Ảnh: Shutterstock.
Bối cảnh hiện tại cổ vũ cho M&A
Theo Indochina Capital, xu hướng chiến lược gồm: tiếp cận công nghệ hiện đại, thâm nhập các ngành có tiềm năng cao, và củng cố khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.
Trong hai năm qua, phần lớn nguồn tín dụng mới đã được giải ngân cho các chủ đầu tư dự án, báo hiệu nguồn cung mới trong tương lai. Kênh tín dụng này đóng vai trò then chốt trong việc tài trợ các thương vụ mua lại dự án gặp khó khăn, tái cấu trúc danh mục hoặc triển khai dự án sau M&A. Đối với bên mua, khả năng tiếp cận vốn tốt hơn giúp họ nhắm đến quỹ đất có pháp lý rõ ràng nhưng thiếu vốn, hoặc mua lại cổ phần tại các dự án hiện hữu. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư không tiếp cận được vốn - thường do vướng mắc pháp lý - đã phải tìm đến M&A như một giải pháp huy động vốn gián tiếp.
Ở cấp độ khu vực, khối lượng giao dịch vẫn chịu áp lực từ điều kiện tài chính toàn cầu. Kể từ giữa 2022, chu kỳ tăng lãi suất mạnh mẽ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) - đưa lãi suất lên mức đỉnh 5,5% - đã khiến việc định giá và thẩm định thương vụ khó khăn hơn, do bên bán kháng cự giảm giá. Trong bối cảnh đó, sự ổn định vĩ mô tương đối, tăng trưởng tín dụng và khả năng tiếp cận vốn cải thiện của Việt Nam trở thành những yếu tố nổi bật, thúc đẩy hoạt động M&A sôi động trở lại.
Khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nơi việc tài trợ bất động sản thương mại phụ thuộc nhiều vào các ngân hàng trong nước, các bên cho vay hiện đang gây áp lực mạnh mẽ hơn lên chủ sở hữu tài sản khi họ nỗ lực làm sạch sổ sách cho vay sau hơn hai năm căng thẳng.
Khác với trước đây - khi các ngân hàng thận trọng để tránh gây ra tình trạng vỡ nợ bằng cách ép điều chỉnh giá - thì hiện nay các tổ chức ngày càng yêu cầu định giá lại tài sản khi tái cấp vốn, giảm mức đòn bẩy, nâng chi phí vốn và trong nhiều trường hợp, buộc người đi vay phải bổ sung thêm vốn chủ sở hữu.
Kết quả là các chủ sở hữu tài sản hiện phải đối mặt với động lực lớn hơn để hạ giá chào bán, hoặc vì họ không có nguồn vốn dư thừa để góp thêm, hoặc vì không sẵn sàng tăng vốn trong bối cảnh chi phí vốn cao hơn.
Theo Indochina Capital, thị trường bất động sản trong nước cũng đang ghi nhận một số xu hướng đáng chú ý như: Chi phí xây dựng gia tăng, tác động tới các nhà phát triển dự án; Khẩu vị của nhà đầu tư thay đổi trước bối cảnh các yếu tố thị trường biến động; Các loại hình tài sản mới nổi như trung tâm dữ liệu, logistics và khách sạn mang đến các cơ hội đầu tư mới.
Điểm đến của chuỗi cung ứng
Việt Nam cho thấy một bức tranh tương phản. Trong khi điều kiện tài chính toàn cầu vẫn thắt chặt do Fed duy trì chu kỳ tăng lãi suất, đẩy lãi suất Mỹ lên 5,5%, thì Việt Nam đã giữ lập trường nới lỏng từ giữa năm 2023. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam liên tục chỉ đạo các ngân hàng ổn định lãi suất huy động và giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ nền kinh tế thực.
Tính đến tháng 8/2025, tín dụng toàn hệ thống đã tăng 9,9% so với cùng kỳ, và Chính phủ đã nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2025 lên khoảng 16% để thúc đẩy đầu tư. Lãi suất cho vay trung bình trong nước vẫn duy trì ở mức 7-9%, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Những chính sách này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước mà còn thúc đẩy các giao dịch bất động sản, đặc biệt là M&A, nơi mà khả năng tiếp cận tín dụng có ý nghĩa then chốt đối với cả hoạt động mua lại lẫn triển khai dự án sau giao dịch.
Theo Indochina Capital, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược - vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa là điểm then chốt trên tuyến hàng hải quốc tế sôi động ở Biển Đông. Các nhà đầu tư chiến lược nước ngoài chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, và gần đây là các quỹ đầu tư từ Mỹ và châu Âu. Đồng thời, chiến lược “Trung Quốc+1” đang thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Trong bối cảnh đó, Chính phủ Việt Nam vẫn nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư qua việc triển khai nhiều dự án hạ tầng trọng điểm, bao gồm các cây cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi (Hà Nội - kết nối với Bắc Ninh và Hưng Yên), sân bay quốc tế Gia Bình (Bắc Ninh), cùng tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Những dự án này sẽ củng cố khả năng kết nối cả khu vực và quốc tế. Song song đó, cải cách hành chính và việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt về cho địa phương đã rút ngắn đáng kể tiến độ triển khai dự án.
Dòng vốn ngoại mạnh mẽ chảy vào bất động sản công nghiệp đã trở thành một xu hướng rõ rệt, thúc đẩy tăng trưởng giá thuê và kích thích hoạt động M&A trong phân khúc này. Phần lớn nguồn vốn này đến từ các quỹ và tập đoàn quốc tế, vốn nhìn nhận vị thế sản xuất và thương mại của Việt Nam là một lợi thế lớn - dẫn tới nhu cầu ngày càng tăng đối với nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao.
