Các tuyến metro có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về mặt bằng giá bất động sản nơi dự án đi qua. Ảnh: Lê Toàn.
Nhiều dự án “bám” metro
Tại TP.HCM, thông tin về kế hoạch triển khai tuyến metro số 4, kết nối Đông Thạnh - Bến Thành - Hiệp Phước, đang tạo thêm kỳ vọng cho thị trường bất động sản phía Nam Thành phố.
Mới đây, liên doanh gồm Công ty cổ phần Đầu tư TT, Vietmax Capital, Cosmos Initia, Tập đoàn Koterasu và Tập đoàn Hinokiya đã khởi công khu căn hộ Nhật Bản TT GENESIS. Một số dự án khác như Vlasta Premier - Phú Thuận, Arcadia at Lavila, The Solina… cũng được định vị trong không gian phát triển hạ tầng của khu Nam.
Hay tại khu Đông Bắc, nhiều dự án bất động sản đang hướng tới lợi thế từ quy hoạch tuyến metro số 2 kéo dài, kết nối Thủ Dầu Một với Tao Đàn, có thể kể đến như The Emerald Boulevard - Lê Phong, La Pura, A&T Sky Garden, Happy One Mori, Happy One Central, The Emerald Golf View…
Mới nhất, dự án Nam Mekong Grand Plaza nằm tại trung tâm Thành phố Mới Bình Dương, được giới thiệu hưởng lợi từ tuyến metro Thành phố Mới Bình Dương - Suối Tiên và có khả năng kết nối với tuyến metro số 2 (TP.HCM - Thủ Dầu Một) tại ga S5. Theo đơn vị phát triển, dự án cung cấp hơn 1.620 căn hộ ra thị trường.
Chỉ metro là chưa đủ
Thực tế thị trường cho thấy, sự hoàn thiện của hạ tầng đường sắt đô thị có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về mặt bằng giá bất động sản nơi dự án đi qua. Chẳng hạn, dọc Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), giá căn hộ đã tăng mạnh qua các giai đoạn, nhất là tại thời điểm trước và sau khi tuyến metro đưa vào vận hành.
Những dự án như The Vista An Phú, Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Thảo Điền Pearl hay Lavita Garden ghi nhận giá giao dịch thứ cấp cao hơn khoảng 2,5-3,5 lần so với thời điểm mở bán.
Tuy vậy, chuyên gia quy hoạch đô thị Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng, metro chưa phải là “tấm vé” bảo đảm giá bất động sản sẽ tăng. Hạ tầng chỉ tạo ra giá trị bền vững khi đi cùng một hệ sinh thái đô thị đủ mạnh xung quanh các điểm kết nối.
Theo ông Dũng, ở giai đoạn đầu, giá trị thường tập trung tại khu vực trung tâm, các đầu mối việc làm lớn và những nhà ga có khả năng khai thác thương mại cao. Khi mạng lưới tiếp tục mở rộng và hoàn chỉnh, các tuyến phụ, khu vực vệ tinh mới bắt đầu hưởng lợi rõ hơn.
Vì vậy, với nhà đầu tư, câu hỏi không chỉ là “dự án có gần metro hay không”, mà còn phải là gần ga nào, kết nối với tuyến nào, xung quanh có việc làm và tiện ích gì và mạng lưới sẽ hoàn thiện đến đâu?
Hơn nữa, để hạ tầng trở thành động lực phát triển thực sự, cần đi xa hơn việc xây dựng đường sắt: Phải đồng thời quy hoạch lại không gian sử dụng đất quanh nhà ga, cho phép phát triển mật độ phù hợp và tạo ra các khu đô thị mở, đa tâm, đa chức năng.
Đặc biệt, bài toán pháp lý và nguồn vốn sẽ quyết định tốc độ hiện thực hóa cơ hội. Nếu pháp lý là “công tắc” kích hoạt chu kỳ phát triển bất động sản gắn với hạ tầng, thì tín dụng và các nguồn vốn dài hạn chính là “nhiên liệu” để các dự án được triển khai đến cùng.
“Chỉ khi người dân có thể sống, làm việc, mua sắm và sử dụng các dịch vụ thiết yếu ngay quanh nhà ga, lúc đó metro mới thực sự trở thành động lực phát triển đô thị và bất động sản", ông Dũng nhấn mạnh.
Ở góc độ nhà đầu tư, ông Kiều Xuân Phan - đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông cho rằng, chiều sâu của TOD nằm ở việc hình thành một không gian đô thị đủ đầy, nơi người dân có thể sống, làm việc, học tập, vui chơi và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong khoảng cách đi bộ. Với doanh nghiệp, đây cũng là yếu tố quyết định khả năng thu hút cư dân, chuyên gia và nguồn nhân lực chất lượng cao.
Lý do bởi, có con người thì mới hình thành cộng đồng, có cộng đồng thì mới tạo nền tảng cho thương mại, dịch vụ và các hoạt động đô thị phát triển. Một khu vực TOD thực thụ phải là nơi con người có thể sống, làm việc, học tập, vui chơi và sử dụng phần lớn dịch vụ thiết yếu trong khoảng cách đi bộ 15 phút.
“Khi khoảng cách giữa các cực phát triển được rút ngắn bằng metro, bản đồ bất động sản sẽ được vẽ lại bằng các hành lang giao thông và những điểm nút đô thị. Ở mỗi điểm nút, câu chuyện không chỉ là một nhà ga, đó còn là nơi dòng người, việc làm, thương mại, dịch vụ, dòng vốn và bất động sản hội tụ”, ông Phan nói.
