PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.
“Niềm tin này càng có cơ sở khi Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP với rất nhiều giải pháp nhằm phục hồi thị trường này”, ông Chung hy vọng.
Từ cơ sở nào mà ông lại tin rằng, năm nay, thị trường bất động sản sẽ phục hồi?
Nghiên cứu thị trường bất động sản, tôi phát hiện ra quy luật, cứ năm nào Quốc hội thông qua Luật Đất đai (năm 1993, 2003, 2013) để thay thế luật hiện hành, thì y như rằng năm đó, thị trường phục hồi và năm sau phát triển mạnh mẽ. Năm nay, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 2013, quy luật này chắc chắn sẽ lặp lại, ít nhất là thị trường “không tệ” như năm 2022, cả khía cạnh giảm giá lẫn tính thanh khoản.
Ngoài việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành, trước đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hàng loạt công điện nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Chính phủ còn thành lập Tổ công tác rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Những luật liên quan đến nhà đất, ngoài Luật Đất đai, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá..., cũng đều được sửa đổi, bổ sung. Đặc biệt, Nghị quyết 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh bền vững vừa được ban hành với hàng loạt giải pháp rất đúng, rất trúng.
Theo ông, Nghị quyết 33/NQ-CP “điểm huyệt” đúng và trúng nhất những điểm nào?
Đó là quan điểm không siết chặt nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán… dành cho bất động sản một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước; và thông tin, truyền thông khôi phục niềm tin, hỗ trợ thị trường và hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường bất động sản cũng như bất cứ thị trường khác, muốn vận hành được, phải có cung, có cầu và có tiền; nếu cung đủ, cầu rất lớn mà không có tiền, thì thị trường cũng ngưng trệ. Tình trạng thị trường bị ngưng trệ thời gian qua không xuất phát từ cung, cầu, mà do thiếu tiền nên mất tính thanh khoản. Cụ thể là, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp sau thời gian tăng trưởng nóng, từ nửa cuối năm 2022, đã “lao dốc”; nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho nhà đất cũng bị thắt chặt.
Nghị quyết 33/NQ-CP đã tháo gỡ được nguồn vốn khi yêu cầu ngân hàng thương mại tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ… cho doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ... Ngân hàng phải có biện pháp phù hợp, hiệu quả, giảm lãi suất, hỗ trợ thị trường nhà đất.
Thế còn trái phiếu doanh nghiệp thì sao, thưa ông?
Trái phiếu doanh nghiệp nóng từ mấy năm nay. Trước đây nóng là bởi tốc độ tăng trưởng quá nóng, không thể kiểm soát được, doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu, ngân hàng thương mại “tiếp tay” cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu dưới chuẩn và hệ quả là hàng loạt doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng trả nợ khiến doanh nghiệp tốt cũng bị vạ lây.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị tắc nghẽn cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào “kỷ băng hà”. Chính vì vậy, một mặt tháo gỡ thị trường tiền tệ, Nghị quyết 33/NQ-CP đã tháo gỡ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp bằng việc sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP và Nghị định 153/2020/NĐ-CP trên tinh thần tạo điều kiện, không làm cản trở doanh nghiệp có đủ năng lực, có kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh... có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.
Nhưng để tránh rơi vào tình trạng sốt nóng như giai đoạn 2018-2021, Chính phủ yêu cầu phải kiểm soát hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.
Vì sao ông cho rằng, Nghị quyết 33/NQ-CP giao trách nhiệm cho cơ quan truyền thông khôi phục niềm tin thị trường là điểm “đúng huyệt” nguyên nhân khiến thị trường bất động sản bị hỗn loạn?
Đất đai, nhà cửa không chỉ là hàng hóa đặc biệt, mà còn là tài sản đặc biệt, là của để dành cho tuổi già, là “miếng đất hương hỏa” để cho con cháu, nên ai cũng muốn có nhà đất. Khi thị trường đang giao dịch bình thường, không có gì đột biến, nhưng truyền thông, cả báo chí lẫn mạng xã hội, liên tục đưa tin chỗ nọ sốt đất, chỗ kia sốt nhà khiến người không có ý định mua nhà đất cũng đi mua, người ít tiền thì đi vay để mua, người muốn bán thì chờ giá lên nữa. Kết cục là giá nhà đất tăng liên tục, tăng chóng mặt, tăng không có điểm dừng.
Ngược lại, khi thị trường bắt đầu đứng lại sau khi đã tăng đỉnh điểm, thì thông tin đại chúng và mạng xã hội lại liên tục đăng tin thị trường đóng băng, chỗ nọ giảm giá, chỗ kia cắt lỗ, nên người muốn mua chờ giá xuống, người chưa muốn bán cũng cố bán bằng được.
Chính vì vậy, Nghị quyết 33/NQ-CP yêu cầu phải đẩy mạnh thông tin, truyền thông thể hiện rõ thông điệp, cam kết mạnh mẽ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đồng hành với địa phương, doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, các cơ quản lý nhà nước phải kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ, có hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống có thể gây tác động tiêu cực đến tâm lý nhân dân, nhà đầu tư, khách hàng và thị trường.
Tôi cho rằng, cần phải tăng cường giám sát, xử lý nghiêm, kịp thời mọi hành vi đưa thông tin không chính xác, đặc biệt là thông tin trục lợi gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Ngoài những yếu tố trên, theo ông, còn yếu tố nào để tin rằng, thị trường bất động sản sớm phục hồi?
Nhà đất chưa bán được thì vẫn còn đấy. Tiền trong dân chưa đầu tư vào trái phiếu, nhà đất, chứng khoán, thì vẫn còn đấy. Tiền ngân hàng chưa cho vay, thì vẫn còn đấy. Khi van tín dụng, chứng khoán, trái phiếu được mở, thì tiền đổ vào thị trường. Cung có, cầu có, tiền có, thì tính thanh khoản tăng, thị trường phục hồi là tất yếu.
Ngoài ra, khối lượng đầu tư công năm nay tăng 25% so với năm trước, chưa kể tiền năm trước chuyển sang đã và đang được tập trung giải ngân. Đầu tư công đến đâu, cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội phát triển đến đấy, bất động sản bao giờ cũng tăng cả giá trị lẫn tính thanh khoản ở khu vực có đầu tư công.
