Hạ tầng và bất động sản có mối quan hệ mật thiết. Ảnh: Dũng Minh.
Tái định hình thị trường
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội có sự phân hóa rõ nét hơn về không gian vùng phát triển và cạnh tranh cao hơn cho nguồn cung tương lai, trong đó ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị cho người ở thực và khách thuê.
Thị trường nhà ở mở rộng đa hướng với nhiều lợi thế từ hạ tầng giao thông, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) và quy hoạch các khu đô thị mới.
Theo bà Trang, Hà Nội đang trải qua chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn, triển khai đồng loạt các siêu dự án về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng nhằm hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và phát triển mô hình đa trung tâm.
Các dự án trọng điểm bao gồm tuyến đường sắt số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc), Vành đai 4 vùng Thủ đô, Vành đai 2.5 và Vành đai 3.5, mở rộng Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21, chuỗi 7 cầu mới vượt sông Hồng (gồm Tứ Liên, Ngọc Hồi, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Hồng Hà, Mễ Sở và Vân Phúc), Khu đô thị thể thao Olympic, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng và các công viên công nghệ số, công viên cảnh quan.
Chu kỳ tái thiết này đang định hình lại cấu trúc không gian và giá trị bất động sản Hà Nội trong dài hạn, mở ra cơ hội tăng trưởng tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư công.
Nhìn nhận về tác động của hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, TS. Nguyễn Đức Kiên - nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới, trong đó hạ tầng giao thông đóng vai trò tái cấu trúc không gian đô thị và dòng vốn đầu tư.
Việc đầu tư vào hạ tầng không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, mà còn góp phần tái phân bổ nguồn lực, định hình lại bản đồ bất động sản và tạo động lực cho các cực tăng trưởng mới.
Theo ông Kiên, đây sẽ là xu hướng chủ đạo trong những năm tới, đồng thời là cơ sở để nhà đầu tư và người mua nhà lựa chọn những sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu sử dụng lâu dài và có khả năng khai thác bền vững.
Cũng theo ông Kiên, nhiều nhà đầu tư vẫn có quan điểm rằng, mỗi dự án hạ tầng mới sẽ kéo mặt bằng giá bất động sản tăng lên trên diện rộng. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy điều này không hoàn toàn chính xác.
“Hạ tầng không làm tăng giá của toàn bộ thị trường, mà chủ yếu tạo ra sự tái phân bổ giá trị giữa các khu vực trong bối cảnh nguồn lực đầu tư ngày càng được phân bổ theo hiệu quả, khả năng tiếp cận hạ tầng và chất lượng quy hoạch. Đây cũng là những yếu tố quyết định sức cạnh tranh của từng dự án”, ông Kiên nhấn mạnh.
Dưới góc độ kỹ thuật, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) phân tích, thị trường đang vận động theo mô hình chữ K - một nhánh đi ngang hoặc nhích nhẹ, nhánh còn lại bứt tốc mạnh mẽ. Ranh giới giữa 2 nhánh này được quyết định bởi mức độ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và quy hoạch.
Theo bà Miền, nhìn tổng thể, đà tăng giá bất động sản hiện nay, đặc biệt là mức tăng vượt 20% ở một số khu vực, không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả tất yếu khi chi phí đầu vào tăng cộng hưởng với những bước tiến thực chất của hạ tầng và nhu cầu ngày càng mạnh.
“Thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn sàng lọc và phân hóa mạnh. Bởi vậy, thay vì nhìn vào những con số bình quân, nhà đầu tư và người mua ở thực cần tập trung vào các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng và sức cầu thực để đánh giá đúng cơ hội”, bà Miền nói.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, hiện là thời điểm nhà đầu tư cần rà soát toàn bộ danh mục bất động sản đang sở hữu để đánh giá tài sản nào nên tiếp tục nắm giữ, tài sản nào cần ưu tiên đầu tư và đâu sẽ là bất động sản chủ lực trong danh mục 5-10 năm tới.
Theo ông Trung, hiện bức tranh quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị đã rõ ràng hơn, các thông tin quy hoạch đều được công khai. Vì vậy, nhà đầu tư nên dựa trên quy hoạch để quyết định nơi sinh sống, hoặc lựa chọn khu vực đầu tư trong tương lai.
Ông Trung cho rằng, khi lựa chọn bất động sản có giá trị trong tương lai, yếu tố quan trọng nhất không phải dự án đẹp đến đâu, mà là quy hoạch dân số của khu vực nơi có dự án trong 5-10 năm tới, cùng với sự phát triển của hạ tầng, metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các công trình động lực. Sau khi xác định được khu vực trọng tâm, nhà đầu tư cần tính đến bài toán tài chính, duy trì nguồn dự phòng và kiểm soát dòng tiền khi sử dụng đòn bẩy nợ vay.
TOD sẽ dẫn dắt
Việc Hà Nội vừa khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng mức đầu tư hơn 1,3 triệu tỷ đồng đã thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Tuy nhiên, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô đầu tư hay tốc độ phát triển hạ tầng giao thông, mà còn ở cách các dự án này có thể định hình lại cấu trúc đô thị, hành vi sử dụng không gian và triển vọng đầu tư trong dài hạn.
Việc đầu tư vào hạ tầng không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, mà còn góp phần tái phân bổ nguồn lực, định hình lại bản đồ bất động sản và tạo động lực cho các cực tăng trưởng mới.
Theo báo cáo Savills Impacts 2026, khả năng kết nối đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá năng lực cạnh tranh của các đô thị lớn. Để thu hút đầu tư FDI, nguồn lao động chất lượng cao và du khách quốc tế, việc tạo ra những môi trường thuận tiện để sinh sống, làm việc và trải nghiệm đang được xem là một lợi thế dài hạn.
Từ góc độ này, giá trị của hạ tầng kết nối không chỉ nằm ở việc rút ngắn khoảng cách địa lý, mà còn là khả năng thúc đẩy các hoạt động kinh tế và xã hội diễn ra sôi động hơn trong cùng một không gian đô thị.
Điều này cũng giúp gia tăng cường độ sử dụng đô thị, tạo điều kiện để các khu vực xung quanh hạ tầng giao thông công cộng hình thành thêm nhu cầu về thương mại, dịch vụ và các hoạt động trải nghiệm
Trong giai đoạn hiện tại, cùng với các yếu tố cố hữu như cung - cầu - thanh khoản - giá sản phẩm, hạ tầng được xem là chỉ báo đầu tư quan trọng. Các khu vực có thứ hạng cao hơn trong nghiên cứu Resilient Cities Index của Savills ghi nhận mức độ thu hút đầu tư bất động sản lớn hơn.
Mối tương quan này cho thấy, bên cạnh các chỉ số kinh tế truyền thống, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những yếu tố phản ánh khả năng duy trì nhu cầu trong dài hạn như hạ tầng kết nối, chất lượng môi trường sống và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái dịch vụ.
Theo bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những yếu tố giúp một đô thị duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào tăng trưởng ngắn hạn.
“TOD là một ví dụ cho thấy hạ tầng kết nối có thể đóng vai trò lớn hơn giao thông đơn thuần. Khi khả năng kết nối được cải thiện và các hoạt động kinh tế, văn hóa, dịch vụ cùng phát triển xung quanh đó, thành phố sẽ tạo ra nhiều giá trị sử dụng hơn trên cùng một không gian đô thị. Đây cũng là nền tảng quan trọng để củng cố sức cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư trong tương lai”, bà Dung nói và cho biết thêm, một trong những thách thức lớn nhất của hoạt động đầu tư không nằm ở nhận diện cơ hội, mà là khả năng đánh giá liệu nhu cầu có thể được duy trì trong 10-20 năm tới hay không.
Bởi vậy, khi các thành phố công bố định hướng phát triển gắn với hệ thống metro, không gian công cộng và các trung tâm hoạt động mới, nhà đầu tư có thêm cơ sở để theo dõi xu hướng dòng dân cư, hoạt động kinh doanh và nhu cầu thị trường có thể dịch chuyển theo thời gian.
