Khách thuê khu công nghiệp ngày càng “kỹ tính”

Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp hiện duy trì trên 80% ở cả miền Bắc và miền Nam. Ảnh: Lê Toàn.

Chiến lược “Trung Quốc +1” bước sang giai đoạn mới

Chuyến xúc tiến đầu tư tại Trung Quốc vừa qua đã mang đến cho ông Trương Gia Bảo - Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) một góc nhìn rõ hơn về sự thay đổi trong chiến lược của các nhà sản xuất quốc tế.

Theo ông Bảo, nếu như chiến lược “Trung Quốc +1” giai đoạn trước từng đưa một phần hoạt động sản xuất ra bên ngoài Trung Quốc, trong đó Việt Nam được lựa chọn như một điểm đến phù hợp, thì nay xu hướng này đã bước sang một giai đoạn mới.

Từ những cuộc trao đổi với các nhà đầu tư, ông Bảo nhận thấy 2 từ khóa “Made in” và “Made by” đang ngày càng được nhắc đến nhiều hơn. Thay vì chỉ đưa công đoạn gia công sang Việt Nam, các nhà sản xuất có xu hướng đưa cả nhà máy, công nghệ và chuỗi cung ứng đi cùng. Điều đó đồng nghĩa yêu cầu đối với địa điểm đầu tư cũng thay đổi: Nơi nào có hệ sinh thái công nghiệp phụ trợ tốt, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng quá trình chuyển giao công nghệ sẽ có lợi thế lớn hơn trong cuộc đua đón dòng vốn mới.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và cải cách chính sách với tầm nhìn dài hạn. Theo ông Bảo, đây là một trong những yếu tố tạo sức hấp dẫn mới đối với các doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các doanh nghiệp đến từ khu vực châu Âu và Bắc Mỹ, đồng thời mở ra cơ hội thu hút dòng vốn vào các lĩnh vực công nghệ cao và siêu cao trong những năm tới.

Những chuyển động trên đang phản ánh rõ qua dòng vốn FDI. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam thu hút 34,7 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng lĩnh vực chế biến - chế tạo chiếm khoảng 10,8 tỷ USD, tương đương 62% tổng vốn FDI đăng ký mới. Theo ông Will Trần - Giám đốc Kinh doanh công nghiệp và Văn phòng JLL Việt Nam, xu hướng này cho thấy các nhà sản xuất toàn cầu tiếp tục xem Việt Nam là một phần quan trọng trong chiến lược tăng trưởng dài hạn.

Cũng theo ông Will Trần, cách các nhà đầu tư nhìn Việt Nam cũng đã thay đổi. Mười năm trước, chi phí cạnh tranh là một trong những lý do chính khiến các nhà sản xuất lựa chọn Việt Nam, thì nay không còn là yếu tố quyết định. Họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng, khả năng tiếp cận thị trường, chất lượng hạ tầng và tiềm năng phát triển dài hạn.

“Ví dụ điển hình là xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang diễn ra trên toàn cầu. Các doanh nghiệp không còn muốn tập trung toàn bộ hoạt động sản xuất tại một quốc gia duy nhất, mà đang xây dựng mạng lưới sản xuất cân bằng hơn trên phạm vi khu vực. Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm đến hấp dẫn nhờ vị trí chiến lược tại Đông Nam Á, khả năng kết nối thương mại rộng và mạng lưới hiệp định thương mại tự do thuộc nhóm lớn nhất thế giới”, ông Will Trần nói.

Tương tự, ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings cho hay, hiện nay, khi lựa chọn địa điểm đầu tư, các nhà sản xuất đặc biệt quan tâm đến 3 nhóm yếu tố.

Trước hết là sự ổn định và khả năng tối ưu tổng chi phí. Nhà đầu tư không chỉ nhìn vào giá thuê đất, mà tính toán tổng thể chi phí logistics, năng lượng, nhân công, thời gian vận chuyển và khả năng tiếp cận thị trường. Vì vậy, những vị trí kết nối tốt với cảng biển, sân bay, cao tốc và các trung tâm kinh tế lớn sẽ ngày càng có lợi thế.

Tiếp theo là chất lượng và độ tin cậy của hạ tầng, đặc biệt là điện, nước, viễn thông và hạ tầng dữ liệu. Với bán dẫn, AI hay trung tâm dữ liệu, đây gần như đã trở thành điều kiện tiên quyết.

Cuối cùng là khả năng đáp ứng Net Zero và ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp). Muốn tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu, doanh nghiệp ngày càng phải chứng minh được khả năng giảm phát thải, sử dụng năng lượng tái tạo và minh bạch dữ liệu ESG. Vì vậy, khu công nghiệp cũng phải cung cấp được nền tảng để doanh nghiệp thực hiện những cam kết này.

Không còn là cuộc đua quỹ đất

Sự thay đổi trong khẩu vị khách thuê cũng kéo theo sự thay đổi về tiêu chuẩn tài sản công nghiệp. Do đó, theo ông Nguyễn Tuấn Anh, các khu công nghiệp không còn chỉ cung cấp đất và hạ tầng kỹ thuật, mà phải kiến tạo một hệ sinh thái giúp khách thuê giảm chi phí, kiểm soát rủi ro và đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu, bởi họ không còn lựa chọn địa điểm dựa trên một yếu tố nhất định, mà là cả một hệ sinh thái để có thể vận hành trong 20-30 năm.

Với các ngành như bán dẫn, trung tâm dữ liệu, điện tử hay công nghệ sinh học, một khu công nghiệp có vị trí tốt thôi là chưa đủ. Nhà đầu tư sẽ nhìn đồng thời vào nguồn điện, logistics, nhân lực kỹ thuật, mạng lưới nhà cung cấp, đô thị, cơ sở đào tạo, chính sách và khả năng mở rộng trong dài hạn.

“Muốn thu hút ngành nào thì phải hiểu ngành đó cần gì và chuẩn bị hạ tầng từ trước”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.

Với các dự án công nghệ cao, bài toán không chỉ là có quỹ đất, điện và nước, mà còn phải tuyển được kỹ sư, kỹ thuật viên và lao động có tay nghề.

Những thay đổi này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp vẫn duy trì nhu cầu tích cực. Theo ông Will Trần, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp hiện duy trì trên 80% ở cả miền Bắc và miền Nam.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 350.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và 450.000 m2 nhà kho xây sẵn được giao dịch, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng của các khách thuê hiện hữu.

Tuy vậy, nhu cầu đang ngày càng tập trung vào các tài sản có chất lượng cao và khả năng đáp ứng những yêu cầu kỹ thuật phức tạp hơn. Điều này đặt nhà phát triển khu công nghiệp trước yêu cầu phải thay đổi từ tư duy “phát triển đất” sang “phát triển nền tảng vận hành”. Theo ông Tuấn Anh, bên cạnh hạ tầng chuyên biệt, nhà phát triển còn phải chuẩn bị hệ sinh thái nhân lực và năng lực vận hành.

Với các dự án công nghệ cao, bài toán không chỉ là có quỹ đất, điện và nước, mà còn phải tuyển được kỹ sư, kỹ thuật viên và lao động có tay nghề. Vì vậy, khu công nghiệp cần kết nối với các trường đại học, cơ sở đào tạo nghề…, đồng thời tính đến phát triển nhà ở chuyên gia, nhà ở người lao động, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu khác.

Sau khi nhà máy đi vào hoạt động, yêu cầu tiếp tục chuyển sang năng lực quản trị. Các công nghệ như IOC, AI, IoT và dữ liệu thời gian thực sẽ ngày càng được sử dụng để quản lý hạ tầng, giám sát vận hành và nâng cao hiệu quả.

Ở góc độ rộng hơn, ông Will Trần cho rằng, bản đồ công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục mở rộng khi hệ thống giao thông kết nối gồm cao tốc, cảng biển, sân bay và trung tâm logistics ngày càng hoàn thiện.

Theo đó, các doanh nghiệp sẽ ngày càng sẵn sàng xem xét những địa phương mới nổi, thay vì chỉ tập trung vào các trung tâm công nghiệp truyền thống.

Đây là dư địa lớn cho các thị trường cấp II, nhưng cũng đặt ra yêu cầu về khả năng hình thành hệ sinh thái công nghiệp, bởi nếu chỉ có quỹ đất mà thiếu hạ tầng kết nối, năng lượng, nhân lực và dịch vụ hỗ trợ, lợi thế về chi phí có thể không đủ để tạo sức hút dài hạn.

“Trong thập kỷ tới, những khu công nghiệp thành công nhất sẽ không nhất thiết có quỹ đất lớn nhất, mà là có thể tạo ra môi trường hoạt động hiệu quả, bền vững và sẵn sàng cho tương lai. Đó cũng là hướng phát triển tiếp theo của bất động sản công nghiệp Việt Nam”, ông Will Trần nói.

Trọng Tín

Chia sẻ

Chia sẻ