Dự án Saigon Centre giai đoạn 3 sắp ra mắt thị trường.
Xuất hiện thương vụ “khủng”
Đầu tuần qua, thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến 2 thương vụ M&A dự án có giá trị lớn, bên bán là “ông lớn” đến từ Singapore - Tập đoàn Keppel.
Trong thông báo phát đi, Keppel cho biết, công ty con là Jencity Limited đang tiến hành thoái 70% vốn tại Công ty TNHH Thể thao Sài Gòn - chủ đầu tư “siêu” dự án Saigon Sports City. Bên mua là 2 doanh nghiệp trong nước, mỗi bên mua 35% vốn.
Cụ thể, Công ty TNHH Hai thành viên Đại Phước sẽ mua 35% vốn đầu tiên qua 2 đợt: Đợt 1 sẽ thanh toán khoảng 320 tỷ đồng cho 5% vốn; đợt 2 cũng được trả bằng tiền mặt, dao động từ 2.879 tỷ đồng đến 3.290 tỷ đồng tùy thuộc vào thời điểm các điều kiện chuyển nhượng được đáp ứng cũng như thời điểm hoàn tất thanh toán cho 30% vốn còn lại.
Bên mua 35% vốn thứ hai là Công ty cổ phần Bất động sản Vinobly, thanh toán từ 3.359 tỷ đồng đến 3.839 tỷ đồng và cũng chia làm 2 đợt, tùy thuộc vào thời điểm đáp ứng các điều kiện tiên quyết cũng như sự điều chỉnh khi hoàn tất thanh toán.
Như vậy, ước tính thương vụ này có giá trị giao dịch tối đa khoảng 7.450 tỷ đồng (tương đương hơn 302 triệu USD). Việc hoàn tất thoái vốn phụ thuộc vào việc đáp ứng các điều kiện tiên quyết, bao gồm xin được phê duyệt pháp lý dự án. Sau giao dịch, Jencity Limited vẫn nắm 30% vốn.
Hiện tại, bên mua chưa chính thức lên tiếng về thương vụ này, song nhiều thông tin đồn đoán rằng, 2 doanh nghiệp này liên quan đến một tập đoàn lớn trong nước.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, cả 2 doanh nghiệp đều mới được thành lập vào cuối tháng 12/2023 bởi các cổ đông cá nhân. Công ty Đại Phước hoạt động ở lĩnh vực bất động sản, có vốn điều lệ 200 tỷ đồng. Còn Công ty Vinobly hoạt động ở lĩnh vực dịch vụ tài chính khác, vốn điều lệ 120 tỷ đồng.
Ngoài dự án trên, Keppel cũng đang thực hiện một thương vụ bán vốn khác liên quan đến dự án Saigon Centre giai đoạn 3 (quận 1, TP.HCM).
Cụ thể, Keppel cho biết, công ty trực thuộc là Himawari VNSC3 đã phát hành 46,3 triệu cổ phiếu phổ thông mới cho Toshin Development (một doanh nghiệp đến từ Nhật Bản).
Hiện tại, công ty con do Keppel sở hữu hoàn toàn là Saigon Centre Investment nắm giữ 46,5 triệu cổ phiếu phổ thông còn lại tại dự án này.
Himawari hiện đang nắm giữ cổ phiếu ưu đãi tại Keppel Land Limited và Krystal Investments, trong khi 2 công ty này lần lượt nắm giữ 68% và 16% tổng số cổ phần sở hữu tại 2 pháp nhân khác đang sở hữu dự án Saigon Centre giai đoạn 3.
Toshin sẽ trả khoản tiền mặt khoảng 46,4 triệu USD (tương đương khoảng 1.142 tỷ đồng) để đăng ký mua cổ phiếu mới và chia thành 7 đợt. Đợt cuối cùng được thanh toán sau khi dự án Saigon Centre giai đoạn 3 được cấp giấy phép xây dựng.
Có thể thấy, sẽ cần thêm nhiều thời gian để 2 thương vụ trên hoàn thành, song điều này bắt đầu hâm nóng thị trường M&A dự án trong quý cuối năm nay, bởi những quý trước đó chưa ghi nhận thương vụ có giá trị lớn nào.
Đối với doanh nghiệp trong nước, áp lực nợ kéo dài khiến một số “ông lớn” phải bán dự án để có nguồn trả nợ. Đơn cử, trong công bố mới đây, Tập đoàn Bitexco cho biết sẽ chuyển nhượng 100% vốn góp tại Công ty TNHH Saigon Glory cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.
Saigon Glory thành lập từ tháng 6/2018, là chủ đầu tư dự án phức hợp One Central HCM quy mô 8.600 m2, tọa lạc tại “khu tứ giác” Bến Thành (đối diện chợ Bến Thành, quận 1, TP.HCM) - là một trong những vị trí đắc địa nhất Sài Gòn khi sở hữu 4 mặt tiền đường Phạm Ngũ Lão - Calmette - Lê Thị Hồng Gấm - Phó Đức Chính.
Tên gọi ban đầu của dự án này là The Spirit of Saigon, vốn đầu tư ban đầu được công bố khoảng 500 triệu USD. Dự án chính thức được khởi công từ năm 2012, nhưng chỉ đến phần hầm thì ngừng thi công.
Đến giữa năm 2020, dự án The Spirit of Saigon được khởi động lại và xây các tầng tháp, đổi pháp nhân từ Tập đoàn Bitexco (công ty mẹ) sang Công ty TNHH Saigon Glory (công ty con 100% vốn sở hữu của Bitexco).
Đến đầu năm 2021, Masterise Homes bất ngờ xuất hiện tại dự án với vai trò là đơn vị phát triển, đồng thời đổi tên dự án thành One Central HCM. Công trình tiếp tục được xây thêm vài tầng tháp, nhưng chưa đầy một năm sau đó, Viva Land (trong hệ sinh thái Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) xuất hiện và thế chỗ Masterise Homes, theo đó dự án cũng có tên gọi mới là Pearl. Tuy nhiên, đến cuối năm 2022, cái tên Viva Land biến mất và dự án “đắp chiếu” cho đến nay.
Tương tự, trong quý II/2024, Novaland cho biết đã hoàn tất thương vụ chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại công ty con là Công ty cổ phần Huỳnh Gia Huy cho Tập đoàn EverLand, giá trị chuyển nhượng khoảng 1.900 tỷ đồng. Được biết, Công ty Huỳnh Gia Huy là chủ đầu tư dự án NovaHills Mui Ne tại TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, có quy mô gần 40 ha.
Trong mảng bán lẻ, Tập đoàn KIDO trong tháng 8/2024 đã công bố nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty cổ phần Hùng Vương lên 58,05% vốn điều lệ, chính thức đưa công ty này thành công ty con của Tập đoàn. Được biết, Công ty Hùng Vương là chủ sở hữu của trung tâm thương mại Hùng Vương Plaza, tọa lạc tại quận 5, TP.HCM.
Sẽ còn bùng nổ
Công ty Chứng khoán MB (MBS) trong báo cáo mới nhất nhận định rằng, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án là một phần quan trọng của thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.
Một trong những thay đổi quan trọng tại Luật Đất đai 2024 là định nghĩa rõ ràng hơn về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo đó, các doanh nghiệp không cần thực hiện thủ tục đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư sẽ không được phân loại là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và như vậy, các doanh nghiệp này được hưởng quyền lợi giống như những doanh nghiệp trong nước.
Theo MBS, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước hiện còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn lớn, trong khi chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Vì vậy, việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án tốt hơn sẽ giúp bên bán thu về nguồn tiền lớn để phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Ngoài ra, việc lãi suất USD đã giảm đáng kể cũng giúp bên mua nước ngoài thuận lợi hơn trong thu xếp vốn cho các thương vụ M&A dự án tại Việt Nam. Dù vậy, các nhà đầu tư chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng phát triển.
Theo các chuyên gia, những thay đổi đáng kể trong hành lang pháp lý mới cũng thúc đẩy các giao dịch M&A bất động sản, nhất là từ các nhà đầu tư ngoại. Ông Seck Yee Chung, luật sư tại Baker McKenzie Việt Nam đánh giá, quyết tâm của Chính phủ nhằm cải thiện khung khổ pháp lý và tạo môi trường đầu tư ổn định, cởi mở hơn sẽ giúp thu hút nhiều hơn dòng vốn đầu tư nước ngoài trong những năm tới.
Chuyên gia Baker McKenzie Việt Nam cho biết, một trong những thay đổi quan trọng tại Luật Đất đai 2024 là định nghĩa rõ ràng hơn về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo đó, các doanh nghiệp không cần thực hiện thủ tục đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư sẽ không được phân loại là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và như vậy, các doanh nghiệp này được hưởng quyền lợi giống như những doanh nghiệp trong nước.
“Sự thay đổi này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản, mà trong đó các doanh nghiệp nước ngoài có sở hữu thiểu số, loại bỏ một số rào cản từng làm chậm các giao dịch tương tự trong quá khứ”, ông Seck Yee Chung nói và cho biết thêm, Luật Đất đai mới cũng cho phép doanh nghiệp FDI được nhận quyền sử dụng đất trực tiếp tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao, điều vốn bị hạn chế theo luật cũ.
“Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục là tâm điểm thu hút vốn FDI so với các quốc gia khác trong khu vực, đặc biệt trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp và nhà ở. Môi trường đầu tư thuận lợi, chính sách cởi mở, tăng trưởng kinh tế ổn định và tiềm năng đầu tư dài hạn khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Seck Yee Chung nhấn mạnh.
