Theo số liệu của DKRA Group, trong quý III/2025, thị trường bất động sản phía Nam có 116 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 15.426 căn hộ, tăng 15% so với quý II. Mức tiêu thụ đạt 8.253 căn, trong đó riêng TP.HCM chiếm tới 96,8% tổng lượng sản phẩm mới. Song sự phục hồi này không trải đều, mà tập trung chủ yếu tại một số khu vực.
Khu Nam từng là điểm sáng giai đoạn 2010-2020 với hàng loạt dự án lớn quanh quận 7 (cũ), nay lại khan hiếm nguồn cung. Từ năm 2020 đến nay, khu vực này gần như không có dự án chung cư mới mở bán. Từ đầu năm 2025, chỉ ghi nhận 2 dự án đáng chú ý là Dự án Khải Hoàn Prime tại huyện Nhà Bè (cũ) do Khải Hoàn Land đầu tư, xây dựng trên diện tích 19.820 m2, gồm 3 tháp cao 27 tầng với 1.257 căn hộ và Dự án Essensia Sky của Phú Long, cũng tại Nhà Bè, với 424 căn hộ.
Trong khi đó, khu Tây TP.HCM - nơi có mật độ dân cư cao nhất và còn nhiều quỹ đất, lại hoàn toàn vắng bóng dự án chung cư mới từ năm 2020 đến nay. Nhiều khu vực như quận Bình Tân (cũ), quận 6 (cũ), quận 8 (cũ) hầu như không có thêm sản phẩm mới, khiến người dân muốn mua nhà ở khu vực này phải tìm đến những dự án đã bàn giao hoặc chuyển nhượng lại. Điều này tạo áp lực lên giá nhà thứ cấp, đồng thời làm giảm tính cạnh tranh của toàn thị trường.
Trái ngược hoàn toàn, khu Đông lại chứng kiến làn sóng đổ bộ ồ ạt của các chủ đầu tư. Từ năm 2024 đến nay, riêng TP. Thủ Đức (cũ) cùng hai địa phương sáp nhập là Dĩ An (cũ) và Thuận An (cũ) đã có hơn 20 dự án chung cư mở bán, cung cấp khoảng 20.000 sản phẩm ra thị trường. Chỉ riêng tuyến Quốc lộ 1K dài khoảng 7 km đã có tới 8 dự án đang triển khai, khu trung tâm Dĩ An có 6 dự án, dọc Quốc lộ 13 thuộc Thuận An có tới 10 dự án cùng lúc được xây dựng và mở bán.
Song nếu mở rộng sang khu Đông Nam, tức khu vực thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), bức tranh lại hoàn toàn trái ngược. Từ đầu năm 2025 đến nay, toàn khu chỉ có duy nhất một dự án chung cư mở bán tại Phú Mỹ, trong khi Vũng Tàu không ghi nhận thêm dự án nào. Điều này cho thấy, nguồn cung đang nghiêng hẳn về khu Đông Bắc, khiến thị trường mất cân bằng nghiêm trọng giữa các vùng.
Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Bất động sản Eagle Academy nhận định, ngoài mất cân bằng về cơ cấu sản phẩm, TP.HCM còn đang chịu sự lệch pha rõ rệt về mặt bằng giá bán. Ở khu Nam, các dự án đang mở bán có giá 50-100 triệu đồng/m2, trong khi đó, khu Đông lại “loạn giá”, khi mỗi dự án, mỗi vị trí có sự chênh lệch rất lớn. Chẳng hạn, khu Thủ Thiêm đang có giá 350-500 triệu đồng/m2, nhưng chỉ cách đó khoảng 2 km, trên đường Mai Chí Thọ, dự án của Gamuda Land lại chỉ ở mức 150 triệu đồng/m2.
Khu Đông Bắc (Dĩ An, Thuận An) ghi nhận mức giá trung bình 35-70 triệu đồng/m2, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, diện tích đất hẹp, tập trung dày đặc dọc một số tuyến đường. Còn tại Khu đô thị Vạn Phúc, chỉ cách Thuận An khoảng 5 km, Dự án Diamond Sky đang mở bán với giá lên tới 180 triệu đồng/m2.
Theo ông Hoàng, sự chênh lệch này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó có chi phí đầu tư khác nhau, giá đất, tiền thuế sử dụng đất và chi phí hạ tầng. Ngoài ra, sự không đồng đều trong nguồn cung cũng khiến các chủ đầu tư có xu hướng “định giá theo thị trường cục bộ”, tùy thuộc vào sức cầu của từng khu vực.
Ông Mai Văn Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Đại An Land nhận xét, tình trạng phân bổ dự án không đồng nhất còn đến từ yếu tố hành chính sau sáp nhập. Trước thời điểm 1/7/2025, khi Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu được sáp nhập TP.HCM, tỉnh Bình Dương (cũ) đã cấp phép hơn 20 dự án chỉ trong 2 tháng, hơn 100 dự án trong năm 2024. Trong khi đó, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu lại gặp nhiều vướng mắc pháp lý, khiến quá trình phê duyệt dự án mới gần như đình trệ.
“Chính sự chênh lệch này đã tạo ra mất cân bằng cung cầu giữa các khu vực. Một bên dư thừa sản phẩm mới, một bên lại khan hiếm trầm trọng. Hiện tại, tác động chưa rõ rệt, nhưng về dài hạn, khu Đông có nguy cơ đối mặt tồn kho lớn, trong khi khu Nam và khu Tây lại thiếu nhà ở thực cho người dân”, ông Thanh cảnh báo.
Các chuyên gia cho rằng, nếu không có chính sách điều tiết hợp lý, tình trạng lệch nhịp phân bổ dự án có thể kéo dài sang các năm tiếp theo. Do đó, cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, cho phép triển khai dự án ở những khu vực đang khan nguồn cung, đồng thời kiểm soát tốc độ phát triển tại các khu vực đang “nóng” để tránh dư thừa. Ngoài ra, việc quy hoạch hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và phân bố dân cư hợp lý sẽ giúp thị trường chung cư TP.HCM phát triển cân bằng hơn, thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào một vài khu vực như hiện nay.