Cuối năm 2022, Chính phủ Trung Quốc khẳng định sẽ bình ổn thị trường nhà ở và mở cửa lại nền kinh tế sau 3 năm áp đặt các biện pháp phòng chống dịch Covid-19. Sau động thái này, nhiều người cho rằng các sự kiện tồi tệ nhất liên quan tới vấn đề tín dụng trong lịch sử doanh nghiệp hiện đại Trung Quốc đã qua.
Tuy nhiên, doanh số bán nhà tại Trung Quốc trong tháng 4 đã giảm sau khi tăng trưởng nhanh chóng trong tháng 2 và tháng 3. Diện tích giao dịch nhà mới tại 30 thành phố được theo dõi bởi nền tảng thông tin bất động sản Trung Quốc CRIC trong tháng 4 đã giảm 27% so với tháng trước, xuống còn 16,42 triệu m2, thấp hơn nhiều so với mức trước đại dịch. Doanh số đã bị kéo xuống chủ yếu bởi các thành phố cấp thấp hơn, nơi đã chứng kiến sự sụt giảm trong tâm lý người mua nhà vào tháng trước.
Một dấu hiệu đáng ngại nữa là trên thực tế các vụ vỡ nợ trái phiếu bất động sản đang trở lại. Ngày 14/5, công ty KWG Group Holdings cho biết họ đã không thể thanh toán tiền gốc và lãi trị giá khoảng 119 triệu USD, kéo theo tình trạng vỡ nợ chéo (cross-default) cho tổng số trái phiếu trị giá 4 tỷ USD của công ty. KWG là một trong số ít doanh nghiệp phát triển bất động sản được cơ quan nhà nước bảo lãnh cho đợt phát hành trái phiếu bằng đồng Nhân dân tệ mới nhất.
Bên cạnh đó, giá trái phiếu do Powerlong Real Estate Holdings đang giảm mạnh những ngày gần đây, trong bối cảnh các nhà giao dịch nhận định nhà phát triển bất động sản này khó có khả năng thanh toán lãi trái phiếu trị giá 15,9 triệu USD đến hạn trong tháng này.
Theo ước tính của ngân hàng HSBC, thị trường trái phiếu bất động sản bằng đồng USD tại Trung Quốc sẽ chứng kiến các vụ vỡ nợ trị giá tổng cộng khoảng 10 tỷ USD trong năm 2023, sau khi đã vỡ nợ kỷ lục khoảng 63,7 tỷ USD trong năm 2022.
Ngân hàng này cho biết, các công ty ngành bất động sản Trung Quốc gồm China SCE Group Holdings và Central China Real Estate đang phải đối mặt nhiều rủi ro tín dụng.
Cuối năm 2022, giữa lúc nổ ra hàng loạt cuộc biểu tình của người mua nhà phản đối các dự án bị đình trệ và đe dọa ngừng thanh toán khoản vay thế chấp mua nhà, Trung Quốc đã nhanh chóng có hành động để đảm bảo rằng các công ty xây dựng có thể bàn giao nhà cho người mua.
Trung Quốc đã huy động mọi nguồn lực bao gồm các ngân hàng nhà nước nhanh chóng phê duyệt khoản vay cho các công ty phát triển bất động sản, còn chính quyền các địa phương tung ra nhiều quỹ giải cứu bất động sản.
Đến thời điểm này, các nhà chức trách Trung Quốc có thể cho rằng nhiệm vụ của họ đã hoàn thành. Các dự án bất động sản đang được hoàn thiện, còn giá nhà đã tăng 3 tháng liên tiếp.
Cùng với đó, chính quyền các địa phương cũng học được một bài học đáng giá. Giờ đây, họ có lý do để thắt chặt giám sát quy trình bán bất động sản theo mô hình bán trước xây sau. Với họ, sự ổn định trong xã hội quan trọng hơn nhiều so với việc các công ty bất động sản có thể thanh toán trái phiếu đúng hạn hay không.
Về phần mình, KWG chắc chắn sẽ viện lý do cho việc mất khả năng thanh toán. KWG cho biết do chính sách của chính quyền địa phương nên phần lớn tiền của công ty đang được dùng để ký quỹ cho hoạt động bán trước - xây sau tại các tài khoản ngân hàng được chỉ định, để đảm bảo công ty sẽ hoàn thành các dự án đang xây dựng. Do đó, bất chấp những nỗ lực tốt nhất của mình, quỹ thanh toán nợ nước ngoài của công ty đang phải chịu nhiều áp lực.
Hoạt động bán trước - xây sau là các căn hộ được mua trước khi xây dựng, đây là mô hình kinh doanh chủ đạo trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Sau khi hợp đồng được ký kết, khoản đặt cọc của người mua nhà và tiền thế chấp từ ngân hàng sẽ được chuyển vào tài khoản ký quỹ.
Về lý thuyết, một công ty phát triển bất động sản chỉ có thể dùng số tiền này để triển khai xây dựng, tuy nhiên, một số công ty lại dùng cho mục đích khác, khiến cho các dự án bị đình trệ và làm cho người mua nhà bức xúc. Do đó, chính quyền các thành phố muốn giám sát chặt chẽ hơn việc sử dụng số tiền này của các nhà phát triển bất động sản.
Theo các chuyên gia phân tích, việc hạn chế khả năng tiếp cận các tài khoản ký quỹ của các công ty bất động sản chắc chắn sẽ khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Năm 2022, tiền đặt cọc của người mua nhà và các khoản thanh toán trước chiếm khoảng 1/3 nguồn vốn của các công ty xây dựng, trong khi các khoản vay ngân hàng chỉ chiếm khoảng 12%.
Do đó, việc các cấp chính quyền địa phương siết chặt giám sát việc sử dụng các tài khoản này chắc chắn sẽ giáng một đòn chí mạng vào những công ty xây dựng vốn đang chịu nhiều áp lực.
Nhiều chuyên gia về lĩnh vực này cho rằng những cơn gió ngược trên thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa chấm dứt. Trong bối cảnh triển vọng nền kinh tế đang gặp rất nhiều bất ổn, liệu các công ty bất động sản tư nhân có thể tồn tại hay không tùy thuộc vào sự hỗ trợ của Chính phủ. Nhưng hiện tại, lợi ích của các doanh nghiệp này không còn đi cùng với lợi ích của nhà nước nữa.
Theo một báo cáo mới được công bố, Moody’s Investors Service lần đầu tiên sau khoảng 2 năm đã dự đoán một triển vọng thuận lợi cho lĩnh vực Bất động sản của Trung Quốc, dựa trên các điều kiện bán hàng và hỗ trợ tốt hơn cho các nhà phát triển.
