý tốt, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm tải áp lực nhà ở tại TP.HCM mà còn có thể mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng cho thị trường bất động sản nhà ở phía Nam.
