Thực hư “đại hạ giá” bất động sản

Đằng sau câu chuyện chiết khấu “khủng”

Chiết khấu lớn, tặng quà “khủng”, thậm chí khách hàng chỉ cần “check in” dự án là sẽ được chiết khấu ngay 100 triệu đồng khi mua sản phẩm... Hàng loạt chương trình ưu đãi thuộc diện “lần đầu tiên được áp dụng” được một số chủ đầu tư chủ động tung ra và sự trùng hợp về thời điểm không khỏi khiến thị trường... bán tín bán nghi.

Chẳng hạn, Novaland công bố triển khai nhiều chương trình ưu đãi lớn tại dự án Aqua City khi một số sản phẩm tại dự án này được chiết khấu gần 50% giá trị: Giảm 1,5 tỷ đồng tương đương gói nội thất; cam kết thuê thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18%/năm trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà; cam kết mua lại 6-10%/năm, chiết khấu 30% nếu khách hàng thanh toán trước 95% giá trị sản phẩm, hoặc 28% nếu thanh toán trước 70%...

Với dự án Phúc Đạt Connect 2 tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, chủ đầu tư Phúc Đạt Group và đơn vị phân phối S Gold áp dụng chương trình bán hàng “bia kèm lạc” là bán căn hộ tặng kèm đất nền. Cụ thể, khách hàng mua từ 2 căn hộ dự án này trở lên sẽ được tặng 1.000 m2 đất tại Gia Lai, nếu mua 4 căn sẽ được tặng 2.000 m2 đất pháp lý sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Chương trình áp dụng cho 20 suất mua sỉ đầu tiên và không áp dụng cho căn hộ một phòng ngủ.

Trước những chương trình chiết khấu “khủng” này, không ít người thắc mắc rằng: “Điều gì đang diễn ra với thị trường bất động sản, các chủ đầu tư đua nhau nâng mức chiết khấu là chiêu bán hàng hay bất động sản đang mất giá?”.

Theo chia sẻ của đại diện Novaland, thực ra, việc áp dụng các chương trình chiết khấu dành cho khách hàng đã được chủ đầu tư này áp dụng từ lâu. Hầu hết các dự án của Novaland khi đưa ra thị trường đều áp dụng chính sách thanh toán chia nhỏ kéo dài nhằm hỗ trợ khách hàng.

“Việc đợt này nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu lớn dành cho khách hàng thanh toán một lần khi mua nhà là nhằm kích thích dòng tiền nhàn rỗi được mua sản phẩm giá thấp và có lợi thay vì gửi tiền ngân hàng, chứ không có chuyện đại hạ giá bất động sản”, đại diện Novaland nhấn mạnh.

Các chương trình ưu đãi mua mà được quảng cáo khá rầm rộ. Ảnh: Lê Toàn

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cũng cho hay, thị trường bất động sản trong vài tháng trở lại đây thực sự rất khó khăn, mọi kế hoạch bán hàng của Công ty đề ra trước đó đều bị phá vỡ và có nguy cơ không thể hoàn thành kế hoạch năm. Dẫu vậy, không có chuyện bất động sản phải giảm giá để bán ra như mọi người vẫn nói.

Theo ông Phi, mặc dù sản phẩm được chiết khấu cao nhưng để được hưởng mức ưu đãi này, khách hàng phải đáp ứng nhiều điều kiện, chẳng hạn mức chiết khấu cao chỉ áp dụng cho các khách hàng trả tiền trước một lần hoặc tối thiểu 70-80% giá trị hợp đồng. Thực tế, các chủ đầu tư đã tính “nát nước” trước khi đưa ra các ưu đãi, thay vì phải đi vay ngân hàng với chi phí cao thì chủ đầu tư sẽ huy động trực tiếp từ người mua nhà và tính lãi suất cho số tiền trả trước 1 lần đó bằng cách đẩy mức chiết khấu lên cao.

“Trên thị trường chưa có xu hướng giảm giá bất động sản trên diện rộng, nhưng trong thời điểm ngân hàng thắt chặt tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tắc nghẽn như hiện nay, để huy động tiền làm dự án thì chủ đầu tư buộc phải tăng khuyến mãi, chiết khấu để thúc thanh khoản. Điều này đúng quy luật thị trường”, ông Phi chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho rằng, những chủ đầu tư bung hàng trong đợt này sẽ không đặt giá cao để “tự làm khó mình”. Khó khăn lớn nhất với thị trường bất động sản lúc này là khó tiếp cận nguồn vốn, dù các cơ quan quản lý nói không siết nhưng hầu hết chủ đầu tư đang rất khó vay vốn ngân hàng. Do vậy, các chủ đầu tư phải xoay xở, tìm cách huy động trực tiếp từ người mua nhà.

“Việc tăng chiết khấu ở mức tương đương chi phí đi vay ngân hàng để giảm giá nhà cho người mua là một trong những giải pháp doanh nghiệp nghĩ ra để tự cứu mình trong bối cảnh thị trường có nhiều điểm nghẽn như hiện nay”, ông Tiến nói.

Nhiều chuyên gia nghiên cứu thị trường cho biết, việc tăng mạnh chiết khấu cho người mua nhà thanh toán sớm từng diễn ra trong quá khứ, bản chất của câu chuyện này là thay vì để người mua nhà chỉ trả trước một khoản nhỏ rồi mang tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng thì chủ đầu tư khuyến khích người mua thanh toán sớm một lần để được hưởng mức chiết khấu cao hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi. Đây là một chính sách khuyến khích người mua nhà đóng tiền sớm, chứ chưa phải là xu hướng giảm giá nhà diện rộng.

Thời cơ vàng để tích lũy tài sản

Khách hàng đi xem nhà tại dự án Aquacity Đồng Nai

Trải qua thời gian dài khó khăn, dù không có tình trạng giảm giá đồng loạt, song đâu đó trên thị trường đã xuất hiện một số trường hợp nhà đầu tư chịu áp lực dòng tiền, nợ ngân hàng… nên buộc phải bán bất động sản thấp hơn giá thị trường để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, khó khăn của người này đôi khi là cơ hội cho người người khác và theo các chuyên gia, hiện là thời điểm cho người có sẵn nguồn tài chính tích lũy tài sản là bất động sản với giá tốt. Hiện tại, các kênh đầu tư như chứng khoán, tiền điện tử… không còn dễ mang lại lợi nhuận như trước, trong khi bất động sản luôn được xem là tài sản trú ẩn an toàn khi thị trường biến động nhờ lợi thế tăng giá theo thời gian. Vì vậy, khi các chủ đầu tư chạy đua chiết khấu, khuyến mãi có nghĩa là thị trường đang thuộc về phía người mua nhà.

Nói như ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn và đây là thời cơ cho những nhà đầu tư có nguồn tài chính dài hơi, sẽ mở ra cho người mua nhiều cơ hội sở hữu bất động sản có vị trí đẹp với giá bán hợp lý. Thị trường cũng sẽ sàng lọc bớt những nhà đầu tư không chuyên.

“Khi dòng tín dụng ngân hàng không giải ngân vào lĩnh vực bất động sản nhiều, các chủ đầu tư sẽ kẹt vốn nên việc tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu cho khách hàng cũng là cách cân bằng lại dòng tiền để đảm bảo nguồn tài chính của doanh nghiệp. Do đó, những người muốn sở hữu nhà giai đoạn này cũng được hưởng lợi nhiều hơn”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Ông La Cẩm Nam, Giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc nhìn nhận, mặc dù thời gian qua, đâu đó xuất hiện thông tin bất động sản đại hạ giá, nhưng khi tìm hiểu sâu các khu vực, các phân khúc thị trường mới thấy, giữa thông tin đồn đoán trên thị trường và thực tế có sự khác biệt lớn.

“Có thể với các dòng sản phẩm bất động sản vùng ven như đất vườn, đất rẫy trước đây được giới đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính mua gom và hiện giảm giá sâu do sản phẩm không đáp ứng nhu cầu sử dụng thực, còn các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hầu như không thấy giảm giá”, ông Nam nói và cho biết thêm, tại thị trường TP.HCM, thanh khoản phân khúc căn hộ và nhà phố tuy giảm khá mạnh so với giai đoạn trước đây, nhưng giá không hề giảm.

“Chưa khi nào tôi thấy giá nhà phố hay căn hộ tại TP.HCM giảm giá mạnh. Việc giảm giá chủ yếu xuất hiện ở những nhà đầu tư bị “ngộp hàng” buộc phải bán giá thấp so với mặt bằng chung để thu hồi vốn và số này không nhiều, mức giảm giá cũng không lớn, chỉ 10-15% là ngay lập tức bán hết. Tóm lại, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt cho những người có sẵn tiền mặt mua bất động sản để tích lũy”, ông Nam nhấn mạnh.

Dưới góc độ là một nhà đầu tư lâu năm, ông Nguyễn Hùng (50 tuổi, ngụ tại quận I, TP.HCM) nhận định, tiền mặt lúc này đúng là vua, là cơ hội hiếm có để mua các bất động sản nhằm mục đích tích sản. Theo nhà đầu tư này, bản chất của việc mở rộng các chính sách ưu đãi mua nhà là nhằm giúp chủ đầu tư huy động nguồn tiền, khi dòng tiền ổn định thì các ưu đãi sẽ thu hẹp lại.

“Với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trên thị trường bất động sản, tôi thường mua vào lúc thị trường chững lại, đợi thị trường sôi động trở lại sau khoảng 1-2 năm thì sẽ chốt lời, đa phần đều đạt lợi nhuận tốt. Hiện tại, tôi đang xem xét đầu tư vào sản phẩm shophouse tại một dự án nằm trên Quốc lộ 13, tỉnh Bình Dương với mức ưu đãi thanh toán nhanh khá hấp dẫn. So với việc gửi tiền tiết kiệm hay mua vàng, tôi lựa chọn bất động sản vì được mua với giá gốc như hiện nay đúng là cơ hội hiếm có”, ông Hùng chia sẻ.

Theo các chuyên gia trong ngành, ở thời điểm này, nếu biết cách tận dụng, người mua có nhiều cơ hội sở hữu bất động sản với mức giá hời. Dẫu vậy, cũng cần phải cân đối nguồn tiền, tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, tiến độ, chất lượng sản phẩm..., không nên mua theo kiểu bất chấp mạo hiểm chỉ để được hưởng ưu đãi lớn.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên lựa chọn các bất động sản đã thành hình, được quy hoạch bài bản và có thể “mắt thấy - tay sờ” tại những vị trí hạ tầng kết nối tốt. Hơn nữa, đa phần dự án mới hiện nay là dự án hình thành trong tương lai nên nhà đầu tư cần lưu ý tiềm năng khai thác bất động sản trong tương lai. Chỉ có như vậy mới có thể giúp nhà đầu tư rót tiền vào đúng dự án để được hưởng lợi kép từ ưu đãi hiện tại và khả năng sinh lời bền vững, đảm bảo an toàn cho dòng vốn.

Đầu tư vào đất nền và nhà liền thổ là lựa chọn phù hợp để tích lũy tài sản ở thời điểm hiện tại

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, thanh khoản thấp. Trong khi đó, việc ngân hàng tiếp tục tăng lãi suất sẽ gây thêm sức ép lên thị trường, bởi khi lãi suất tăng cao, nhiều nhà đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn gửi tiền tiết kiệm ngân hàng để đảm bảo an toàn cho dòng vốn, hơn là đẩy mạnh đầu tư trong bối cảnh thị trường có nhiều yếu tố bất lợi như hiện nay.

Mặt khác, lãi suất huy động tăng thì chắc chắn lãi suất cho vay sẽ tăng theo. Hiện tại, lãi suất cho vay khoảng 12-13%/năm, nếu tiếp tục tăng lên 14-15%/năm sẽ bất lợi cho thị trường địa ốc. Với lãi suất cho vay cao như vậy, sẽ không ai vay ngân hàng để đi đầu tư bất động sản cả.

Dẫu vậy, khi so sánh giữa gửi tiền ngân hàng với các kênh đầu tư khác, việc đầu tư vào bất động sản, nhất là đất nền và nhà liền thổ, vẫn là lựa chọn phù hợp để tích lũy tài sản, đề phòng rủi ro trong tình hình khó khăn hiện nay.

Doanh nghiệp bất động sản cần có giải pháp huy động vốn bền vững

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế

Bên cạnh đẩy mạnh huy động vốn từ khách hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần có giải pháp huy động vốn bền vững.

Thứ nhất, giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên. Thứ hai, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực, bởi kinh doanh bất động sản cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu, việc phát hành trái phiếu sẽ làm tăng áp lực trả nợ. Thứ ba, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án như quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự, hợp tác quỹ - công ty theo từng dự án. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần tăng cường quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro lãi suất, tỷ giá và tài chính. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện đầy đủ các cam kết…

Giá bất động sản trên thị trường thứ cấp có thể giảm

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Vietnam

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới thanh khoản thị trường giảm thấp, nổi bật là khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, áp lực lạm phát tăng, cũng như nguy cơ suy thoái kinh tế đè nặng lên tâm lý người mua bất động sản.

Trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách bán hàng với mức chiết khấu hấp dẫn dành cho khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh. Theo tôi, đây là giải pháp “win - win” cho cả 2 bên, chủ đầu tư thu hút được dòng vốn nhàn rỗi trên thị trường, còn người mua tìm được bất động sản giá tốt.

Quan sát bối cảnh thị trường hiện nay, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ duy trì ổn định trước áp lực các loại chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao, trong khi việc giảm giá trên thị trường thứ cấp là có thể xảy ra và sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới.

Tăng Triển - Việt Dũng