Giá nhà từng liên tục tăng một cách mạnh mẽ trong nhiều năm qua, nhưng sau đó sụt giảm đáng kể trong đại dịch. Tuy nhiên, hiện tại, nếu trong danh mục đầu tư của bạn vẫn còn bất động sản, thì tới lúc bạn phải lo lắng, ít nhất là ở một số nền kinh tế lớn, bởi giá nhà hiện đang giảm ở 9 nền kinh tế phát triển.
Sự sụt giảm giá nhà ở Mỹ cho đến nay là nhỏ, nhưng ở một số thị trường lại ở mức đáng kể hơn. Ở Canada, những căn hộ chung cư hiện có giá thấp hơn 9% so với hồi tháng 2. Khi lạm phát và suy thoái đeo bám thế giới, khả năng điều chỉnh sâu hơn là có thể xảy ra.
Mặc dù điều này sẽ không khiến các ngân hàng toàn cầu lao đao như giai đoạn 2007-2009, nhưng nó sẽ làm gia tăng sự suy thoái và để lại một nhóm người với tài chính suy sụp và bắt đầu một cơn bão chính trị.
Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này là do lãi suất tăng vọt. Những người mua tiềm năng ở Mỹ đang trải qua khó khăn vì lãi suất thế chấp 30 năm đã chạm mức 6,92%, cao hơn gấp đôi so với một năm trước và là mức cao nhất kể từ tháng 4/2002.
Bong bóng nhỏ đã xuất hiện trong đại dịch khi được thúc đẩy bởi việc cắt giảm lãi suất, các gói kích thích bằng tiền mặt và một cuộc săn lùng bất động sản ngoại ô. Bây giờ hầu hết điều đó đang đi ngược lại. Một người cách đây 1 năm có thể đủ khả năng chi 1.800 USD/tháng cho khoản thế chấp 30 năm. Vào thời điểm đó, họ có thể thanh toán được cho khoản vay 420.000 USD, nhưng ngày nay khoản thanh toán chỉ đủ cho khoản vay 280.000 USD, tức ít hơn 33%. Từ Stockholm đến Sydney, sức mua của những người đi vay đang giảm dần. Điều đó khiến người mua mới khó mua nhà hơn, làm giảm nhu cầu và có thể khiến tài chính của những chủ sở hữu hiện tại bị siết chặt, trong khi những người nếu không may mắn có thể bị buộc phải bán ra.
Tin tốt là giá nhà giảm sẽ không gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính sâu ở Mỹ như cách đây 15 năm. Mỹ có ít khoản vay rủi ro hơn và các ngân hàng có vốn hóa tốt hơn đã không quan tâm đến chứng khoán dưới chuẩn.
Một số nơi khác, chẳng hạn như Hàn Quốc và các nước Bắc Âu đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong việc vay nợ, với mức nợ hộ gia đình khoảng 100% GDP. Họ có thể phải đối mặt với những khoản lỗ gây mất ổn định tại các ngân hàng địa phương hoặc các công ty tài chính bóng tối. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính liên quan đến nhà ở tồi tệ nhất thế giới sẽ vẫn chỉ giới hạn ở Trung Quốc thông qua các vấn đề như tình trạng đầu cơ dư thừa và trì hoãn thanh toán các khoản vay thế chấp.
Tuy nhiên, ngay cả khi không có sự sụp đổ đồng bộ của hệ thống ngân hàng toàn cầu, sự suy thoái về nhà ở vẫn sẽ rất tồi tệ.
Thứ nhất, bởi vì thị trường bất động sản tăng cao là một lực cản đối với thị trường việc làm. Khi lãi suất tăng và giá cả dần dần điều chỉnh, sự không chắc chắn khiến mọi người do dự trong việc di chuyển. Doanh số bán nhà hiện có ở Mỹ đã giảm 20% vào tháng 8 trong khi ở Canada, doanh số bán nhà có thể giảm 40% trong năm nay. Việc mọi người không thể di chuyển sẽ làm mất đi sự năng động của thị trường lao động, đây là một nỗi lo lớn khi các công ty đang cố gắng thích ứng với tình trạng thiếu công nhân và khủng hoảng năng lượng. Và khi giá cả lao dốc, người sở hữu nhà có thể thấy giá trị căn nhà của họ thấp hơn giá trị thế chấp, khiến việc mua nhà thậm chí còn khó khăn hơn. Đây cũng là một vấn đề ảnh hưởng đến nhiều nền kinh tế sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Thứ hai, giá nhà thấp hơn khiến người tiêu dùng vốn đã khó khăn nay còn khốn khổ hơn. Trên toàn thế giới, tổng giá trị những ngôi nhà khoảng 250.000 tỷ USD (trong khi vốn hoá thị trường chứng khoán toàn cầu chỉ 90.000 tỷ USD) và chiếm một nửa tổng tài sản toàn cầu. Khi thị trường nhà ở suy thoái, người tiêu dùng có khả năng cắt giảm chi tiêu và khi niềm tin suy sụp, có thể tự tạo ra những ảnh hưởng khó lường.
Đó cũng là nơi mà chiều hướng chính trị xuất hiện. Thị trường nhà ở đã là một chiến trường. Những thách thức khiến việc xây nhà mới ở các thành phố lớn trở nên quá khó khăn, dẫn đến tình trạng thiếu nhà. Một thế hệ thanh niên trong thế giới giàu có cảm thấy họ bị loại khỏi quyền sở hữu nhà một cách bất công. Mặc dù giá nhà thấp hơn sẽ làm giảm số tiền đặt cọc cần thiết để có được một khoản thế chấp, nhưng những người mua nhà lần đầu phụ thuộc đáng kể vào nguồn tài chính vay nợ, trong khi chúng hiện đang rất đắt đỏ. Và một lớp hoàn toàn mới gồm những chủ nhà khó khăn về tài chính sắp gia nhập hàng ngũ những người bất mãn.
Chính phủ phương Tây đã liên tục cứu trợ nền kinh tế trong 15 năm qua và hầu hết họ sẽ lại bị cám dỗ để giải cứu một lần nữa. Tại Mỹ, lo ngại về thảm họa nhà ở đã khiến một số người thúc giục Fed giảm tốc độ tăng lãi suất. Tây Ban Nha được cho là đang xem xét việc kiểm soát xu hướng gia tăng của các khoản thanh toán thế chấp và Hungary đã làm như vậy. Nhiều quốc gia có thể có động thái tương tự trong thời gian tới.
Điều đó có thể khiến các khoản nợ của các chính phủ vẫn tiếp tục phình lên và khuyến khích ý tưởng rằng quyền sở hữu nhà là một cuộc đánh cược một chiều được nhà nước hậu thuẫn. Và nó cũng sẽ chẳng giải quyết được những vấn đề cơ bản đang đe dọa thị trường nhà ở của giới giàu có, nhiều vấn đề trong số đó là do sự can thiệp quá mức và thiếu hướng dẫn của chính phủ từ trợ cấp thế chấp đến thuế. Khi thời đại lãi suất thấp kết thúc, cuộc khủng hoảng giá nhà đang xuất hiện và không có gì đảm bảo cho một thị trường nhà ở tốt hơn trong tương lai.
