Sau giai đoạn bùng nổ, Hà Nội đang khát dự án căn hộ mới. Ảnh: Thành Nguyễn
Giá chung cư “lầm lũi” tăng…
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chị Xuân Thương cho biết, cách đây ít ngày đã chốt mua một căn hộ tại dự án Tecco Diamond (huyện Thanh Trì). Dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà, được hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá cũng phải chăng.
Kể lại chuyện mua nhà, chị Thương cho hay, vợ chồng chị lên kế hoạch tìm mua căn hộ trong khu vực nội đô từ đầu năm ngoái, nhưng rồi lại trì hoãn vì sợ dịch bệnh ảnh hưởng tới thu nhập, năm nay quay lại tìm thì giá nhà tăng nhanh quá, chỉ một năm mà có những căn chung cư tăng 3-4 giá.
“Do đó, khi tìm được dự án có giá bán căn hộ phù hợp, chúng tôi quyết định xuống tiền ngay vì nếu chần chừ như năm ngoái thì lại lỡ cơ hội. Căn hộ diện tích hơn 60 m2, 2 phòng ngủ, giá khoảng 2 tỷ đồng cả nội thất. Quan trọng nhất là được nhận nhà ở ngay và được vay ngân hàng, giá cũng vừa phải, chứ hiện tại tìm chung cư giá dưới 30 triệu đồng/m2 ở Hà Nội là rất khó”, chị Thương nói.
Còn anh Văn Công, môi giới bất động sản cho hay, giá nhà chung cư tại Hà Nội đã tăng nhanh trong hơn 2 năm qua, với mức tăng phổ biến khoảng 7-8 giá.
“Có dự án trên đường Hàm Nghi (Nam Từ Liêm), cả năm 2019 bán trầy trật mới được một vài căn, thậm chí để đẩy hàng nhanh, chủ đầu tư còn bán theo kiểu ‘tùy hứng’ khách mua căn nào bán căn đó, thay vì bán theo tầng, theo trục như thông thường. Ấy vậy mà sang năm 2021, thị trường không có dự án mới, những sản phẩm ế bỗng dưng đắt hàng, giá bán tăng lên tới 37-38 triệu đồng/m2 mà không cần chương trình khuyến mại nào, trong khi trước đó tặng vàng, tặng gói nội thất… cũng chỉ bán với giá 32 triệu đồng/m2”, anh Công cho hay.
Tại Hà Nội, trong 7 tháng qua, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất có lượng quan tâm tăng. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, mặt bằng giá rao bán căn hộ tăng từ 6-13% so với cùng kỳ, cao hơn so với tốc độ tăng giá căn hộ chung cư tại TP.HCM (từ 4-8%).
Khi được hỏi quy định về thời hạn chung cư được đề xuất gần đây có làm giá căn hộ hạ nhiệt, anh Công cho biết: “Giá nhà hạ hay không do cung - cầu thị trường nhiều hơn. Hiện tại, Hà Nội quá thiếu dự án mới, trong khi nhu cầu mua nhà không ngừng tăng, chưa kể quy định thời hạn chung cư mới chỉ là đề xuất chứ chưa phải chính thức nên giá nhà sẽ còn tăng”, đồng thời chia sẻ thêm, nhìn vào yếu tố cung - cầu có thể thấy, giá nhà chưa thể giảm, ít nhất là trong vài năm tới, bởi kể cả khi việc cấp phép được “nới tay” trở lại thì cũng phải mất một vài năm để làm thủ tục, xây dựng và hoàn thiện dự án.
Trên thực tế, nguồn cung dự án mới tại Hà Nội thời gian qua rất nhỏ giọt và thống kế mới nhất của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho thấy, tính đến tháng 8/2022, Hà Nội chưa có thêm dự án nhà ở mới nào được cấp phép trong năm nay.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, tình trạng “lệch pha” cung - cầu trên thị trường bất động sản đã diễn ra từ nhiều năm nay. Nguồn cung căn hộ hạn chế và chưa thể bù đắp trong thời gian ngắn là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao.
Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường Hà Nội chỉ có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới, trong khi thanh khoản ghi nhận 10.800 giao dịch thành công. Khan hiếm nguồn cung đẩy giá căn hộ lên mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với cùng kỳ năm trước.
…Và thiết lập mặt bằng mới
So với cách đây 2 năm, hiện giá nhà không chỉ tăng cục bộ ở một vài dự án, mà nhiều khu vực đã hình thành mặt bằng mới. Cụ thể, các dự án căn hộ chung cư khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân, Mỹ Đình... năm 2020 có giá bán 30-40 triệu đồng/m2, hiện phổ biến ở mức 45-60 triệu đồng/m2. Các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh… trước đây giá bán dao động quanh mức 18-20 triệu đồng/m2, nay đã tiệm cận ngưỡng 30 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chạm mức 60 triệu đồng/m2...
Đáng chú ý, dự án nhà ở thương mại giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như “mất hút” khỏi thị trường Hà Nội. Trong số nguồn cung mới ít ỏi từ đầu năm tới nay, phân khúc cao cấp chiếm tới 55%, nhưng xét trong tổng nguồn cung mới của các phân khúc vẫn giảm khoảng 40%. Nguồn cung giảm sút, cùng với sự trượt giá vật liệu xây dựng đã đẩy giá nhà tăng cao.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một số dự án chung cư mới ra mắt vào đầu tháng 7/2022 như Hanoi Melody Residences có giá bán lên tới 45-47 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích và vị trí, cao hơn đáng kể so với giá “rumor” (giá chào bán dự kiến) cách đây hơn 1 năm. Hai khu căn hộ khác là Phương Đông Green Park và Rose Town 79 Ngọc Hồi đang được giao dịch quanh mức 35-42 triệu đồng/m2.
Muốn sở hữu căn hộ với giá “dễ thở” hơn, người mua nhà phải chấp nhận đi ra khu vực ven đô hoặc ngoại thành như Đông Anh, Thanh Trì... Ở khu vực này, một số dự án đang mở bán có giá dao động từ 25-28 triệu đồng/m2 có thể kể đến là Eurowindow River Park (huyện Đông Anh), Tecco Diamond (huyện Thanh Trì)...
Không chỉ dự án mới, các chung cư đã đi vào hoạt động từ 2-5 năm ở Hà Nội cũng ghi nhận giá bán tăng mạnh. Đơn cử, những căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh tại khu vực Hoài Đức như GemeK, The Golden An Khánh cách đây 5 năm chỉ có giá 1,1-1,2 tỷ đồng/căn, hiện tăng lên 1,6-1,7 tỷ đồng/căn. Căn hộ thiết kế tương tự tại các dự án Mipec Tower, ICID Complex (quận Hà Đông) 4 năm trước có giá 1,2-1,3 tỷ đồng/căn, nay cũng tăng lên 1,5-1,9 tỷ đồng/căn.
Ngoài phân khúc căn hộ, giá bán bất động sản gắn liền thổ tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng đáng kể từ đầu năm tới nay, từ 20-30%.
Thanh khoản giảm, giá "kiên trì" neo cao
 |
Nhà dưới 25 triệu đồng/m2 gần như mất hút trên thị trường. Ảnh: Dũng Minh |
Tại thị trường TP.HCM, diễn biến cũng không quá khác biệt so với Hà Nội, khi nguồn cung căn hộ liên tục suy giảm những năm gần đây, từ mức 42.991 căn vào năm 2017, sang năm 2018 chỉ bằng 65,8%; năm 2019 chỉ bằng 53,6%; năm 2020 chỉ bằng 39,2% và năm 2021 chỉ bằng 33,6%.
Nhà đầu tư Dương Thanh Vân (quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết, cuối năm 2021, chị xuống tiền mua căn hộ 2 phòng ngủ (58 m2) tại dự án Picity High Park, tọa lạc mặt tiền đường Thạnh Xuân 13 (quận 12), do Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển Gia Cư (thuộc Tập đoàn Pi Group) làm chủ đầu tư với giá 2,8 tỷ đồng (tương đương 48 triệu đồng/m2). Đến tháng 6/2022, chị ký gửi đơn vị môi giới để bán lại với mức lợi nhuận kỳ vọng là 200 triệu đồng (tương đương 52 triệu đồng/m2) và trong chưa đầy 1 tuần, căn hộ này đã có chủ mới.
Sức cầu cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu tín dụng bất động sản chưa được nới lỏng. Dưới áp lực chi phí đầu vào dự án tăng, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng, trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.
“Lúc đó chỉ mới thanh toán cho chủ đầu tư được khoảng 840 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ. Sau khi giao dịch và thanh toán tất cả các loại chi phí, tôi thu về đúng số tiền lãi mong muốn. Vào đầu tháng 8, khi tôi quay lại hỏi thì giá căn hộ tại dự án này đã tăng lên 54-58 triệu đồng/m2 tùy diện tích và vị trí”, chị Vân kể và cho rằng, giá nhà chung cư hiện nay khó có thể giảm, thậm chí vừa bán đi cũng không thể mua lại với giá cũ và xu hướng tăng sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới do việc cấp phép tiếp tục bị siết chặt.
Báo cáo về nhà chung cư mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, trong tháng 7/2022, thanh khoản căn hộ tiếp tục giảm mạnh trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), khi mà thị trường thứ cấp trầm lắng nhiều tháng qua.
Thanh khoản thấp, nhưng điều nghịch lý là giá bán không có dấu hiệu giảm. Theo báo cáo của DKRA Vietnam, tại TP.HCM, giá căn hộ mới trên thị trường sơ cấp tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng mạnh nhất tập trung tại loại hình cao cấp với giá bán trên 50 triệu đồng/m2. Ở phân khúc biệt thự, giá bán bình quân trong quý II/2022 tăng lên mức 553 triệu đồng/m2, giá nhà liền thổ cũng tăng 25% so với quý I và thiết lập mặt bằng mới cho phân khúc này.
Báo cáo mới nhất của Chợ Tốt Nhà đưa ra dự báo, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM trong 2 quý cuối năm 2022 vẫn chủ yếu là phân khúc cao cấp. Theo báo cáo này, xét trên thực trạng nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay trên địa bàn Thành phố, lượng dự án mới triển khai còn thấp và đều có giá bán neo ở mức cao trên 55 triệu đồng/m2 nên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp và tình trạng này kéo dài ít nhất đến hết năm 2022.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp đang có nhu cầu rất lớn lại rất hạn chế. Một số dự án căn hộ chung cư giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 có kế hoạch chào bán trong quý III/2022, nhưng nguồn cung sản phẩm chỉ nhỏ giọt.
Theo Chợ Tốt Nhà, trong 2 quý cuối năm, các ngân hàng vẫn sẽ hạn chế cho vay đầu tư - kinh doanh bất động sản nên tình trạng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng còn tiếp diễn. Điều đó ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động giao dịch bất động sản, nên dự kiến thị trường sẽ trầm lắng hơn trong thời gian này.
Cùng với đó, khả năng tăng giá của thị trường sơ cấp vẫn được duy trì, khi sự lệch pha cung - cầu trở nên rõ nét hơn. Nguồn cung của thị trường sơ cấp có tín hiệu tăng trong 2 quý cuối năm, nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2), trong khi phân khúc trung cấp (từ 35-55 triệu đồng/m2) và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tiếp tục thiếu hụt.
“Với diễn biến kém tích cực cả về nguồn vốn lẫn giá cả thời gian qua, thị hiếu của người mua trong thời điểm nửa cuối năm 2022 sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc căn hộ đã bàn giao, có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu”, báo cáo Chợ Tốt Nhà nhận định.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam cũng cho rằng, trong 2 quý cuối năm 2022, nguồn cung và sức cầu ở các phân khúc sẽ khó có sự đột biến, mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng. Trong đó, nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở các thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9.000-11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000-4.000 căn; Long An khoảng 300 căn, còn các địa phương khác khan hiếm nguồn cung mới.
Trong một câu chuyện khác, ông Trần Văn Minh (ngụ tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM) cho biết, đầu năm 2021, ông mua một căn hộ giá 2,1 tỷ đồng, định chờ tăng giá sẽ chốt lời, nhưng thị trường thứ cấp không thuận lợi nên muốn bán nhanh với đồng 2,3 tỷ đồng để thu hồi vốn nhưng chưa được.
Hiện tại, ông Minh đã thanh toán 35% giá trị căn hộ, dự án đang xây đến phần thân, nếu thị trường tích cực có thể thu lời từ 15-20%. Thế nhưng, thực tế thị trường thứ cấp đang trong tình trạng “mua dễ, bán khó”, đa phần mức giá rao bán nhà bằng giá gốc, thậm chí thấp hơn cả trăm triệu đồng so với giá mua vào nên muốn hàng nhanh, ông Minh cần hạ giá nhiều hơn.
“Từ đầu năm đến nay, tôi nhờ nhiều môi giới rao bán căn hộ trên với giá 2,3 tỷ đồng mà chưa tìm được khách, trong khi tiền gốc và lãi vay ngân hàng giờ lo không nổi. Hiện tôi đang tiếp tục nhờ các mối quan hệ giúp giới thiệu bán nhanh, bán gấp, nếu khách có thiện chí có thể giảm xuống 2,2 tỷ đồng. Giá này xem như tôi hòa vốn vì tiền lãi vay ngân hàng trong năm qua cũng rơi vào khoảng 10% giá trị căn hộ, chưa kể đồng tiền trượt giá và các cơ hội đầu tư khác bị bỏ lỡ”, ông Minh tính toán.
Bất động sản có nhu cầu thực rất khó giảm
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) |
Thị trường bất động sản chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố trong nửa đầu năm 2022 như áp lực lạm phát tăng; dòng tiền vào thị trường chậm lại, thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản và siết chặt hơn cấp phép dự án làm nguồn cung sụt giảm, từ đó đẩy giá nhà tiếp tục tăng cao, vượt quá sức mua của đại bộ phận người dân…
Nửa cuối năm là thời điểm thị trường tái cân bằng trở lại. Dù vậy, giá nhà vẫn chịu áp lực tăng do chi phí tăng: Lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.
Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.
Theo đó, khả năng giảm giá sẽ chỉ xuất hiện ở những sản phẩm được “thổi giá” trong giai đoạn trước, còn những bất động sản có nhu cầu thực rất khó giảm.
