Sở Tài nguyên - Môi trường TP. HCM vừa công bố công khai 77 dự án bất động sản đang thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng. Dù còn nhiều điều phải bàn xung quanh động thái này và nó cũng gây ra nhiều tranh cãi về việc có lộ bí mật thông tin kinh doanh của ngân hàng và chủ đầu tư hay không, nhưng không thể phủ nhận, đó là một trong những cố gắng của cơ quan quản lý nhằm minh bạch hóa thông tin thị trường địa ốc.
Còn nhiều tù mù
Còn nhớ, hồi cuối tháng 5/2016, 600 hộ dân tại Chung cư Harmona (TP. HCM) choáng váng khi ngân hàng đòi “siết” căn hộ của họ để xử lý khoản nợ quá hạn của chủ đầu tư Tamexim, trong đó có 41 căn hộ thậm chí bị chủ đầu tư thế chấp đến hai lần. Vụ việc từng được cho là một trong những nguyên nhân khiến người dân dè dặt và thị trường bất động sản TP. HCM kém sôi động trong mấy tháng qua. Động thái trên của TP. HCM có lẽ là một trong những bước đi nhằm hạn chế những vụ việc tương tự.
Nhưng trên thực tế, đó mới chỉ là một thành phố với một loại thông tin trong rất nhiều thông tin mà khách hàng cần biết khi mua một sản phẩm bất động sản với giá trị thường rất lớn, được tích cóp rất lâu. Ở nhiều địa phương khác, vẫn có khoảng cách rất xa giữa quy định và thực tiễn đối với việc công khai thông tin quản lý đất đai.
Thị trường ghi nhận vô vàn tranh chấp, thậm chí cả nhiều vụ án hình sự, mà trong đó những thiệt hại hoặc hành vi vi phạm pháp luật có thể thực hiện được xuất phát từ sự mù mờ thông tin đất đai.
Gần đây nhất, dư luận xôn xao trước nghi vấn Dự án Dolphin Plaza bị thế chấp ngân hàng và nguy cơ cư dân ở đây sẽ mất trắng. Được biết, một cư dân ở đây khi vay tiền ngân hàng và thế chấp căn hộ thì bị từ chối do “chủ đầu tư đã thế chấp cả dự án”, trong khi căn hộ đã được cấp “sổ đỏ”. Cho tới khi thông tin này ầm ĩ trên báo chí, thì các cơ quan có thẩm quyền, cũng như chủ đầu tư mới có câu trả lời rõ ràng với dư luận. Hồ sơ vay vốn của cư dân nói trên đã được giải quyết nhanh chóng.
Nhưng còn biết bao dự án khác, liệu có dự án nào đã bị chủ đầu tư mang đi thế chấp và bán cho khách hàng khi chưa giải chấp?
Người dân phải nắm được quyền của mình
Luật sư Nguyễn Thanh Hà (Chủ tịch Công ty Luật SBLaw) cho rằng, trước khi mua, khách hàng phải biết rõ căn hộ hoặc dự án đã thế chấp hay chưa, nhưng thường khách hàng không làm điều này, hoặc không biết phải kiểm tra ra sao.
Không chỉ thông tin này, còn nhiều thông tin khác về đất đai, dự án người dân rất khó tìm hiểu. Một nghiên cứu gần đây về Công khai thông tin đất đai nằm trong Dự án Minh bạch Việt Nam do DFID tài trợ và Ngân hàng Thế giới thực hiện cho thấy, rất nhiều thông tin liên quan đến đất đai bắt buộc phải công bố trên trang web của cơ quan quản lý hoặc niêm yết công khai tùy loại.
Rà soát các quy định pháp luật cho thấy các thông tin về trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải công khai ở cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã. Chính quyền cấp xã cũng phải công khai danh sách các hộ gia đình đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hàng loạt thông tin khác về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay quy hoạch đô thị gồm đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đều được quy định rằng phải công khai ở 3 cấp chính quyền.
Nhưng thực tế, khi các nghiên cứu viên của dự án tiếp cận các địa phương, thì thường xuyên được yêu cầu phải xin phê duyệt từ lãnh đạo địa phương để được xem các tài liệu cần thiết. Nhiều trường hợp, các thủ tục được công khai nhưng lại không thể sử dụng bởi đã lạc hậu và người dân phải xin chỉ dẫn cụ thể từ cán bộ địa chính.
Điều này cũng phù hợp với phản ánh của người dân về khó khăn tiếp cận thông tin về đất đai. Chẳng hạn, người dân được quyền sao trích lục sổ địa chính, sổ địa bạ, nhưng không phải lúc nào cũng được chấp thuận, nhất là khi đang có tranh chấp. Chưa kể tình trạng đất ra sao, có đủ điều kiện cấp sổ đỏ không lại là việc khác nữa. Nhiều trường hợp, người dân gặp phải tình huống cán bộ nghỉ hoặc vắng mặt, điều này khiến người dân nản lòng khi phải đi lại rất nhiều lần.
Trở lại với lo lắng về dự án bị thế chấp ngân hàng, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã khuyến cáo người dân trước khi mua căn hộ phải kiểm tra xem dự án đã được cơ quan nhà nước trả lời là đủ điều kiện bán nhà hay chưa và kiểm tra bảo lãnh của ngân hàng. Sở Tài nguyên - Môi trường TP. HCM đã hứa hẹn rà soát và sớm công khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng để giúp người mua nhà nắm bắt thông tin, hạn chế rủi ro khi mua nhà thuộc các dự án đang có thế chấp vay vốn tại ngân hàng.
Trong nghiên cứu nói trên về Công khai thông tin quản lý đất đai, kết quả khảo sát cho thấy, nhóm nghiên cứu thường xuyên bị từ chối cung cấp thông tin hoặc đòi phải có thư giới thiệu trong khi rõ ràng theo quy định, công chức phải cung cấp thông tin và người dân, dù không có thư giới thiệu vẫn có quyền tiếp cận thông tin. Do đó, bất kỳ nỗ lực nào trong việc minh bạch hóa thông tin đất đai nói riêng và bất động sản nói chung đều là tín hiệu tích cực. Ngay cả việc Sở Tài nguyên - Môi trường TP. HCM vừa công bố danh sách 77 dự án thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, dù còn chưa đầy đủ thấu đáo và được thực hiện theo yêu cầu từ các công văn của Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng như UBND TP. HCM, nghĩa là đáp ứng mục tiêu quản lý nhà nước, nhưng từ đó cũng phần nào đã đáp ứng nhu cầu thông tin đất đai của người dân.
Nhưng đó mới chỉ là TP. HCM, còn nhiều địa phương khác chưa công khai các dự án thế chấp ngân hàng. Và còn nhiều loại thông tin khác cũng cần được chủ động công khai, chứ không chỉ gói gọn trong bản danh sách dự án thế chấp. Nền tảng pháp lý cho việc công khai nhiều tài liệu liên quan đến đất đai đã có và Luật Đất đai còn quy định rõ, người dân có quyền giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai. Vấn đề là triển khai các quy định này ra cuộc sống không hề dễ dàng, trong đó có nguyên nhân quan trọng là không phải người dân nào cũng biết và có thể sử dụng quyền hạn của mình.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
