Tiến độ xây dựng hạ tầng sẽ quyết định hiệu quả các dự án bất động sản. Ảnh: Đức Thanh
Bất động sản công nghiệp có nhiều biến chuyển
Có 3 thay đổi lớn sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.
Thứ nhất là quyết định của Chính phủ về sáp nhập tỉnh, thành phố, sẽ điều chỉnh tất cả các quy hoạch và giảm thiểu các tầng lớp trung gian thực hiện thủ tục để phê duyệt dự án. Đây là yếu tố cơ bản giúp giảm rào cản hành chính cho các dự án, thúc đẩy tiến độ và làm mới kế hoạch quảng bá dự án.
Thứ hai là việc đẩy mạnh xây dựng và tăng tính kết nối của hệ thống hạ tầng mở rộng phạm vi tiếp cận nguồn lao động và thị trường tiêu dùng. Thời gian vận chuyển và chi phí logistics được rút ngắn, tạo động lực thương mại cho thị trường cấp hai.
Thứ ba là việc hoàn thiện khung pháp lý đặt nền móng cho cơ chế minh bạch hơn trong khâu bồi thường, phê duyệt, cấp phép và thông suốt hơn trong giao dịch chuyển nhượng thứ cấp.
Một trong những phân khúc có nhiều chuyển biến nhất trong thời gian tới là bất động sản công nghiệp - nơi đang có nhiều động lực phát triển nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và nền kinh tế định hướng xuất khẩu của Việt Nam.
Về cơ hội cho phân khúc này, vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt trên 28,5 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước và phân khúc công nghiệp thu hút giao dịch lớn, tăng nhu cầu mở rộng sản xuất, tăng quy mô đầu tư vào Việt Nam, kéo theo nhu cầu cho hạ tầng công nghiệp và triển vọng phát triển dài hạn.
Các tài sản nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, kho lạnh và trung tâm phân loại dự kiến được quan tâm nhiều hơn, từ đó thúc đẩy giá thuê tăng tương ứng. Các dự án hạ tầng trọng điểm (nằm gần hệ thống đường vành đai, cao tốc, sân bay quốc tế, cảng nước sâu) sẽ rút ngắn thời gian vận chuyển, hạ chi phí logistics và nâng cao tính kết nối liên vùng.
Khó khăn chủ yếu trong phân khúc này liên quan đến giải phóng mặt bằng, tiến độ hạ tầng giao thông chưa đồng đều. Nhà đầu tư cần liên tục cập nhật quy định, chú trọng quy trình thẩm định, nhất là trước Luật Đất đai sửa đổi 2025 và chú trọng ESG (môi trường, xã hội, quản trị) để thu hút vốn FDI chất lượng.
Bất động sản nghỉ dưỡng tăng tốc
Giao thông kết nối tốt hơn và quy hoạch địa phương được điều chỉnh sau sáp nhập sẽ khuyến khích phát triển du lịch ở các điểm đến mới. Các dự án cao tốc, sân bay, tuyến đường ven biển giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện cho du khách tìm đến nơi có biển, cao nguyên, hoặc có cả hai.
Sự hồi phục và phát triển tích cực của du lịch Việt Nam sau đại dịch tiếp tục là động lực để các nhà vận hành quốc tế mở rộng thương hiệu thông qua hợp tác với chủ đầu tư nội địa, đa dạng hóa sản phẩm du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng (mô hình MICE, du lịch dưỡng lão).
Nhà đầu tư bất động sản du lịch muốn mở rộng danh mục đầu tư, nên tiến hành mua lại tài sản đang vận hành hoặc tham gia liên doanh trong tài sản đã có thương hiệu để giảm rủi ro vận hành và nâng cao tiêu chuẩn dịch vụ. Thêm vào đó, họ cũng cần đa dạng hóa doanh thu dựa trên trải nghiệm của du khách, ưu tiên khu nghỉ dưỡng đa chức năng để tăng doanh thu và giảm biến động theo mùa.
Vị trí lý tưởng cho các tài sản mới là những vùng có kết nối giao thông cải thiện để tăng vùng tiếp cận, hoặc có lộ trình phát triển du lịch rõ ràng sau sáp nhập. Trong phân khúc này, nhà đầu tư nên lưu ý quy trình điều chỉnh quy hoạch, thẩm định giá, cấp phép có thể kéo dài thời gian triển khai dự án.
Tiến độ xây dựng hạ tầng sẽ quyết định hiệu quả dự án bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và ngành du lịch nói chung. Do đó, cần thận trọng trong quy trình thẩm định pháp lý, đất đai khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dùng giả định tăng trưởng thận trọng trong các bảng dự báo tài chính.
Bất động sản bán lẻ hướng đến người tiêu dùng
Cơ hội cho bất động sản bán lẻ rất rõ ràng trong thời gian tới. Theo đó, tiêu dùng nội địa mạnh, tầng lớp trung lưu gia tăng và đô thị hóa nhanh thúc đẩy nhu cầu đối với cơ sở mua sắm hiện đại. Nguồn cung trung tâm thương mại tương lai đang phát triển mạnh ở các thị trường cấp 2 và cấp 3, như Tây Ninh, Đồng Tháp, Cần Thơ, Hưng Yên, Hải Phòng, Nghệ An, Thái Nguyên. Nhu cầu trải nghiệm mua sắm và không gian bán lẻ trong trung tâm đô thị vẫn lớn, giúp phân khúc này vừa tăng trưởng về mặt địa lý lẫn hiệu suất tài chính.
Nhà đầu tư có thể thực hiện mua bán, sáp nhập hoặc mua cổ phần trong các chuỗi bán lẻ địa phương, hoặc gián tiếp sở hữu thông qua mua cổ phần. Tái định vị giá cũng là một giải pháp khả thi, trong đó có thể chuyển đổi khối đế hoặc các trung tâm thương mại vận hành kém hiệu quả thành trung tâm giao hàng chặng cuối hoặc các mô hình hiện đại hơn (cửa hàng tiện lợi, chuỗi nhà thuốc hay cửa hàng bách hóa).
Hiện nay, xu hướng Omnichannel (chiến lược kinh doanh tập trung vào việc tạo ra trải nghiệm liền mạch, nhất quán cho khách hàng trên tất cả các điểm tiếp xúc, từ trực tuyến đến ngoại tuyến) đang rất thịnh hành, trong đó nhà đầu tư có thể hợp tác với đối tác thương mại điện tử/logistics lớn trong nước để kết hợp mặt bằng vật lý với năng lực cho thuê.
Biến động kinh tế, thương mại điện tử và tâm lý chi tiêu suy yếu do lạm phát đòi hỏi giả định cho thuê thận trọng trong phân khúc bán lẻ. Nhà đầu tư cần linh hoạt hơn trong điều khoản thuê, xem xét mô hình chia sẻ doanh thu với các khách thuê lớn và tăng đầu tư công nghệ để chuyển đổi sang Omnichannel.
Ba biến chuyển quan trọng trên thị trường bất động sản sẽ làm thay đổi chiến lược đầu tư trong dài hạn: giảm phân mảnh hành chính, tăng kết nối liên vùng và hướng đến thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tất cả mở ra cơ hội đầu tư và hạn chế một số rủi ro nhất định. Khi xác định phân khúc rõ ràng, lựa chọn công cụ đầu tư thích hợp và biết kết hợp năng lực tài chính với đối tác nội địa phù hợp, nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội trong thời điểm chuyển đổi này thành lợi thế cạnh tranh bền vững.
Một số lưu ý cho nhà đầu tư nước ngoài
Về pháp lý, thẩm định đất đai cẩn trọng, toàn diện và xây dựng các kịch bản bồi thường theo Luật Đất đai mới. Về đối tác, ưu tiên doanh nghiệp nội địa có thế mạnh am hiểu quy trình cấp phép và giải phóng mặt bằng. Về hạ tầng, ưu tiên tài sản nằm gần các dự án hạ tầng giao thông công cộng đã có nguồn vốn phân bổ rõ ràng và chắc chắn sẽ triển khai trong 3-5 năm tới.
Ngoài ra, còn có các yếu tố liên quan đến ESG và bền vững như yêu cầu chứng nhận xanh cho tài sản công nghiệp/logistics và điều khoản về vận hành bền vững đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư cũng cần chú ý đến các điều khoản thoái vốn để có cơ chế chuyển nhượng và chuyển vốn ra nước ngoài rõ ràng nhất.
